Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

1.Принципы управления  объектами недвижимости

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий  в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой  опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при  соблюдении определенных принципов  управления. 
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.  
2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.  
3. .Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения. 
4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице. 
5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.  
6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона. 
7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола. 
8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.). 
9.Принцип равных возможностей, включающий в себя: 
а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников; 
б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости. 
в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти; 
г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой; 
д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.; 
е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной; 
ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. 
10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами. 
11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. 
Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.

2.Сущность и  особенности недвижимости как  товара

В настоящее время понятие  недвижимости закреплено в 1 части ГК РФ. Вступившего в силу с 1.01.95. г. Согласно ст. 130. под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все  то что прочно связано с землей, т. е. объекты , перемещение которых без не соразмерного их назначению не возможно. В том числе здания сооружения, жилые. Не жилые помещения, многолетние, насаждения предприятия как полный имущественный комплекс. 
Кроме того к недвижимости так же относят морские речные суда, возд.транспорт, космические объекты подлежащие гос.регистрации. 
К особенностям недвижимости как товара относят:  
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка, 
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;  
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;  
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;  
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;  
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;  
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам. 

3.Риэлторская  фирма: понятие, виды и функции

Риэлторская фирма 
Юридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости. 
Риэлторская деятельность 
Осуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости. 
Риэлторские фирмы 
Фирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью: 
- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости; 
- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды; 
- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях; 
- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости; 
- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах. 
Функции риэлторских фирм с момента их возникновения до текущего момента изменились самым существенным образом. Если в 1991-1993 гг. риэлторские компании осуществляли в основном посреднические операции, то с 1994 г. начинаются операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1996 г. мощное развитие получают услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, появляются прецеденты рассрочек платежа.  
С 1997 г. риэлторские компании начинают принимать участие в финансировании строительства объектов недвижимости как жилых, так и нежилых.  
Отличительной особенностью риэлторской деятельности является многообразие осуществляемых операций. При совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать:  
1) покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи;  
2) брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии или поручения;  
3) инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме. 

4.Виды операций  на рынке недвтижимости

Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. 
Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому. 
У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия: 
1) сделка заключена дееспособными гражданами; 
2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат; 
3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности. 
Сделки можно подразделить на несколько видов: 
1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние 
2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме. 
Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре; 
3) по моменту возникновения: реальные; формальные; 
4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные; 
5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно; 
6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности; 
7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке; 
8) по законности содержания: действительные; недействительные. 
Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные. 
Оспоримая сделка недействительна по решению суда. 
Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения. 
Реституция влечет признание недействительности. 
Различают следующие виды реституции: 
1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации; 
2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства. 
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

5.Особенности  ипотечного кредитования на рынке  жилья

Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных  законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ). 
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. 
Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). 
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом. 
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. 
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом(заемными средствами). 
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. 
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 
1) земельные участки; 
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

6. Сегменты рынка  недвижимости и их характеристика

Под сегментацией недвижимого  имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей. 
Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам: 
1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков : 
а) рынок жилья 
Б) рынок объектов промышленного назначения 
В) рынок с/хоз. назначения 
Г) рынок коммерческой недвижимости. 
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов; 
3. по географическому признаку выделяют : 
А) муниципальный рынок 
Б) региональный рынок 
В) национальный 
Г) мировой. 
4. по инвестиционной мотивации 
5. по цене и качеству продукта 
6. по типу прав собственности на недвижимости. 
Типы прав: 
неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д. 
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство; 
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований; 
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека; 
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов; 
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов; 
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой. 
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынокнежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на: 
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье; 
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. 
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. 
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества. 
Особенности рынка недвижимости: 
1) локальность; 
2) невысокая взаимозаменяемость объектов; 
3) сезонные колебания цен; 
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации; 
5) вложение капитала в недвижимость. 
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости. 
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.