Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

7. Особенности  ипотеки на рынке земельных  участков

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость  ее постоянно растет 
В договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование. 
Закон «Об ипотеке» разрешает залог 
1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц; 
2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства 
3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства; 
4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения; 
5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре. 
Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу. 
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. 
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя. 
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. 
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. 
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. 
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. 
Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.

8.Понятие и  сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости- определенный набор механизмов. С помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. 
Особенности рынка недвижимости: 
- все операции на данном рынке подлежат гос.регистрации. 
- рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подлежат воздействию окружающей среды. 
- Объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене. 
- Сделки на данном рынке регулируются различными законами. 
- Сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях. 
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

9. Договор как  правовая форма сделок с недвижимостью

В гражданском праве договор  представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей 
Договор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме 
Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников. 
Существуют следующие виды договоров: 
1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество 
2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.; 
3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон; 
4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора; 
5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих; 
6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия; 
7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия; 
8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор. 
Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения. 
Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно. 
Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу. 
Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований. 
Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные. 
Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными. 
Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными. 
Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор. 
Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.

10. Объекты, субъекты  и форма управления объектами  недвижимости

Управление недвижимостью  – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости: 
1) маркетинг; 
2) оценка объектов; 
3) программа наилучшего использования земельного участка; 
4) инвестирование; 
5) обращения, залог, лизинг, дарение; 
6) сервис; 
7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт; 
8) утилизация и т. д. 
Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника. 
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: 
Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости. 
Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость. 
Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением. 
Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества. 
Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью. 
Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним. 
Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью. 
Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью. 
Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости. 
1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ). 
2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости). 
3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью). 
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

11. Элементы инфраструктуры  рынка недвижимости и их роль  в функционировании РН

1. среди профессиональных  участников особое место занимают  риторские фирмы. Риэлтерская фирма – это посредническая организация занимающаяся операциями с недвижимом имуществом как от имени клиента так и от собственного имени и за определенную плату. Делится на 3 группы: 
Крупные , средние , мелкие. 
В основе классификации лежат следующие показатели: 
1. количество сделок совершаемых за месяц 
2. количество штатных сотрудников 
3. количество и виды оказываемых услуг. 
Крупная риэлтерская фирма- это 30-50 сделок в месяц, штат сотрудников 25и более человек . широкий спектр оказываемых услуг, Средняя риэлтерская фирма- это 10-20 сделок в месяц. Штат сотрудников не более 10 человек. Менее широкий спектр услуг. В отличии от крупных средние риэлтерские фирмы в основном работают на вторичном рынке. Мелкие риэлтерские фирмы – это по существу официально зарегистрированная организованная деятельность частных маклеров. 
2. профессиональное общественное объединения . 
3. профессиональная подготовка кадров. 
4. Широкая информационная сеть. 
5. национальные международные выставки и ярмарки , конференции касающиеся вопросов рынка недвижимости. 
6. Другие общественные институты.

12. Особенности  ипотеки на рынке производственных  помещений

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке предприятия как  имущественного комплекса право  залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части. 
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. 
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. 
Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. 
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. 
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. 
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. 
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. 
В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя. 
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. 
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. 

13. Основные методы  оценки стоимости недвижимости  и сферы их применений

В мировой практике выделяют три метода стоимостной оценки: метод  прямого сравнительного анализа. Затратный  и доходный. 
Сравнительный (рыночный) подход 
Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 
Условия применения сравнительного подхода: 
1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. 
Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. 
1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 
4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. 
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: 
- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке; 
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: 
- находятся в родственных отношениях; 
- являются представителями холдинга и независимой дочерней комании; 
- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; 
- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; 
- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; 
- инвестиционной мотивации, которая определяется: 
- аналогичными мотивами инвесторов; 
- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
- степенью износа здания. 
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 
Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы. 
Преимущества затратного подхода: 
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
- обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
- оценка зданий специального назначения; 
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
- анализ эффективности использования земли; 
- решение задач страхования объекта; 
- решение задач налогообложения; 
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 
Недостатки затратного подхода: 
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России. 
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. 
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. 
Базовая формула доходного подхода (рис.3.5): 
С = ЧД/К или V = I/ R 
где: С (V) - стоимость недвижимости; 
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. 
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. 
Этапы доходного подхода: 
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта; 
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); 
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 
5. Расчет коэффициента капитализации. 
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
− качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
Доходный подход используется при определении: 
− инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
− рыночной стоимости. 
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
− прямой капитализации доходов; 
− дисконтированных денежных потоков.