Рынок земли в России мифы и реальность

оторван от личностного аспекта сельскохозяйственного производства. Не рассматриваются или рассматриваются как второстепенные особенности стимулов к труду работников в разных типах хозяйств, восприятия труда, набора трудовых функций, степени ответственности работника перед самим собой и т.д. Это различия в качественных свойствах работника, выражающиеся прежде всего в степени личной и хозяйственной самостоятельности, нравственно-психологическом состоянии человека, развитии его предпринимательских способностей. A именно это состояние и эти способности предопределяют степень личной инициативы в реализации своих возможностей, степень хозяйственного творчества и «старательности», непосредственной заинтересованности человека в рациональном использовании своего труда, земельных и всех других ресурсов. С этик позиций бесспорны и устойчивость мелкого производства, и адекватные этой устойчивости отмеченные выше качественные преимущества.

     Поскольку речь идет о сельскохозяйственном предприятии, устойчивости определенные преимущества мелкого семейного хозяйства, как и всякого другого, зависят от оптимального размера его землевладения, при котором по количественным и качественным показателям, прежде всего, по уровню эффективности это хозяйство, обеспечивая потребности самого владельца, может конкурировать с более крупным, поставляя на рынок хотя и меньшее количество продукции, но сравнимое или лучше по качеству и себестоимости ее производства, при более высокой урожайности полей и продуктивности животноводства, одинакового или более высокого уровня дохода на единицу затраченного труда, экологичности производства. Главное же преимущество мелкого семейного хозяйства, основанного на праве частной земельной собственности — неизменно более высокое «качество» занятых в нем в рассмотренном выше понимании. 

     Оценка  размеров хозяйств как мелких, средних  и крупных, так и «подтипов» в рамках этик групп хозяйств по земельной площади весьма условна и зависит от специфики отдельных стран, где используются различные количественные критерии. Так, в Японии, где средний размер фермы по земельной площади 1,3 га, крупным сельскохозяйственным предприятием считается хозяйство, имеющее 100 и более га, в Австралии, где средний размер фермы около 4 тыс. га, крупным предприятием считается имеющее не менее 15 тыс. га, a мелким — до 100 га земли

     В рыночной экономике в системе  агробизнеса важное значение имеют научные разработки и рекомендации по оптимальным размерам землевладения и землепользования сельскохозяйственных предприятий применительно к их социальным, организационно-правовым формам, производственным типам с учетом специализации и всей совокупности конкретных условий хозяйствования. Нет ничего «опасного» в формировании так называемых латифундий, но при условии, что их формирование было законным, что они функционируют достаточно эффективно и участвуют в добросовестной конкуренции. Гигантские хозяйства c размерами в 20-30 и более тысяч гектаров земли существовали в сельском хозяйстве СССР, причем много писали об их преимуществах, хотя зачастую была очевидна их неуправляемость и низкая эффективность, одной из причин этого была высокая степень отчуждения работников от средств производства и управления хозяйством. Иное дело крупное частное хозяйство, которое в рыночных условиях имеет увязанные c критерием эффективности оптимальную по размерам площадь, его собственник гораздо более зависим от результатов хозяйствования, чем управленцы «общественного» (государственного или коллективного) хозяйства, а наемные работники используются более рационально.

     Особого анализа заслуживает крупное  коллективное хозяйство. Оно ни по рациональности землепользования, ни по эффективности затрат, как правило, Не имеет преимуществ ни перед крупным частнопредпринимательским, ни перед индивидуальным крестьянским хозяйством, будь то фермерское или приусадебное Семейное. Известна советская практика создания из некоторых колхозов «маяков» ценою подрыва ресурсного потенциала других хозяйств. Продолжать эту политику (применительно к сохранившим свой статус колхозам) для престижа местных властей сейчас весьма затруднительно и, может быть, вообще невозможно, но в таких хозяйствах земледелец по-прежнему отчужден от собственности на землю и другие средства производства и отличается, говоря словами А.Е. Чаянова, самой слабой организаторской и предпринимательской волей.

     Если  говорить o приоритетах и перспективах развития социальной структуры российского аграрного бизнеса в целом и,  соответственно, структуре землевладения по формам хозяйства, то с точки зрения социально-экономических преимуществ можно выделить две основные, базирующиеся на частной земельной собственности формы: крупные корпоративные предприятия различных типов (АО, ТОО, агрофирмы, агрохолдинги, оптимальные по размерам земельных угодий) и индивидуальные семейные хозяйства (КФХ, ПСХ), также работающие на принципах рыночного предпринимательства. Преимущества семейных хозяйств реализуются в ещё большей степени при их добровольном кооперировании в различных формах, в любом случае свободных от пороков, которые были присущи советским колхозам в сферах управления и организации производства и труда, систем распределения и стимулирования, деформации интересов работника и т.д. Необходим также анализ деятельности сохранившихся колхозов и подобных им форм хозяйствования, важно оценить степень их вовлеченности в систему рыночного предпринимательства.

     Широко  распространенные злоупотребления  в сфере земельных отношений в России сплошь и рядом объясняются тем, что законодательные акты, принятые Госдумой, во многом являются «сведением воедино» противоречащих друг другу норм. включают нормы «компромиссного» содержания, не говоря уже о неисполнении законов. Многие положения законодательства вызывают слишком много вопросов (например, o «бесприбыльности» кооперативов). Слишком многое в законодательстве, касающемся  использования земли, форм  хозяйствования на  ней, объясняется консерватизмом мышления, непоследовательностью политического курса, ориентацией на то, что «привычно» и не в последнюю очередь стремлением сохранить свободу рук для бюрократии и близких к ней чрезмерно своекорыстных предпринимательских групп.

     Учитывая  несовершенство нынешнего законодательства, неплодотворны наблюдаемые попытки строить аграрную теорию, в т.ч. теорию земельных отношений, на основе ссылок на существующие законы, попытки  уйти от анализа реальных социально-экономических процессов и исследования объективных закономерностей.

     2.2. Земельный рынок  в России.

     Сегодня можно констатировать, что процесс  становления земельного рынка в  России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость рыночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их условий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

     В числе мер, призванных исправить сложившееся положение, важную роль играет создание полноценной правовой базы регулирования земельного рынка, в концепции которой должны быть учтены и реальная экономическая ситуация, и особенности земельных отношений в переходной экономике. К сожалению, многие правовые нормы, регулирующие становление многоукладного земельного строя в нашей стране, недостаточно глубоко экономически обоснованы. Типичной в этом отношении можно считать ситуацию и с Земельным кодексом - главным земельным законом России.

     На  своем заседании 14 июля текущего года Государственная дума РФ рассмотрела во втором чтении и приняла в дополнение к двум уже ранее принятым ею вариантам Земельного кодекса еще одну, третью его версию. Но данный документ по-прежнему вызывает много вопросов. Известно, что земля представляет собой "многоликий" фактор жизнеобеспечения общества. Авторы нынешнего варианта Земельного кодекса не отвергают такой "многоликости" содержания категории "земля", но фиксируют ее в "усеченном" виде. Ничего не говорится в нем о том, что земля - это "кладовая" полезных ископаемых и необходимых для людей природных технологий, условие национально-этнической идентификации и государственного самоопределения.

     При разработке нормативных документов по правовому регулированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три группы экономических проблем:

     - поддержания экономически обоснованных объемов и структуры рыночного оборота земельных ресурсов;

     - предотвращения и преодоления различных деформаций рыночного механизма ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;

     - сохранения и расширения возможностей  активного задействования технико-экономических  и технологических факторов, способствующих  повышению эффективности использования  земельных ресурсов.

     В этих целях следует создать нормативную  базу с учетом разнообразия возможных  ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических  условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка. Можно назвать четыре его основных варианта: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту. В условиях депрессивного рынка и рынка покупателя наибольшее значение имеет юридическое обеспечение увеличения спроса на земельные участки в разрезе таких категорий сделок с землей, как купля-продажа, аренда, залог. Для этого необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т.п. Возможны и такие стимулирующие меры, как снятие в определенных рамках ограничений на изменение функционального назначения и использования земельных участков, расширение прав иностранных инвесторов в качестве потенциальных участников рыночного оборота земель.

     Положительное значение будет иметь и более объективная оценка случаев вынужденной продажи земельной собственности, когда собственник разоряется не по своей вине, а из-за общей кризисной экономической ситуации. Подобное нельзя однозначно трактовать как естественное рыночное перераспределение земли от неэффективного хозяйствующего субъекта к эффективному. Если в стране произошел экономический кризис, то государство должно нести ответственность перед каждым землевладельцем за его разорение. Отсюда вытекает необходимость принятия таких юридических правил, согласно которым любой собственник земельного участка при вынужденном выходе на рынок мог бы рассчитывать на получение в судебном порядке компенсации понесенных при этом убытков.

     Для предотвращения и преодоления деформаций механизмов и параметров рыночного  ценообразования, помимо перечисленных  выше мер по ликвидации диспропорций между спросом и предложением на земельные участки, потребуются и дополнительные юридические регламентации. Речь идет об установлении в ситуации рынка продавца предельно допустимых цен на предлагаемые к продаже земельные участки с введением прогрессивной ставки платежей за оформление различных земельных сделок (купли-продажи, аренды, Залога). В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.

     Решение задач третьей группы - обеспечение технико-экономической эффективности хозяйствования - представляется нам наиболее важным и сложным. Остановимся на них подробнее.

     Сельскохозяйственное  производство, как известно, по объективным  причинам отличается от прочих видов деятельности самой низкой межотраслевой конкурентоспособностью. Включение сельскохозяйственных земель в рыночный оборот не может противоречить требованиям рациональной организации производственного процесса и сохранения, а по возможности и повышения его конкурентоспособности в межотраслевом плане. Размеры существующих и вновь организуемых землепользовании должны быть экономически и агротехнологически обоснованными, позволяющими обеспечивать эффективную модернизацию производства, его специализацию, концентрацию и управление.

     Глубокий  экономический кризис, охвативший аграрный сектор, в известной мере обусловлен и диспропорциями в масштабах вовлечения в хозяйственный оборот факторов производства. Сегодня для обработки значительной части сельскохозяйственных земель не хватает материально-технических и финансовых ресурсов. Поэтому такие земли необходимо консервировать. Для решения данной задачи правовой режим регулирования рыночного оборота земли должен опираться на обязательное обоснование масштабов консервации избыточных земельных ресурсов на базе разработки соответствующих бизнес-проект-планов агротехнологической и землеустроительной оптимизации производства.

     Безусловно, требуются правовые нормы, способствующие восстановлению целостности землепользовании сельскохозяйственных предприятий и предотвращению новых случаев их дробления, преодолению чересполосицы, дальноземелья, разного рода вклинивания земель других хозяйствующих субъектов и т.п. Нужна юридическая основа для надежного сохранения почвенного плодородия, минимизации эрозивных процессов, чрезмерных антропогенных нагрузок, разного рода разрушений и загрязнений почвы: Важно также ограничить частоту рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов и препятствующих долгосрочной устойчивости, непрерывности и преемственности организации и ведения производственного процесса.