Рынок земли и земельная рента

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

- кадастровая оценка  земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая  оценка земель, земельных участков  проводится Государственным комитетом  по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [13].

Реальностью современных земельных  отношений является широкое вмешательство  государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между  государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли – носителями частных интересов – посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства  должна быть разработка четкой концепции  и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь одним из главных преобразований является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.) [14, c.118-125].

В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития – 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

- усиление охраны и  рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;- разработки законодательных документов о государственной  собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;- совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

- включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [15, c.40-41].

Перед Беларусью стоит важнейшая  социально-экономическая задача: создать  систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паратизирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [14, c.118-125].

3.2. Переход  к частной собственности

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности на сельскохозяйственные угодья [16, c. 63]. По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

Углубленное исследование таких предложений  дает основание считать, что их внедрение  в жизнь породит:

- проблему реституции  части земель, т.е. возвращение  их бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела  сельхозугодий на индивидуальные  земельные доли, что сделать очень  трудно, так как в каждом хозяйстве  имеются земли с почвенным  благородием и разным местоположением относительно дорог, населенных пунктов, рынков и т.п.;

- рост числа малоземельных,  мелкотоварных, низкоэффективных  и нежизнеспособных в рыночных  условиях фермерских хозяйств, что  отрицательно скажется на экономике  сельского хозяйства в целом;

- резкое увеличение  спроса на специалистов-фермеров  универсальной подготовки, а также  на технику, оборудование, производственные  помещения иных, как правило, более  мелких типоразмеров, что потребует  огромных сумм новых инвестиций  на изменение системы подготовки кадров, системы и структуры сельскохозяйственного машиностроения, сельстройиндустрии, а также на создание иной системы производственной и социальной инфраструктуры села;

- существенную ломку  всего уклада жизни селян, тревогу  и неуверенность людей за свою судьбу, судьбу своих детей, внуков и правнуков. Земля, оказавшись однажды в частном землевладении, прямо или косвенно (через сдачу в аренду) станет источником не только трудовых, но и нетрудовых доходов, как правило, для отдельных групп людей и их потомков уже на многие-многие годы.

Понимая это, уже сейчас на селе обеспокоены  тем, что такая приватизация земли  может привести к образованию  хозяйств помещичьего типа, которые  на законном основании могут возникнуть на базе реституции, а также к скупке и аренде земельных долей. В результате неизбежен процесс расслоения сельского населения на крупных, средних, малых и мельчайших земельных собственников, а в будущем – неизбежно появление слоя и вовсе безземельных селян, лишенных иных источников существования кроме работы по найму.

Ликвидация государственной собственности  на все сельскохозяйственные угодья практически означает:

1. аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности;
2. переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику;
3. осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Исходя из зарубежного опыта  высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание  считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего  сохранить государственную собственность  на землю, а более эффективной  формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда.

В современной Беларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты недвижимости, расположенные  на земельных участках, становятся интересными для инвестиции в  первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство. А если вы строите для себя или заказчика? Тогда вопросы землеотвода или землеоформления приобретают первостепенное значение.

Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности. Землепользователями сельскохозяйственных земель являются сельскохозяйственные организации, граждане и крестьянские хозяйства (таблица 3.2). Наибольшую территорию земель занимают сельскохозяйственные организации (хотя по сравнению с 1991 годом площадь земель снизилась). Остальная часть земель отводится гражданам для ведения личного хозяйства (1991г. – 573 тыс.га, 2009г. – 754,6 тыс.га) и крестьянским хозяйствам (как видно из таблицы, площадь земель, отведенная фермерским хозяйствам, значительно увеличилась по сравнению с 1991 годом)

Таблица 3.2 – Распределение сельскохозяйственных земель по категориям землепользователей (на 1 января 2009 года; тысяч гектаров)

Примечание ― Источник: [8, с.379, таблица 15.1.1.]

3.3 Характеристика  налогообложения земель в Республике  Беларусь

Основываясь на тенденциях в теории и практике налогообложения городских  земель, рассмотрим проблемы сложившейся  в республике системы налогообложения  земли.

В Беларуси доля земельного налога в ВВП по всем категориям земель составляет порядка 0,3%, а в доходах местных бюджетов – не более 0,3-2%. Эти данные являются ярким свидетельством того, что потребуется еще много времени, прежде чем налог на землю станет важным источником дохода местных органов власти, играющим значимую роль в финансировании воспроизводства городской инфраструктуры.

Таким образом, совершенно очевидно, что роль земельной ренты в  финансовой системе страны недооценивается. Это выражается и в отсутствии четко выраженной государственной политики в области реформирования земельных отношений. В результате отсутствует системное земельное законодательство, права на землю не приобретаются, а, как правило, просто передаются, земля не участвует в хозяйственном обороте, не развиты ипотека и арендные отношения. Низкий уровень земельного налога не побуждает землепользователей и собственников, недостаточно продуктивно использующих земельные участки, уступать их другим пользователям, которые могут делать это с большей отдачей.

Существующая система  налогообложения  городских земель не отвечает также  принципу справедливости и равенства. Во-первых, потому, что налог взимается  независимо от рентной стоимости  земельных участков, во-вторых, из-за того, что значительное количество земель подлежит льготному налогообложению или вовсе не облагается налогом.

Существующая практика земельного налогообложения характеризуется  также бессистемностью в силу отсутствия четкого регулирования  налогообложения на законодательном  уровне. В результате условия налогообложения могут изменяться ежегодно и могут быть совершенно непредсказуемыми для налогоплательщиков, что способствует возникновению различного рода искажений как на уровне макроэкономики города, так и на уровне микроэкономики предприятий.

Таким образом, из краткой характеристики сложившейся системы налогообложения  городских земель следует, что она  не отвечает целям, которые призвана выполнять, и в связи с этим требует существенного совершенствования.

Налог на землю, принимая во внимание преимущества, которые он несет в себе по сравнению с другими налогами (является неискажающим налогом, стимулирует экономическую деятельность и в большей степени отвечает принципу справедливости), следует рассматривать, как важнейшую альтернативу налогов на труд и капитал. По мере роста стоимости земли необходимо осуществлять постепенный перенос налогового бремени на изъятие земельной ренты, что будет способствовать стимулированию экономического развития территорий, а также повышению их инвестиционной привлекательности [18, c.96-100].