1. 1 Цели и задачи оценки объектов собственности в современных условиях
2. Стандарты оценки, порядок их разработки и утверждения в России.
3. Характеристика субъекта оценочной деятельности и объектов оценки.
4. Виды стоимости: основные определения и проблема выбора стандарта стоимости.
5. Основные принципы оценки стоимости: определение, их необходимость и содержание.
6. Основные этапы работ по оценке стоимости объектов оценки.
7. Характеристика подходов к оценке стоимости объектов собственности.
8. Обязательные случаи оценки стоимости объектов собственности: необходимость и применяемые методы оценки.
9. Характеристика основных методов доходного подхода при оценке стоимости имущества предприятия.
10. Метод дисконтирования денежных потоков при оценке имущества: характеристика основных этапов оценки.
11. Метод капитализации дохода применительно к оценке имущества организации: содержание, особенности и область применения.
12. Содержание основных методов расчета ставки дисконта для оценки стоимости имущества  предприятия, основные проблемы определения ставки дисконтирования.
13. Последовательность расчетов  при оценке стоимости объекта недвижимости методом  дисконтирования денежных потоков.
14. Методы расчета ставки дисконта при оценке стоимости недвижимого имущества: сравнительная характеристика.
15. Коэффициент капитализации: способы расчета и область применения.
16. Сравнительная характеристика  способов расчета возврата капитала при определении ставки капитализации.
17. Основные этапы сравнительного подхода: к оценке объектов недвижимого имущества организаций.
18. Характеристика затратного подхода: при оценке стоимости имущества организации: основные методы, область применения, проблемы.
19. Метод стоимости чистых активов при оценке стоимости имущества предприятия.
20. Ликвидационная стоимость имущества предприятия: определение, виды, последовательность оценки
21. Законодательное регулирование оценочной деятельности и методическое обеспечение оценки в РФ.
22. Саморегулируемые профессиональные организации оценщиков: цели создания, основные задачи деятельности.
23. Характеристика договора на проведение оценки стоимости объектов собственности,  определение вознаграждения оценщика
24. Отчет об оценке стоимости: основные требования к структуре и содержанию отчета.
25. Содержание основных направлений экспертизы отчета об оценке стоимости: объекта оценки.
26. Состав и требования к информации, необходимой для оценки стоимости объекта оценки.
27. Организация оценки стоимости государственного имущества
28. Виды стоимости, определяемые в процессе инициативной и обязательной оценки объектов собственности
29. Организация оценочной деятельности в Российской Федерации
30. Характеристика  стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой профессиональной организации оценщиков
31. Права, обязанности и независимость оценщика

1. Цели и задачи  оценки объектов  собственности в  современных условиях

Оцен  деят-ть определена в 135-ФЗ от 29.07.1998 как  профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно  ФСО№2 целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результат оценки – итоговая величина стоимости объекта оценки.

Объект  оценки – это любой объект собственности, кот не осключен из гражданского оборота.

Случаи  оценки бывают обязательные и инициативные. Обязательные случаи оценки установлены в ст.8 135-ФЗ. Они происх-т 1) при оценке объектов, нах в гос/мун собственности 2) при спорах о стоимости. Инициативные – в разрезе 1) собственно оценка с отчетом и соблюде требований действующего зак-ва 2) консультативная оценка без составления отчета.

В зависимости  от цели проводимой оценки оценщик  рассчитывает либо рын стоимость, либо отличную от рын ст-ть.

2. Стандарты оценки, порядок их разработки  и утверждения  в России.

Стандарты оценки - нормативный документ, в котором формулируются методические требования к процедурам оценки. Стандарты оценки являются одной из форм регулирования оценочной деятельности, так как устанавливают определения фундам понятий, относящихся к оценке имущества, и формулируют основные принципы осуществления ОД.

Различают международные и национальные стандарты  оценки. Международные разработаны  Международным комитетом по стандартам оценки. Их отличает достаточная универсальность  и возможность применения наряду с национальными стандартами в различных странах. В западноевроп странах действуют европейские стандарты оценки, главной особенностью которых является ориентация на оценки, выполняемые для целей составления бух отчётности в соответствии с европ зак-вом.

Российские стандарты оценки утверждены Постановлением Правительства РФ № 519 от 06 июля 2001 года и являются национальными стандартами, обязательными к применению и действующими на территории РФ. Данное постановление включает 3 основные части: общие положения; определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки; требования к проведению оценки.

В новой  редакции закона «Об ОД» (ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ОД») в ст.20 определен порядок разработки и  установления стандартов оценки. Там сказано, что стандарты подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила ОД.

Фед стандарты  оценки   разрабатываются   Национальным советом с учетом междун стандартов оценки. Разработанные фед  станд  направляются Нац  советом  для утверждения в уполномоченный фед орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию ОД. Он в  срок  не  позднее чем через 60 дней обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ (в  случае  их несоответствия    Кон-и, междун  договоров РФ, данного ФЗ). Утвержденные фед стандарты оценки подлежат

опубликованию.

     Стандарты и правила ОД  разрабатываются   и утверждаются  саморегулируемой  организацией  оценщиков  и  не могут противоречить фед  стандартам оценки.

3. Характеристика субъекта  оценочной деятельности и объектов оценки.

ОД –  проф деятельность субъектов ОД, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной ст-ти.

Субъектами оценочной деятельности признаются физ лица, являющиеся  членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона. Оценщик может     осуществлять     оценочную      деятельность самостоятельно,  занимаясь частной практикой,  а также на основании трудового договора между оценщиком  и  юридическим  лицом,  которое соответствует   условиям,   установленным  ФЗ «Об ОД». До 2007 г. к субъектам оценки также относили и заказчика. Также новая ред ФЗ характерна тем, что оценщик – физ лицо – отвечает за свою работу.

Оценщик должен: 1) быть членом одной из СМОО 2)застраховать свою ответствт-ть 3) иметь диплом

Объект  оценки – любой объект собственности, кот не исключен из гражданского оборота:

• отдельные  материальные объекты

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. им-во опред определенного вида (движ и недвиж)

•  право  собственности и иные вещные права  на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

•  права  требования, обязательства (долги);

•  работа, услуги, информация;

•иные объекты гражданских прав, в отношении кот зак-вом России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Виды стоимости:  основные определения  и проблема выбора  стандарта стоимости.

Стоимость – это цена, кот право в имуществе  или некот другом активе, как ожидается, может принести, будучи проданным в данное время для конкр цели и при конкр обстоят-ах. Именно цель оценки определяет, какой вид стоимости будет выбран. Согласно ФСО№2 выделяются 4 вила стоимости: 1)рыночная 2) инвестиционаая 3)ликвидационная 4) кадастровая. По отношению к одному и тому же объекту может применяться рыночная или иная стоимость при приоритете рыночной стоимости. Приорите выражен: если не указан вид стоимости, то примен рын стоим-ть. Вид стоимости обязательно заносится в договор, равно как и цель оценки.

Также в стандартах оценки даны и нерыночные виды стимости:

• стоимость  объекта оценки с ограниченным рынком;

•  стоимость  замещения объекта оценки;

• стоимость  воспроизведения объекта оценки;

•  стоимость  объекта оценки при существующем использовании;

•  инвестиционная стоимость;

•  стоимость  объекта для целей налогообложения;

• ликвидационная стоимость;

•  утилизационная стоимость;

•  специальная  стоимость.

5. Основные принципы  оценки стоимости:  определение, их  необходимость и  содержание.

Принципы  оценки – это те общие правила, которые лежат в основе оценки собственности, имущества, какие методы и способы оценки выбираются. Они явл-ся логикой отчета. Выделяют 4 группы основных принципов оценки:

1. Обусловленные представлением владельцев об объекте оценки (полезности, замещения, ожидания)
2. Связанные срыночной средой (зависимость от внешней среды, соответствие спроса и предложения, конкуренции, изменения стоимости)
3. Связанные с эксплуатацией (хар-ой использования) оцениваемого объекта (факторов производства при разговоре о предприятии, вклада, остаточной продуктивности [относится к земле], пропорциональности)
4. Наилучшего и нб эффективного использования. Этот принцип обощает все принципы. Законодательно разрешены; физически возможны и экономически целесообразны, позволяет прийти к показателям, приводящим к нб показателю.

 

6. Основные этапы работ по оценке стоимости объектов оценки.

Они определены в 4-ом разделе ФСО№1.

1.Постановка задания на оценку и заключение договора на оценку. Предварительные переговоры (какой вид стоимости надо определить) – выясняем цель оценки => формируем объект оценки; В договоре: что оценивается (обычно объект оценки либо в виде доли собственности в бизнесе или  весь бизнес, какая ст-ть; сроки работ; ст-ть работ; форс-мажор; отвественность участников договора. Заключение договора на оценку.

2.Сбор  информации, необходимой  для проведения  оценки.

Внутренняя инфо (носит доверительный характер): отчетность п/п; документация планово-экономических служб; инфо о числ-ти работников, структуре затрат; структура активов; инфо об аренде; документы, связанные с налоговыми платежами.

Внешняя: инфо, используемая для характеристики места п/п в экон среде, необх для различных подходов. Источники: статистическая инфо, прогнозного характера инфо, ЦБ, Мин-во эк развития и др.

3.Выбор  подходов и методов  оценки в рамках  стандартов РФ. Обязательное требование: применение всех 3 подходов-дох, сравнит и затратн или обоснованный отказ от их применения. Далее методы определяются.

6.основной: применение выбранных  методов-анализ и расчеты.

4.Итоговое  согласование результатов  различных подходов. Рез-ты, полученные с помощью различных подходов могут не совпадать(часто бывает). Результат-конкретная цифра или диапазон ст-тей.

5.завершающий:  написание отчета  об оценке в  письм. форме. Есть жесткие требования (ст. 11 ФЗ номер 135). Отчет д.б. самодостаточным документом. Если заказчика что-то не устраивает, может быть отправлен на доработку.

7. Характеристика подходов  к оценке стоимости  объектов собственности.

Выделяют три  подхода: затратный, доходный, сравнительный. При оценке необходимо использовать все три подхода. В случае невозможности использования того или иного метода, оценщик обязан обосновать отказ от его использования.

Дох подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Методы: капитализации, дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход - это совокупоность методов оценки стоимости об оценки, основынных на сравнении об оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.особенно эф-ен, когда сущ-ет активный рынок сопоставимых об соб-ти. Точность оценки зависит от качества собранных данных. Методы: рынка капитала, сделок, отраслевых показателей.