Рынок земли в России мифы и реальность

     B политическом плане ведется массированная  пропаганда (а во многих случаях осуществляются активные действия) против легального рыночного оборота сельскохозяйственных земель. игнорируя конституционное положение приоритета частной собственности на землю, некоторые российские законодатели необольшевистского аграрного толка считают такой оборот недопустимым. В своих доводах они ссылаются на «ленинское наследие» в этом вопросе, хотя сам Ленин, пока он не увлекся обреченными на провал абстрактными схемами «общественных запашек», решительно выступал против всяких законов, земельных кодексов и разного рода псевдотеорий, запрещающих куплю-продажу земли. B противном случае, писал он, – «крестьянин останется^' полукрепостным. Крестьянин должен получить полную свободу распоряжаться своей землей: отдавать и продавать кому хочет, никого не спрашивая» (ПСС, Т. 7, с. 181).

     В то же время хорошо известно, что  абсолютно свободного рынка земли в странах c рыночной экономикой в мире нет и не может быть. Везде этот рынок имеет относительную свободу, поскольку четко регулируется, но не столько административными запретами, сколько экономическими методами и инструментами в строгом соответствии c законами рыночного хозяйства и адекватным ему земельным законодательством. B конечном счете рыночный оборот земли необходим во всех отношениях. Он освобождает безынициативное большинство от непосильного для него бремени рационального использования земли и дает возможность активному меньшинству концентрировать y себя и эффективно использовать землю в рамках индивидуального либо объединенного в различные формы вертикальной кооперации высокотоварного фермерского хозяйства или в рамках оптимального по размерам хозяйства корпоративного.

     Во  всяком случае, говоря словами того же Ленина, теория «вчерашнего дня» и практические воззрения «косных коммунистов» дают о себе знать и сегодня и отражаются в законотворческой деятельности и в хозяйственной практике.

     Мало  изменил положение принятый в 2002 г. Федеральный закон «Об обороте земель Сельскохозяйственного назначения». Проблема создания эффективного экономического механизма государственного регулирования рынка земли упирается в отсутствие последовательно рыночного правового и адекватного ему экономического регулирования земельных отношений вообще и в области оборота сельскохозяйственных земель в частности. В отдельных субъектах Федерации сельскохозяйственные земли вообще остаются в государственной собственности. В то же вредя такая или подобная ситуация не препятствует фактической концентрации землепользования в руках различных бизнес-структур и представителей администрации на местах.

     B принятом в 2001 г. Земельном  кодексе, других актах земельного законодательства содержались многочисленные отсылки к упомянутому закону об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому все c большим нетерпением ждали его обсуждения и принятия. Безусловно, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в целом разрешил некоторые острые вопросы земельного рынка. Но оценить его в целом положительно c позиции развития рыночных отношений, включая вопросы развития рынка земли (Купли-продажи, залога и т.д.), не представляется возможным, уже потому, что принципиальные его нормы отдают приоритет не экономическому, a больше административному регулированию, волевым решениям, а то и открывают простор для прямых злоупотреблений, ущемляющих права земельных собственников, прежде всего физических лиц.

     B то же время привлекает внимание очевидное противоречие в позиции представителей КПРФ. С одной стороны, известна их в целом антирыночная концепция, сказавшаяся на подготовке проекта закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а с другой стороны, Комитет Госдумы по аграрным вопросам, где преобладают представители КПРФ, внес в статью 4 данного закона положение o том, что установленный законом субъекта Российской федерации размер земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориального образования, a также положение о том, что «площадь земельных участков из земель Сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде y одного арендатора, не ограничивается» (п. 6, ст. 9).

     Очевидно, что подобны е положения отвечают интересам лиц, стремящихся к созданию гигантских латифундий, тем более, что при нынешних условиях приобретения (скупки и аренды) сельскохозяйственных земель это можно сделать за бесценок. Примечательно и то, что при повторном прохождении проекта закона об обороте сельскохозяйственных земель в Государственной думе его рассмотрение превратилось в весьма формальную процедуру отклонения поправок без должной аргументации и обсуждения. По существу Дума согласилась как с влиянием сторонников антирыночной концепции, сказавшейся на содержании закона, так и на закрепление в нем возможностей реализации интересов будущих латифундистов в ущерб фермерству.

     Конечно, оптимальная концентрация землепользования необходима, но она не должна вести к ликвидации эффективных крестьянских хозяйств и их объединений. Тем более, что практика концентрации земли весьма неприглядна.

     Сельскохозяйственные  предприятия фактически продаются  латифундистам c землей и крестьянами за бесценок. Но важнее другое. Создаваемые холдинги земельных монополистов — это часто конгломераты, включающие предприятия, далекие от сельского хозяйства, плохо управляемые, неэффективные. Объединения, делающие значительные капиталовложения, заботящиеся o кадрах, использующие передовую технику и Технологию, составляют меньшинство. О них с энтузиазмом информируют СМИ, но они не делают погоды.

     Латифундии  возникают в Краснодарском крае, в Ростовской и Белгородской областях, на стыке Курской, Тамбовской и Воронежской областей и в других регионах. Россия в очередной раз страдает гигантоманией. К тому же известью немало фактов, когда "купив" прежний колхоз, владельцы латифундий затем бросают его на произвол судьбы.

     Латифундизм подрывает рынок, ведет к монополизму, позволяет игнорировать критерии экономической эффективности и социальной справедливости. Тем временем в мире наблюдается иная тенденция. Мир идет от латифундий, основанных исключительно на эксплуатации наемного труда, к фермерскому товарному хозяйству и нормальной «вертикальной» кооперации этого хозяйства. Такие кооперативные объединения увеличиваются до оптимальных размеров, используют постоянных или временных наемных работников, но, уходя от форм, в основе которых лежит семейный труд, сохраняют связь собственников c производством, способность гибко реагировать на запросы  рынка и т.д.

     Говорят, что селяне охотно передают свои земли  в аренду и в собственность земельным магнатами считают их чуть ли не своими благодетелями. Действительно, пока идет процесс расширения земельных массивов, руководители холдингов стараются сделать передачу земли привлекательной для селян, почти лишенных информации о своих правах и последствиях сделок c оборотом земель. Однако когда цель магнатов достигается, они заменяют различными путями аренду правом собственности игнорируют интересы сельского населения, a иногда переводят земли из сельскохозяйственных в разряд несельскохозяйственных, используют их для котеджного строительства (такой перевод предусмотрен земельным кодексом, что на руку крупным землевладельцам холдингов и связанным с ними чиновникам) и т.д. Во многих случаях продажу сельским населением своих паев или сдачу их в аренду можно рассматривать как кабальную сделку. Дело, однако, не только в низком уровне арендной платы или цены земельного участка, но особенно в том, что неизбежны тяжелые и необратимые социальные последствия — происходит Окончательное раскрестьянивание деревни, появление сверхкрупных собственников земли на основе использования чрезвычайно благоприятной, далеко не рыночной, конъюнктуры на земельном рынке, отсутствия законодательных ограничений на предельные размеры концентрации земли в отдельных руках и должного (a иногда всякого) контроля за оборотом и использованием земли.

     Следует учитывать, что возможности нового трудоустройства на селе крайне ограничены, а иногда полностью отсутствуют, также почти отсутствует возможность сменить местожительство, особенно c учетом старения жителем села. Хотя в известной мере обоснованы суждения o депрофессионализации, маргинатизации и деградации части сельского населения, это не отменяет, а напротив, усиливает потребность в государственной аграрной, в т.ч. земельной, политике, поддерживающей отнюдь не малочисленный социальный слой бывших колхозников и работников совхозов и членов их семей, ныне в значительной степени лишенных возможностей и развития, и сохранения прежнего уклада жизни.

     Именно  в этой связи следует считать  концептуальным недостатком «рамочного», т.е. в основном декларативного Земельного кодекса, как и Закона об обороте сельскохозяйственных земель то, что в этих правовых актах не устанавливается предельных (максимальных) размеров в части приобретении земельных участков в собственность и в аренду. Если речь идет о действительном социально ориентированном земельном законодательстве, то в нем следовало 6ы установить пределы максимальных размеров концентрации земли в собственности отдельных юридических и физических лиц (сверх максимума, приобретение земли может иметь место только в аренду и в определенных, экономически обоснованных c точки зрения эффективности, пределах). Пока такого законодательства  в России нет. Можно говорить о том, что «в России земли немерено», но для жителей конкретного населенного пункта это звучит неубедительно.

     Безусловно, могут возразить, что не следует  торопиться c выводами, что опыт холдингов в области сельскохозяйственного производства еще недостаточен для их всесторонней оценки (кстати, руководители холдингов тщательно засекречивают данные o результатах своей Хозяйственной деятельности). Все это так. Однако, что касается чрезмерно крупных по охватываемой территории сельскохозяйственных образований, противоречащих самой природе сельскохозяйственного производства, трудно управляемых и потому имеющих весьма ограниченные возможности в повышении эффективности Производства, то мир уже ЭТО проходил как на примере латиноамериканских латифундий, так и на относительно недавнем примере бывшего мирового «социалистического лагеря», особенно на примере создания, например, в Болгарии гигантских агропромышленных Комплексов с сотнями тысяч гектаров земельных массивов.

     Парадоксы и изъяны земельного законодательства в России, соответственно трения и противоречия в реальной практике земельных отношений, вынуждают периодически «подправлять» и корректировать это законодательство, прежде всего «закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в который c 2002 г. уже трижды вносились изменения и дополнения. Очередные поправки внесены в него Федеральным законом от 18 июля 2005 г., которым, в частности, введен принцип преимущественного права собственника земельной доли на покупку других долей в общей собственности на земельные участки СХО при их продаже. Однако из-за принципиальных противоречий закона, построенного как и многие другие правовые акты на «уступках» и компромиссах, и из-за неудачности самих этих поправок указанное «преимущественное» право приобретения земельной доли в праве общей собственности на деле практически трудно или невозможно реализовать.

     Формально фермер может приобрести земельную долю у одного из собственников земли СХО, минуя других собственников. Однако последние могут оспорить эту сделку, как нарушающую их право собственности в общей долевой собственности. Окончательно запутывает процесс купли-продажи земельной доли тот факт, что приведенная норма закона противоречит Гражданскому кодексу и в сущности Конституции РФ, так как нарушает принцип неприкосновенности права собственности. Можно искать «правду» в суде, включая Конституционный, но, принимая во внимание нынешнюю российскую судебную практику, нетрудно предположить бесперспективность усилий фермера, стремящегося расширить свое землевладение, и самые благоприятные перспективы для будущих латифундистов. Не всякий собственник земельной доли или земельного участка в натуре отважится на «хождение по мукам» при попытках реализации своих прав. Это лишь одно из подтверждений отсутствия в России охватывающего политическую, экономическую, социальную и правовую стороны «совокупного функционирующего порядка», адекватного сформулированной Л. Эрхардом, B. Ойкеном и другими концепции социального рыночного хозяйства c его основополагающими принципами личной свободы, экономической дееспособности, социальной справедливости, предполагающими и прямую ответственность соответствующих институтов государства, и их руководящих персон за соблюдение этого порядка.

     При сложившемся положении, методах  и механизме решения обострившегося до пределов «земельного вопроса» сейчас следует не столько учитывать экономическую его сторону, связанную c размерами землепользования, сколько Социальную, которая в аграрном секторе имеет весьма большое значение, однако зачастую недооценивается или игнорируется, разрушительно воздействуя на сельскую демографию. Так, в ряде стран Европы и сейчас основу сельского хозяйства составляют мелкие фермы.

     B тех странах ЕС, где средние  размеры ферм больше, основу их тем не менее составляют семейные фермы, как правило, не использующие наемный труд.

     Посредством социальной поддержки мелких хозяйств сдерживается отток населения из сельской местности, обезлюдивание обширных регионов c неблагоприятными условиями, в частности, отдаленных от цивилизации высокогорных сел, поддерживается жизнь и экологическое благополучие в этих местах. На мелкие фермы зачастую приходится основная масса производимой экологически чистой продукции.

     Следует отметить, что в решении вопроса о поддержке мелких хозяйств за рубежом во внимание ныне принимается преимущественно именно социальный аспект. Хотя экономически более выгодна поддержка крупных хозяйств, тем не менее многочисленные мелкие фермы получают государственную поддержку, особенно в регионах c неблагоприятными для ведения сельского хозяйства и быта районах.