Теория организации и функционирования отраслевых рынков. Исследование рынка гостиничной недвижимости (гостиничных услуг) города Москвы

ФИНАНСОВЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПРИ  ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 

Кафедра «Микроэкономики» 
 
 
 
 

«Теория организации и функционирования отраслевых рынков. Исследование рынка гостиничной недвижимости (гостиничных услуг) города Москвы» 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине «Микроэкономика» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка группы У1-2

Кондракова  Ю.М.

Проверил: доц. Зейналов А.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва,2010

Теория  организации и  функционирования отраслевых рынков. Исследование рынка гостиничной недвижимости (гостиничных услуг) города Москвы. 

План  работы: 
 
 
 
 
 
 
 
 

    
 
 
 
 
 
 

1.Обзор  гостиничного рынка  Москвы за 2008-2009гг.

 

    В связи с влиянием международного финансово-экономического кризиса  снижение пассажиропотоков в 2009 году было характерно фактически для всех регионов мира, в том числе и для России. Значительное снижение спроса предопределило негативную динамику ключевых показателей деятельности гостиничного комплекса Москвы. Средний уровень загрузки номерного фонда столицы в гостиницах категории 3-5* в 2009 году снизился почти на 20% по сравнению с 2008г. Среднегодовая стоимость размещения так же сократилась на 34-40% в зависимости от категории гостиниц. Отельерам пришлось в срочном порядке разрабатывать различные способы привлечения гостей и удержания лояльных клиентов, стараясь при этом не снижать официальную стоимость номера «от  стойки». По показателям многочисленных статистических данных впервые за многие годы показатель ADR ¹ в российских гостиницах оказался ниже, чем в 2008 году. В целом по рынку средняя цена номера (ADR) составила 4 050 руб., что ниже показателя 2008г. на 15%. Такой эффект был вызван в основном активным внедрением различных спецпредложений и акций. Большинство гостиничных операторов были вынуждены предпринимать в течение года дополнительные меры по оптимизации издержек и стимулированию спроса. Пожалуй, самым главным и интересным трендом года стало превращение гостиничной отрасли из рынка, где диктовал условия отельер, в рынок Гостя: именно желаниям гостей теперь проявляется повышенное внимание. Так же интересны и другие факты, связанные с замедлением темпов развития отрасли, сокращением туристических потоков, снижением средней стоимости номеров. Однако, по информации Hotels.com , одной из крупнейших мировых систем онлайн-бронирования, несмотря на столь значительное снижение цен, Москва по-прежнему уверенно входит в десятку самых дорогих городов мира для туристов, расплачивающихся в долларах США, фунтах стерлингов или в евро. 

    Динамика изменения стоимости номеров отелей в Москве и Европе. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1. Инвестиционная  привлекательность рынка гостиничной недвижимости Москвы.

 

    Гостиничный сектор долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Инвесторов и девелоперов останавливали достаточно длительная окупаемость проектов (от семи лет) и незнание специфики гостиничного бизнеса. Однако прорыв инвестирования на российском рынке гостиниц все же настал, и случилось это благодаря заключению самой весомой сделки, которая произошла 24 июля 2006 года - Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили договор по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton^* на сумму 160 млн евро.  Отдел привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle^** представлял интересы девелопера проекта - компании Capital Partners. Эта сделка по рефинансированию Ritz-Carlton оказалась крупнейшей не только для столичного гостиничного рынка, но и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом.

    Начавшийся в гостиничном секторе инвестиционный бум объясняется исключительно высокой прибыльностью гостиничного бизнеса. В первом полугодии 2006г. 5-звездочные гостиницы Москвы по доходности опередили отели европейских городов, хотя гостиничный сектор начал развиваться позднее, чем офисная или торговая недвижимость. В 2006г. среднегодовая заполняемость гостиниц 1-го класса приближалась к максимальным показателям европейских отелей - 60-70%". 

    В это же время заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе заявил, что московские власти разрабатывают меры по стимулированию инвестиций в строительство гостиниц в городе. Говорилось о том, что город предоставит инвесторам, которые захотят строить гостиницу, скидку в 50% на выкуп у города земли под строительство. Так же предоставлялась скидка на арендную плату во время строительства, которая составляла 1% от кадастровой стоимости^*** в год. Эти же ставки предполагалось сохранить до конца 2009 года.

    В последние годы на московском гостиничном рынке появляется все больше интересных и перспективных проектов, к управлению которыми привлекаются как иностранные, так и российские операторы. Московские гостиницы по итогам 2007 года оказались самыми прибыльными в Европе с доходностью 140 евро с номера, обогнав такие города как Лондон (118 евро), Париж (96 евро), Амстердам (83 евро), Прага (65 евро). Высокая доходность номеров в Москве наблюдается при относительно низких показателях средней заполняемости- 66,7%. 

    Средняя заполняемость в течение 2007 года.

      
 

    Причина в том, что цены на номера высокие, а поток туристов, согласных на такую стоимость,- невелик. В среднем номер в гостинице Лондона стоит 198 € в сутки, в гостинице Берлина – 141€, тогда как в Москве-204€.

    По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место.

    По  имеющимся данным, всего в российской столице на 2007 год приходилось 34,4 тыс. гостиничных номеров, из которых: 40% на гостиницы категории "три  звезды", 28% - на "две звезды", 18% - на "четыре звезды", 8% - на "пять звезд".

      
 
 

    Рентабельность гостиничного бизнеса в Москве оценивалась экспертами в 20-25% (по некоторым данным до 30%). Средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице составлял 3-5 лет. У проектов эконом - класса (три звезды и ниже) срок возврата вложений капитала несколько больше, и, как следствие, инвесторы реже рассматривали возможность возводить отели, окупаемость которых достигала 5–7 лет. Кроме того, в гостиницы нужно изначально вкладывать гораздо больше денег: их не продашь и не сдашь с «черновой» и даже с «чистовой» отделкой, они должны быть в идеальном состоянии. Поэтому инвестиционный цикл длиннее, а первоначальные вложения выше. Поэтому IRR² для строительства и эксплуатации гостиницы – самый низкий.

    Однако  в последние годы отмечена тенденция к росту числа инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. Развитие отмечено практически во всех регионах, однако наиболее привлекательными являются г. Москва, г. Санкт-Петербург и Краснодарский край (особенно в свете возможного проведения в Сочи Олимпиады-2014). 

    Гостиничный рынок Москвы растет в среднем на 20% в год. Причем, в основном рост обусловлен увеличением числа гостиниц высокого сегмента – «4 звезды» и «5 звезд». Такая тенденция объясняется тем, что сроки окупаемости дорогих отелей гораздо меньше, а заполняемость остается наиболее высокой среди всех сегментов.

    Интерес российский и иностранных инвесторов к Москве является постоянным и возрастающим год от года. Общий объем привлеченных иностранных инвестиций в экономику города Москвы по состоянию на начало октября 2009г. составил 28млрд. долл. США. Выйти на московский гостиничный рынок сочли выгодным такие известные операторы как компания «Мандарин», «Фор сизенс», «Хилтон». К 2025 г. число отелей в Москве должно быть доведено до 535, которые расположатся как в центре города, так и  вдоль основных магистралей столицы. Так, на Ленинградском шоссе (м. «Войковская») запланировано строительство многофункционального гостиничного и торгового комплекса «Метрополис-2» (общая площадь около 250 тыс. кв. м). Реконструкция знаменитой гостиницы «Москва» рядом с Красной площадью завершится в 2011г.  Поддержка инвестиционной привлекательности столицы остается важнейшей задачей Правительства Москвы.  
 
 
 
 
 
 

1.2. Предложение на гостиничном рынке Москвы

 

    Гостиница - это идеальный вариант размещения и для тех, кто отправляется на отдых, и для тех, кого ждут деловые встречи. В мире сложилось более 300 гостиничных цепей, вышедших за рамки национальных границ. На их долю приходится более 7 млн. номеров из почти 13 млн. (более 50% гостиничных номеров в мире). Такой ажиотаж в сфере гостиничного бизнеса, в первую очередь вызван огромным спросом на гостиничные номера.

    Основную долю в структуре номерного фонда Москвы в 2008 году занимают гостиницы категории «3*» (42%), именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих столицу с экскурсионно-познавательными целями.  

      
 

    В сентябре 2008 года на рынке коммерческой недвижимости стали проявляться  последствия мирового кризиса ликвидности¹, начавшегося еще в 2007 году. В связи с этим приходилось ожидать, что динамика роста гостиничного бизнеса еще более замедлится, новые объекты будут появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными ля инвесторов становились только проекты отелей высокого класса. И как следствие, увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.

 

    Основная часть гостиниц Москвы в 2008 году сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится чуть менее половины столичного гостиничного фонда (49%). В III квартале 2008 года существенного изменения совокупного номерного фонда не произошло, крупных гостиничных объектов открыто не было. За 9 месяцев 2008 года было открыто порядка 8 гостиниц, что пополнило столичный номерной фонд на более чем 800 номеров. 

Наиболее значимые гостиницы, открытые в 2008 году.

 

     Что касается 2009 года, то в течение второго квартала гостиничный рынок  Москвы пополнился двумя объектами:

• Holiday Inn ( Адрес: Симоновский вал, 2, категория 3*, номерной фонд:217 номеров)
• Grand Hyatt Moscow Residence and Spa ( Адрес: ММЦД башня «Федерация», категория 5*, номерной фонд:18 резиденций площадью от 115 до 245 кв.м.)

    Таким образом, по итогам второго квартала 2009 года, гостиничный фонд столицы  увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера. 

Гостиницы, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2009 года.

Источник: Becar Realty Group

   По  итогам на III квартала 2009 года , в демократический сегмент гостиничного рынка Москвы пополнился еще на 270 номеров. Увеличение произошло за счет ввода в эксплуатацию отеля «Максима Панорама» и первой гостиницы сети Ibis (под управлением Accor Group) в Москве Ibis Павелецкая. Таким образом, по итогам января-сентября 2009 года качественный гостиничный фонд столицы увеличился на 753 номера.

Гостиницы, введенные в эксплуатацию в январе-сентябре 2009 года.