Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

14. Функции и  цели управления недвижимостью

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление  определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для  того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется  методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально  связанного имущества, включающего  земельный участок, здания, сооружения и т. д. Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается: 
1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением; 
2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия; 
3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций; 
4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением; 
5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом; 
6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости; 
7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере; 
8) оздоровить экологическую среду, достигнуть эко-.-, номического роста, снизить уровень безработицы По стране в целом, решить жилищные проблемы 
Принципы управления рынком недвижимости зависят от многих условий, прежде всего экономических, политических и иных по стране, но мировой опыт, который уже довольно прочно сложился к этому времени должен учитываться. 
Для того чтобы указанные выше цели были воплощены в реальность, нужно учитывать следующие принципы управления: 
1) разделение процедуры – т. е. должны применяться определенные подходы для регулирования отношений различных видов недвижимости – нежилых или жилых помещений, лесных и земельных участков и иных объектов; 
2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений; 
3) гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и иных нормативных актов; 
4) разделение полномочий между регулирующими органами; 
5) простота и понятность процедур и правил, которые устанавливаются законодательными актами о недвижимом имуществе; 
6) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою традицию и историю, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на разнообразные объекты недвижимости, его адаптация к отечественным условиям.

15. Метод прямого  сравнительного анализа продаж: сущность, преимущества и недостатки

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод –  это метод оценки рыночной стоимости  недвижимости исходя из данных о недавних продажах . Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки 
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 
 
Преимущества сравнительного подхода: 
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. 
Недостатки сравнительного подхода: 
1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка. 
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

16. Функции гос.регулирования недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие  функции: 
- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); 
- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; 
- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; 
- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; 
- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; 
- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; 
- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). 
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 
1) государственные и муниципальные органы и организации; 
2) государственные и иные нормативные акты. 
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: 
- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; 
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

17. Принципы оценки недвижимости, связанные  с представлениями пользователя.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.

Принцип замещения. Осведомленный  покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.

Принцип ожидания. На стоимость  недвижимости влияют ожидаемые будущие  преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи  объекта.

Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ  от владения объектом недвижимости: чем  больше положительных ожиданий, тем  выше стоимость недвижимой собственности.

18. принципы оценки связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные  с рыночной средой. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип изменений основан  на учете изменений, соответствующих  циклам жизни, которые присущи как  конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.

Принцип конкуренции основан  на том, что рыночные цены устанавливаются  на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения  основан на определении стоимости  объекта соотношением спроса и предложения  на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан  на том, что объект недвижимости достигает  максимальной стоимости в окружении  совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

19. Принципы оценки связанные  с землей, зданиями и сооружениями.

Количество экономических  факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может  влиять несколько принципов.

Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении  стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов

Принципы, отражающие компоненты недвижимости. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим  затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью  компенсированы увеличением стоимости  объекта.

Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке.

Сбалансированность элементов  объекта определяется на основе требований рынка

20. Частичные интересы  в сфере недвижимости

21. Понятие и  сущность ипотеки

Ипотека – это залог  недвижимого имущества. 
Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью. 
Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. 
Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. 
Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость 
для использования или инвестирования в коммерческой деятельности. 
Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала. 
Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна. 
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату. 
Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц. 
В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов. 
Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени». 
Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

22. Основные этапы  процесса оценки стоимости объекта недвижимости

Процесс оценки стоимости  недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику  подготовленного в письменной форме  отчета об оценке содержащего объекта  недвижимости, выраженной в денежных единицах.  
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:  
1й этап. Постановка задания на оценку.  
1.1. Цель оценки.  
1 2 . Вид определяемой стоимости.  
1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.  
1.4. Дата проведения оценки.  
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.  
2.1. График работ по оценке.  
2.2. Источники информации.  
2.3. Выбор методов оценки.  
2.4. Затраты на проведение оценки.  
2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.  
2.6. Составление договора на оценку.  
3й этап. Сбор и анализ информации.  
3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.  
3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.  
3.3. Физические характеристики и местоположение.  
3.4. Экономическая информация.  
3.5. Проверка достоверности собранной информации.  
3.6. Анализ и обработка информации.  
4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.  
4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.  
4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.  
5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.  
5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.  
5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.  
5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.  
6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.  
6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.  
6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.  
6.3. Выведение итоговой величины стоимости.  
7й этап. Составление отчета об оценке. 

23. Структура рынка  недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно  по различным признакам: 
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: o развития (создания) недвижимости; o оборота недвижимости; o управления и эксплуатации недвижимости. 
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых: - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости); - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость); - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости); - на налоги (налогообложение недвижимости). 
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. 
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. 
Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. 
На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются: 
- преобладание внебюджетных источников инвестирования; 
- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости); 
- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию); 
- слабая изученность рынка развития; 
- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы. 
2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. 
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. 
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. 
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. 
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. 
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. 
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. 
3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: 
- рынок купли-продажи; - аренды; - ипотеки; - вещных прав (доверительное управление) и др. 
4. По степени готовности к эксплуатации: 
- незавершенное строительство; - новое строительство; - строительство, подлежащее реконструкции 5. По форме собственности: - частные объекты недвижимости; - государственные и муниципальные объекты недвижимости. 
6. По отраслям:- промышленные объекты; - сельскохозяйственные объекты; - общественные здания и сооружения; 
- рекреационные и т.д. 
7. По функциональному назначению: - жилая недвижимость; - производственные здания; - непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); - гостиницы; - торговые помещения и помещения общественного питания и т.д. 
8. По виду объектов недвижимости: - земельный рынок; - здания и сооружения; - помещения; - предприятия как имущественные комплексы; - кондоминиумы; - вещные права; - многолетние насаждения. 
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. 
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.