Затратный подход - совокупоность методов оценки стоимости об оценки, основынных на определении затрат, необх-ых для воспроиводства либо замещеия объекта оценки с учетом износа и устареваний. наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы: чистых активов, ликвидационной стоимости.

8. Обязательные случаи  оценки стоимости  объектов собственности:  необходимость и  применяемые методы  оценки.

Оценка  носит либо индивид, либо массовый характер (->кадастровая оценка); В настоящее время ведутся работы по созданию кадастра объктов недвижимости.

Отличия: Зем участок: зем налог – для  целей налогообл, только земля. Объект недвиж: земля+здание, т.е. включает 2 части (земля с улучшением)

ФЗ «Об  оценоч.деят-ти в РФ». Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям (далее ООПРФ), в том числе:

1) в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

2) в  качестве предмета залога;

3) при продаже или ином отчуждении;

4) при переуступке долговых обязательств, связанных с ООПРФ;

5) при передаче ООПРФ, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

6) а также при возникновении спора о ст-ти объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании ФЛ и ЮЛ в случаях возникновения споров о величине ст-ти предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о ст-ти этого имущества;
• при выкупе или ином предусм-ном зак-вом РФ изъятии имущества у собств-ов для гос-ых или мун-ых нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Кроме этого, ФЗ «Об АО»:

1) при опр-ии цены выкупа обществом у акционеров принадл-х им акций.

2) При оплате акций и др.ц/б общества при их размещении в случае оплаты акций неден.ср-вами.

ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

При конкурсном произ-ве, пр инвентаризации имущ-ва

ФЗ «Об  исполнительном произ-ве»: «Оценка  имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам…» 

9. Характеристика основных  методов доходного  подхода при оценке  стоимости имущества  предприятия.

Дох подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Методы: капитализации, дисконтирования денежных потоков.

1) метод  ДДП. Основной смысл – необходимо  привести ДП, возникающие в будущем,  к текущему состоянию путем  дисконтирования по ставке дискаонта. СТ-ТЬ П/П = (тек.ст-ть ДП прогноз.пер-да) + (тек.ст-ть остаточной ст-ти).

2) Метод  капит-ции. Основан на том, что  ст-ть доли собств-ти в п/п-ии  равна тек.ст-ти будущих дох-в,  к-ые принесет эта собств-ть. Формула:  СТ-ТЬ = (Доход)/(коэф-т капит-ции). Данный метод используется чаще всего для опр-ия ст-ти объекта недвиж-ти, т.к. обяз-ным усл-ием для него явл-ся уверенность в буд.дох-ах (п/п получает в теч.длит.времени будет получать примерно одинак.величины дох-а). При расчете ст-ти недвиж-ти в кач-ве дох-а исп-т чист.операц.дох-д (за год!!). Коэф-т кап-ции опр-ся либо путем методом рыночной экстракции, либо меодами Ринга, Инвуда и Хоскольда. Оценщик должен:

a. Ориент-ся  на доход с об-та недвиж-ти  в виде аренд.платы

b. Опр-ть  наилучш и наиболее эфф-ый вариант исп-ния об-та

c. Рассчитать  доход за год

d. Доход  должен быть типичным доходом

e. Доход  должен соответ-ть типич.усл-иям  данного сегмента рынка на  данной терр-рии.

10. Метод дисконтирования  денежных потоков:  характеристика основных  этапов оценки.

Выбор модели ДП. ДП бывают 2-х видов: на собств.кап-л  и на инвестир.кап-л. Если брать за основу 1-ый, но при расчете получ-ся ст-ть бизнеса, а если 2-ой – ст-ть совокуп.кап-ла.

2) Опр-ие длит-ти прогноз.пер-да. В кач-ве прогноз-го берется пер-, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста Ко не стабил-ся. Обычно берутся периоды 5-10 лет с шагом 1 год.

3) Рассчит-ся ДП для каждого года прогноз.пер-да. Сначала прогн-ся доходы (анал-ся дох-ы за прош.пер-ды), при этом не учит-ся единичные и разовые дох-ы. Затем прогноз-ся расх-ы и инв-ции.

4) Опр-ся ставка дисконта. Ставка дисконта – это ставка дохода, к-ую бы потребовал инвестор, при покупке потока ожидаемых выгод с учетом уровня риска получения этих дох-в. Если ДП на собств.кап-л, то ставка дисконта рассчит-ся методом кумулятивного построения (накопления) и методом оценки ст-ти кап-х активов (САРМ). Если ДП на инвест.кап-л, то ставка диск. опр-ся методом средневзвешенной ст-ти кап-ла (WACC).

5) Расчет величины остаточ.ст-ти в постпрогноз.пер-д. Предпол-ся, что в постпрогноз.пер-д дох-ы п/п-ия стабил-ся и будут иметь долгосрочные темпы роста. Модель Гордона.

6) Расчет текущих ст-тей буд. ДП и ст-ти постпрогноз.пер-д. Осущ-ся путем дисконтирования данных величин. Предвар.ст-ть будет складываться из тек.ст-ти ДП-ов в теч.прогноз.пер-да и тек.ст-ти остаточ.ст-ти в постпрогноз.пер-д.

7) Внесение итоговых поправок. Для получения ст-ти бизнеса необх-мо вычесть заемный капитал, если расчет произ-ся на основе ДП на инв.кап-л. + ст-ть нефункц.активов. +(-) избыток (дефицит) собств.оборот.кап-ла.

11. Метод капитализации  дохода: содержание, особенности и  область применения.

Основан на базовой посылке, в соот-ии с кот ст- доли соб-ти в п/п равна текущей ст-ти будущих доходов, кот принесет эта соб-ть. Оцененная ст-ть = чистая прибыль / ставка капитализации.

основное  условие использования данного  метода – стабильность будущих доходов  п/п. В оценке бизнеса применяется  редко из-за незначительных колебаний  величин прибылей ден потоков  по годам, характерных для больш-ва оцениваемых п/п. Метод применяется  чаще к оценке недвижимости.

Основные  этапы метода:

1. Анализ фин отчетности

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована – выбор периода тек фин деят-ти, рез-ты кот будут капитализированы

3. Расчет ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов, если таковые имеются

6.Проведение  поправок на (не)контрольный хар-р  оцениваемой доли, а также на  недостаток ликвидности, если они необходимы.

12. Содержание основных  методов расчета  ставки дисконта  для оценки стоимости  собственного капитала  предприятия, основные  проблемы определения  ставки дисконтирования.

 

Ставка  дисконтирования – это ставка дохода¸ кот быпотребовал инвестор при покупке потока ожидаемых выгод (ден поток) с учетом уровня риска получения этих выгод. Исп-ся для опред суммы, кот инвестор затратил бы сегодня (текущей ст-ти) за право получать ожидаемые потоки доходов в будущем.

Это ставка дохода, используемая для преобразования ден суммы, получаемой в будущем, в текущую стоимость.

Методы  расчета:

Денежный  поток на собственный капитал.

-метод  кумулятивного построения (накопления) (МКП)

-метод  оценки собственности капитальных активов

Проблемы: Первый способ более субъективный. Второй труден из-за рыночной информации. Проблема безрисковой ставки. Проблема определения странового риска.

МКП –Дох-ть опр-ся как безрисковася ставка дохода +риски, кот связывают с различ факторами деят-ти п/п. Риски:

1 фактор завис-ти бизнеса от ключевой фигуры (0-5%)

2 размера компании(0-5%)

3 финансовой структуры (соотношение собств и заемных источ-ов финансирования

4 товарной, территориальной диверсификации (чем больше диверсифик п/п, тем ниже риск)

5 диверсиф-ии потребителей

6 нормы стабильности прибыли

7 прочие риски

CAPM –  метод оценки стоимости кап  активов.

Ставка  дисконтирования = Rf + β*(Rm-Rf) +S1+S2. Страновой риск опр-ся только когда данные берутся из другой страны.

Безрисковая дох-ть – дох, кот может получить инвестор, вкладывая ср-ва, не рискуя  (доходы по гос ц/б в мировой практике)

Коэф-т  бета – рассчит-ся стат методами, кот  отражают зависимость изменения  цены акций п/п от колебаний средненрыночной доходности.

13. Последовательность  расчетов  при  оценке стоимости  объекта недвижимости  методом  дисконтирования денежных потоков.

1) Выбор  модели ДП: для собственного капитала (расчет рын. ст-ти собств-го  кап-ла) или для инвестированного (применим для оц-ки многопрофильного бизнеса)

1)для  собственного капитала:

чистая  прибыль после уплаты налогов (выр-ка – операц. расходы – амортизация – расх. на уплату %-в и нал-в – налог на прибыль)

плюс  амортизационные отчисления

минус (плюс) – увеличение (уменьшение) собственного оборотного капитала (СОК);

минус (плюс) капитальные вложения (продажа  активов);

плюс (минус) увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности;

Итого: ДП для собств-го кап-ла

2)для  инвестированного кап-ла:

прибыль до уплаты процентов и налогов (выр-ка – операц. расходы – амортизация)

плюс  амортизационные отчисления

минус налог на прибыль

минус (плюс) – увеличение (уменьшение) СОК;

минус (плюс) капитальные вложения (продажа  активов);

Итого: ДП для инвестированного кап-ла.

14. Методы расчета  ставки дисконта  при оценке стоимости  недвижимого имущества:  сравнительная характеристика.

 

Ставка  дисконтирования – это ставка дохода¸ кот быпотребовал инвестор при покупке потока ожидаемых выгод (ден поток) с учетом уровня риска получения этих выгод. Исп-ся для опред суммы, кот инвестор затратил бы сегодня (текущей ст-ти) за право получать ожидаемые потоки доходов в будущем.

Это ставка дохода, используемая для преобразования ден суммы, получаемой в будущем, в текущую стоимость.

Методы  расчета:

Денежный  поток на собственный капитал.

-метод  кумулятивного построения (накопления) (МКП)

-метод оценки собственности капитальных активов

Проблемы: Первый способ более субъективный. Второй труден из-за рыночной информации. Проблема безрисковой ставки. Проблема определения странового риска.

МКП –Дох-ть опр-ся как безрисковася ставка дохода +риски, кот связывают с различ факторами деят-ти п/п. Риски:

1 фактор завис-ти бизнеса от ключевой фигуры (0-5%)

2 размера компании(0-5%)