Рынок земли в России мифы и реальность

     Субъекты  сельскохозяйственного производства по своим экономическим интересам далеко не однородны. Их можно условно разделить на две полярные группы: а) ориентированные на краткосрочное максимально интенсивное изъятие земельной ренты с минимальными издержками (тактика земельного "браконьера"); б) предпочитающие долгосрочное использование земельного ресурса, инвестируя в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств (тактика стратегического землевладельца-инвестора). Очевидно, интересы второй группы полностью совпадают с интересами общества в целом и поэтому должны поддерживаться в рамках правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В данной связи целесообразны две тактики" воздействия на участников земельного рынка: применение жестких штрафных санкций, направленных на пресечение "браконьерского" стиля использования земельного ресурса, с одной стороны, и максимальное поощрение стратегически ориентированных землевладельцев и землепользователей - с другой.

     Следует также иметь в виду, что экономические проблемы аграрного сектора в значительной мере обусловлены внешними причинами (неэквивалентным с точки зрения ценообразования товарообменом, налоговыми, финансово-кредитными и другими ограничениями). Поэтому правовой режим включения сельскохозяйственных земель в рыночный оборот призван способствовать преодолению негативных последствий указанных внешних ограничений. Собственно же правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель должна опираться на следующие принципы:

     - гарантирование государственными (федеральными и субъектов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;

     - сохранение за государством функций контроля и ответственности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по операциям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;

     - создание условий для повышения  ликвидности сельскохозяйственных  земель за счет правовой регламентации процедур консервации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;

     - правовое регулирование допустимых границ изменения функционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения инвестиций на развитие основного производства.

     Определяя специфику правового режима рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования, нужно учитывать и различия в возможностях и способностях сельских и городских участников рыночного оборота усваивать стандарты и нормы рыночного поведения и адаптироваться к условиям рынка. Как правило, сельские участники рыночного земельного оборота (реальные и потенциальные землевладельцы и землепользователи) по объективным причинам значительно хуже, нежели городское население, ориентируются в рыночной конъюнктуре, тенденциях се изменения, условиях осуществления сделок и т.п. Поэтому правовое регулирование рыночного оборота данных земель должно: отражать государственный патронаж для сельских участников земельного рынка при их информационно-аналитическом и консалтинговом обслуживании; стимулировать городские частные информационно-консалтинговые структуры к активному распространению своей деятельности на сельскую местность; обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для функционирующих на селе информационно-консалтинговых компаний - элементов инфраструктуры земельного рынка.

     Сельская  местность, как правило, выступает объектом экспансии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; расширения застройки городов и иных населенных пунктов; организации заповедников, заказников и т.п. В данной связи возникает потребность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев их земельной собственности. Чтобы не ущемлять интересы последних и в то же время обеспечивать общественные потребности в земельных ресурсах, правовой режим принудительного изъятия сельскохозяйственных земель должен быть ориентирован на преимущественно судебное разрешение возникающих в этой области конфликтных ситуаций.

     Пространственная  протяженность сельских территорий, ее низкая насыщенность транспортными  коммуникациями и в значительной степени периферийное размещение относительно крупных городских центров серьезно усложняют условия осуществления сделок с земельными участками - поиск партнеров, регистрацию, кадастровое оформление, проведение оценочных работ и т.п. В процессе правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необходимо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников земельного рынка на основе реализации следующих принципов:

     - максимально возможное по различным  видам сделок и категориям участвующих в них земельных участков замещение разрешительного принципа оформления операций с землей уведомительным;

- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования. 

2.3. Этапы формирования  земельного рынка.

     Земельный рынок России уже существует. Это  один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

     Земельная реформа началась в стране с принятием  закона о земельной реформе. Ее целью  было распределение земель между  более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

     Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности на землю, устранение монополии государственной собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

     Первый  этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий  в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.

     Второй  этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых  отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций  и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

     Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных  земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве. Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".

     Следующие этапы правового обеспечения  земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший  частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

     На  втором этапе земельной реформы  речь идет о вовлечении земли, земельных  ресурсов в экономику. Вступил в  силу ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

     Естественным  логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном  кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

     И все же главным на втором этапе  земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

     Заключение

     На  основании проделанной работы можно  заключить, что приоритетными направлениями  реформирования отношений собственности  на землю и иную недвижимость являются:

     1. Создание единого объекта недвижимости  на основе прав на земельный  участок. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

     1) Обеспечение реальной передачи  участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность  тех лиц, которым эти объекты  принадлежат на праве собственности. 

     2) Совершенствование гражданского законодательства о недвижимости. Необходимо сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Целесообразно внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Имеет смысл подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты). Цель этих мероприятий - защита прав собственников зданий, участков, а также иных лиц, имеющих права и законные интересы в отношении недвижимости.

     2. Обеспечение правовой возможности гражданского оборота единых объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать мероприятия по защите прав покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

     законодательного  требования к продавцу (дарителю, иному  отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка  под зданием, строением, предприятием;

     отмены  неоправданных ограничений на гражданский  оборот земельных участков. Следует  отказаться от "дозволительного  порядка" гражданского оборота земельных  участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и  иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

     3. Формирование системы установления  и гарантирования прав на объекты  недвижимости.

     Для защиты прав владельцев недвижимости необходимо создать надежные и эффективные  государственные системы учета объектов недвижимости и регистрации прав и сделок с нею, а также установить на местном уровне систему определения прав собственников и владельцев по использованию и строительному изменению объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

     - законодательное закрепление единства  кадастрового учета, в который  должен входить учет земельных  участков и находящихся на  них объектов недвижимости как  физических объектов;

     - четкая фиксация прав и обязанностей  кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учетом;

     - обеспечение публичности сведений  кадастра недвижимости. Кадастровый  учет единых объектов недвижимости  на территории муниципального  образования или иной установленной  юрисдикции осуществляет один  орган, который ведет учет и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.);