Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

31. Метод прямой капитализации

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода. 
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: 
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); 
- тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; 
- способность учитывать конкурентные колебания; 
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). 
Метод капитализации доходов используется, если: 
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 
- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: 
С = NOY/ Rk или C = ЧОД/ КК , где 
С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); КК - коэффициент капитализации (%). 
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. 
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: 
- нестабильность потоков доходов; 
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

32. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций  его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в  российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный  участок, а только право пользования  на правах аренды. 
Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог. 
Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. 
Метод сравнения продаж – прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения. 
Метод капитализации земельной ренты . При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. 
Метод распределения – это определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод базируется на принципе вклада и утверждении, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимого имущества в целом. 
Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости. 
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход. 
Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

33. Методы определения стоимости замещения и видов износа

Под износом имущества  понимается снижение его стоимости  под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического  или бухгалтерского учета. 
Существует три вида износа недвижимости: 
1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов. 
Износ подразделяют на: 
1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость; 
2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. 
Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж. 
Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. 
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. 
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. 
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. 
Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст. 
Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. 
Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. 
Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. 
С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.

34. Налогообложение недвижимого имущества ФЛ

В соответствии с Федеральным  Законом «О налоге на имущество физических лиц» (в ред. Закона РФ от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ) плательщиками налогов на имущество  физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения 
Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. 
Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. 
Ставки налога устанавливаются в следующих пределах (стоимость имущества – ставка налога): 
1) до 300 000 руб. – до 0,1%; 
2) до 300 000 руб. – от 0,1 до 0,3%; 
3) свыше 500 000 руб. – от 0,3 до 2,0%. Налоги зачисляются в местный бюджет по местонахождению (регистрации) объекта налогообложения. 
От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан 
1) Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней; 
2) инвалиды I и II группы, инвалиды с детства; 
3) участники гражданской и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан. 
Исчисление налогов производится налоговыми органами. 
Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на первое января каждого года. 
Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года. 
Данные, необходимые для исчисления налоговых платежей, представляются налоговым органам бесплатно. 
По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. 
За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. 
В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены. 
Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа.

35. Налогообложение недвижимого имущества предприятий

Налог на имущество организаций  введен Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 139-ФЗ «О внесении дополнения в  часть вторую налогового кодекса  РФ и внесении изменения и дополнения в ст. 20 Закона РФ „об основах  налоговой системы в РФ“, а  также о признании утратившими  силу актов законодательства РФ в  части налогов и сборов», с  момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. 
Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку, порядок и сроки уплаты налога, форму отчетности по налогу. 
Налогоплательщиками признаются: 
1) российские организации; 
2) иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации 
Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. 
Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств. 
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. 
Налоговая база определяется отдельно в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации, в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации, а также в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам. 
Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%. 
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и имущества, признаваемого объектом налогообложения. Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Налогоплательщики обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, по местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс.

36. Особенности рынка недвижимости

Особенности рынка недвижимости 
Локализация  
− абсолютная неподвижность  
− большая зависимость цены от местоположения 
Вид конкуренции  
− несовершенная, олигополия  
− небольшое число покупателей и продавцов  
− уникальность каждого объекта 
− контроль над ценами ограничен 
− вступление в рынок требует значительного капитала 
Эластичность предложений 
− низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается 
− спрос может быть очень изменчивым 
Степень открытости 
− сделки носят частный характер 
− публичная информация, часто неполная и неточная 
Конкурентоспособность товара 
− во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства 
− специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей 
Условия зонирования 
− регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, 
природоохранного и другого специального права 
− большая взаимозависимость частной и других форм собственности 
Оформление сделок  
юридические сложности, ограничения и условия 
Стоимость 
включает стоимость объекта и связанных с ним прав

37. Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Преимущества затратного подхода: 
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
- обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
- оценка зданий специального назначения; 
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
- анализ эффективности использования земли; 
- решение задач страхования объекта; 
- решение задач налогообложения; 
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 
Недостатки затратного подхода: 
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.