Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

24. Классификация  видов ипотечных кредитов и  их характеристика

Ипотечные кредиты  могут быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости: земельные участки;  предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;  незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

Ш жилищное кредитование:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- на строительство,  реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов  сезонного проживания, на инженерное  обустройство земельного участка  (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство  и приобретение готового жилья  с целью инвестиций. Как правило,  кредиты на приобретение готового  жилья предоставляются единым  разовым платежом. Кредитование  строительства жилья происходит  поэтапно: каждый последующий платеж  осуществляется только после  завершения очередного этапа  строительства;

Ш на разработку земельного участка;

Ш на развитие сельского хозяйства;

Ш на развитие производства;

Ш кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Ипотечные  кредиторы

По статусу	По принадлежности ''	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

 

4. По виду заемщиков:

как субъектов  кредитования: - кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

Ш по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам  банков;

- сотрудникам  фирм -- клиентов банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим  в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости  от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления  кредита (жилищное ипотечное кредитование).

Ш Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Ш Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Способы  рефинансирования ипотечных кредитов

7. По способу амортизации  долга: постоянный ипотечный кредит;  кредит с переменными выплатами;

Ш кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; ипотечные кредиты с нарастающими платежами; ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;  ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной  ставки:  кредит с фиксированной процентной ставкой;  кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного  погашения:  с правом досрочного погашения;  без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита  может составлять от 30 до 100% стоимости  заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть: обычными и  комбинированными (выдаваемыми несколькими  кредиторами);  субсидируемыми и  выдаваемыми на общих условиях.

 

25. Ипотечно-инвестиционный анализ: техника Эллвуда

26.Специфика правового  регулирования рынка недвижимости

Законодательство в сфере  недвижимого имущества – это  совокупность законов и других нормативных  правовых актов, посредством которых  государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие  правовые нормы. 
В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на общественные 
К общественным правам относят:  
1) право на налог, т. е. имущественное налогообложение; 
2) право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд; 
3) право полицейской власти – ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.); 
4) право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании. 
К частным правам относят:  
1) возможность владения имуществом физических или юридических лиц; 
2) пожизненное имущественное право; 
3) права на недвижимость в соответствии с законом. Выделяют три группы, на которые подразделяются 
источники права: 
1) федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости; 
2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; 
3) законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты. 
Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ. 
Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище. 
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др. 

27.Основные участники и субъекты сферы недвижимости

К субъектам рынка недвижимости относят: 1. продавцов (арендодателей)2. покупателей (арендаторов)3. квалифицированных  участников рынка недвижимости 
Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. 
Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). 
Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников. 
К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам, относят: 
- предпринимателей, которыми могут быть физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность (регистрация, лицензирование деятельности);  
- брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости;  
- оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;  
- банкиров (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием;  
- девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно);  
- редевелоперов, которые занимаются преобразованием (при вторичной застройке) и развитием территорий;  
- управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;  
- строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе;  
- юристов, занимающихся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;  
- страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;  
- участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и созданием ценных бумаг, поддерживаемых недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);  
- аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;  
- финансовых аналитиков, занимающихся соответственно анализом финансирования инвестиционных проектов;  
- маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;  
- информационно-аналитические издания и прочие средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;  
- ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости;  
- специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости;  
- прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН. 
К представляющим интересы государства институциональным участникам, относят следующие организации:  
- организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие;  
- территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода;  
- территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;  
- органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов;  
- органы, ведающие учетом строений и их инвентаризацией;  
- органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений;  
- строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;  
- нотариусов, находящихся на государственной службе;  
- регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

28. Ипотечно-инвестиционный анализ: традиционная техника

29. Место и роль рынка недвижимости в экономические системе государства

30. Методы валовой ренты и капитализации дохода в рамках доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей  оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для  оценки недвижимости нужно иметь  представление об инвестициях и  их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора 
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. 
Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость. 
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода: 
 
V = I / R, 
 
где V – стоимость недвижимости 
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости; 
R – норма дохода или прибыли. 
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. 
Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год. 
Норма прибыли – это коэффициент или ставка капитализации. 
Коэффициент капитализации – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации: 
1) прямая капитализация; 
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал. 
Годовой доход и ставка капитализации – это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала. 
Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества. 
Основные этапы оценки имущества доходным подходом: 
1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки; 
2) расчет действительного валового дохода; 
3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы; 
4) определение величины чистого операционного дохода; 
5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.