Рынок земли в России мифы и реальность

     Содержание:

     Введение………………………………………………………………….3

     Глава 1 История развития земельного рынка  в России.

     1.1. Рынок земли: понятия, зарождение и развитие…………………...5

     1.2. Земельные отношения до 1990-х гг………………………………..7

     Глава 2 Современный земельный рынок: проблемы и особенности.

     2.1. Земельный парадокс в России……………………………………..8

     2.2. Земельный рынок в России………………………………………..21

     2.3. Этапы формирования земельного рынка…………………………25

     Заключение……………………………………………………………...27

     Список литературы……………………………………………………..29

      ВВЕДЕНИЕ

     Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место  при любой системе общественного  устройства. Земля, как объект хозяйственных  и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. Не случайно великий русский писатель Ф.М. Достоевский в своих дневниках записал, что "без земли и миллионер - пролетарий". 
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. 
В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус.

     Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд  федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

     Также распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм. 
В Российской Федерации, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено что, когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: 
- систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; 
- контроль окружающей среды; 
- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; 
- соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; 
- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; 
- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. 
Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: 
- строго целевое использование земельного участка; 
- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения; 
- изъятие неиспользуемых земельных участков; 
- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель. Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

Глава 1: История развития земельного рынка  в России.

1.1. Рынок земли: понятия,  зарождение и развитие.

     - История развития.

     Рассмотрение  такого вопроса как купля-продажа  земли я бы хотела начать с истории развития как земельных отношений вообще так и земельного рынка в частности.

     В России в девятнадцатом веке земельные  отношения развивались весьма ускоренными  темпами. Тогда в России можно  было усмотреть как феодальные так  и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например, земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

     Спустя  полвека Россия была уже более  развитой в правовом смысле страной  и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные. 
 

     - Земельный рынок

     Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются  законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

     Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру, в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «насилие» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно такие).

     Создается впечатление, что законодательные  органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Госдумы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

     Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

     Далее мне хотелось бы более подробно рассмотреть  проблемы земельных отношений в  России и возможные способы их решения. 

  1.2 Земельные отношения до 1990-х гг.

     Земельные отношения до начала реформы (т. е. до 1990-х годов) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов.

     При таком положении вещей могло  показаться, что земельного рынка  не было. Однако в завуалированной  форме он существовал, поскольку разрешалось продавать часть земли, на которой находились строения или многолетние насаждения. Договор купли-продажи участка формально заменялся договором купли-продажи имущества, неразрывно связанного с землей. Вместе с имуществом к покупателю переходило право пользования государственным участком. Частные постройки, а фактически и участки могли переходить к новому собственнику также по договору дарения, по наследству. При этом, однако, не гарантировалось сохранение размеров участков, которые по решению властей в любой момент могли быть ограничены. Если на участке не было строений или они были построены совхозом или колхозом, то он не мог быть продан, подарен, передан по наследству. Наделение граждан государственными участками, выбор местоположения участка, его размер полностью регулировались властями. Они определяли не только размеры участков, но и домов, хозяйственных построек, тип строений. Все это существенным образом повлияло на размещение земельных участков, их размеры и на рыночные цены, которые установились в настоящее время, спустя 12 лет после начала земельной реформы.

     Та  часть земель, которая находилась в пользовании сельскохозяйственных организаций, могла быть перераспределена между пользователями по решению  органов власти. Как правило, такое перераспределение происходило во время массовых акций «укрупнения хозяйств», создания межхозяйственных организаций.  
Как физические, так и юридические лица, являющиеся землепользователями, могли быть поставлены перед фактом изъятия земель для других нужд и пользователей без каких-либо компенсаций либо с компенсацией стоимости имущества на этих землях. Ясно, что в этих условиях землепользователи не были заинтересованы в ответственном отношении к земле, в повышении ее плодородия, и это выражалось в низкой эффективности хозяйствования.

      Глава 2 Современный  земельный рынок: проблемы и особенности.

     2.1 Земельный парадокс  в России.

     Центральным звеном в системе аграрных отношений  были и остаются земельные отношения. Поэтому в процессе реформирования сельского хозяйства особое значение имеет соответствующее преобразование отношений собственности на землю и отношений землепользования. Сложившееся к настоящему времени законодательное, экономическое и непосредственно хозяйственное регулирование этих отношений, мягко говоря, запутано. Даже в период большевистских экспериментов в деревне при всей их социальной абсурдности  c землей было все просто и ясно. Обещанная крестьянам, она была у них отнята и «закреплена» в «вечное», совместно-ничейное пользование колхоза.

     Сейчас, когда во имя долгожданной исторической социальной справедливости провозглашено  казалось 6ы не менее простое и  ясное решение возвратить землю тем, кто ее обрабатывает и живет на ней, это главное средство производства странным образом ускользает из крестьянских рук. Декларированное право Собственности на землю работников бывших колхозов и совхозов экономически далеко не реализовано уже потому, что земельные доли не выделены и юридически не закреплены в натуре. Отсюда массовые злоупотребления в отношениях между владельцами земeльныx, долей на бумаге и сельхозпредприятиями, администрациями Исполнительных органов власти в районах и регионах. Под разными предлогами, вплоть до прямого обмана, формальные земельные собственники — физические лица лишаются земельных долей. Вместо беспристрастного закона земельными делами заправляет бюрократическое, коррумпированное чиновничество. Выручаемые миллиарды долларов от продажи чиновниками сельскохозяйственных земель, особенно в пригородных зонах, присваиваются ими и не попадают в сельское хозяйство.

     Вообще-то вековые российские перипетии и  катаклизмы в землевладении и землепользовании, приводившие к половинчатости или провалу аграрных реформ, принято рассматривать как перманентно поднимаемый и, как правило, провальный в своем решении «земельный вопрос». K реалиям сегодняшнего дня в отношении сути этого вопроса больше подходит понятие «земельный парадокс» в буквальном смысле этого термина (от греч. paradokos – «неожиданный», «странный»). Искусственные концептуальные и правовые нагромождения в системе земельных отношений– одна из главных причин фактически перманентного аграрного кризиса, причем не перепроизводства собственного продовольствия, как объясняла суть аграрных кризисов в капиталистической экономике советская политэкономия, a недостатка, дефицита, покрываемого крупномасштабными его y зарубежных фермеров.