Рынок земли и земельная рента

Ранжирование земельных участков может вестись и по отношению  к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции или близости к центру, если речь идет о городских земельных  участках. В этом случае возникает  дифференциальная земельная рента по местоположению.

Пример (продолжение). Предположим, что  фермер С вынужден вести производство на отдаленном от рынков сбыта участке  и несет дополнительные расходы, связанные с доставкой своей  продукции на рынок. На участка С, следовательно, не образуется добавочный дифференциальный доход. Фермеры А и В имеют экономические преимущества и экономят на транспортных расходах, получая дополнительный дифференциальный доход, который присваивается землевладельцем в виде дифференциальной ренты по местоположению.

Дифференциальная рента образуется и на городских земельных участках, приближенных к центру, если речь идет об офисах, и к зонам отдыха —  в случае с жилыми массивами.

Дополнительные вложения капитала в конкретный участок в виде осушения, орошения, известкования и т.п. повышают экономическое плодородие почвы и ее производительность. Дополнительный добавочный дифференциальный доход, получаемый на таком участке, присваивается фермером, а затем, после перезаключения арендного договора, включается землевладельцем в арендную плату. Проиллюстрировать данное явление можно, используя рисунок 2.1, где С — участок с естественным плодородием, В — этот же участок после ирригации, А — после ирригации и известкования. Ирригация, осуществленная фермером, повысила производительность участка и позволила фермеру получить добавочный дифференциальный доход (рисунок 2.1В), который после дополнительно проведенного известкования увеличивается (рисунок 2.1А).

Следовательно, дифференциальная рента  возникает в случае использования ресурсов, не являющихся однородными в каждом их классе (т.е. ранжированных). Так же как чистая земельная рента, она представляет собой частный случай экономической ренты.

В условиях частной собственности на землю в структуре арендной платы всегда присутствуют, помимо амортизации и процента на вложенный капитал, чистая земельная рента, дифференциальная земельная рента по плодородию — если речь идет о лучших и средних земельных участках, и дифференциальная земельная рента по местоположению — если участки находятся недалеко от рынков сбыта. Кроме того, последовательное инвестирование капитала в земельные участки приносит добавочный дифференциальный доход (вследствие повышения экономического плодородия почвы) и тоже образует дифференциальную земельную ренту.

 

2.2 Рента и арендная плата

 

Всякая форма земельной собственности  может существовать (и практически  существует) как при разъединении земли в качестве объекта собственности  и объекта хозяйствования, так и при соединении  в одном физическом или юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу земли приобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступает только в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату право владения и пользования землей другому физическому или юридическому лицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельный собственник является в этом случае только получателем земельной ренты в форме арендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределах срока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальных землевладельцев и землепользователей. То есть аренда земли либо обязательно сочетается с частной собственностью на землю, либо при определенных обстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной) неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельной собственности. Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений [2, c.37].

Согласно современным представлениям об устойчивом экономическом развитии землепользования аренда является абсолютным инструментом рыночных преобразований. Она:

- выравнивает экономические  условия землепользования для  всех форм собственности и  хозяйствования;

-  увеличивает эффективность  землепользования;

- позволяет в относительно  короткие сроки оптимизировать  вопросы соотношения производственно-экономического  характера с пространственным  наполнением земельных ресурсов;

- упрощает и удешевляет  процесс концентрации земли как ресурса, необходимого для эффективного хозяйствования;

- упрощает и удешевляет  процесс создания теоретико-методической  базы для обработки и формирования  механизмов рыночного перераспределения  земель к наиболее эффектным  социально-экономически хозяйствующим субъектам;

Современные механизмы воздействия  арендной платы на землепользователей заключается в том, что арендаторы поставлены в более жесткие условия, чем собственники земли. Это выражено в следующем:

- выкуп права аренды;

- минимальные сроки договора аренды;

- возможность обязать  арендаторов благоустроить прилегающую  территорию и отремонтировать  прилегающую инженерно-техническую  инфраструктуру ЖКХ города;

- деление арендаторов  на группы по их коммерческой  активности и, соответственно, дифференциация ставок арендной платы;

- увеличение размеров  выкупа права краткосрочной аренды  земли и ежегодное увеличение  арендной платы с учетом общих  инфляционных процессов;

- ограниченный срок  аренды не позволяет арендаторам  осуществлять долговременные проекты, возводить капитальные объекты;

Все это делает аренду достаточно непривлекательной для землепользования и достаточно привлекательной для  собственника земли города или муниципального образования.

Согласно мировой системе городских  землепользований и теории рационального использования городских земель, структура хозяйствующих городских землепользователей должна иметь следующее соотношение:

- 55-80% - собственники земли;

- 20-45% - арендаторы земли  [4, c.242-243].

Хочется отметить некоторые  важные вопросы данной главы остановить внимание на следующих моментах:

- Наиболее часто земельная  рента рассматривается как экономическая  и дифференцированная;

- Современные механизмы воздействия арендной платы на землепользователей заключается в том, что арендаторы поставлены в более жесткие условия, чем собственники земли.

 

3. Проблемы формирования  рынка земли в Республике Беларусь

 

3.1. Государственное  регулирование рынка земли в  Республике Беларусь и национальная стратегия устойчивого развития – 2020

 

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства  сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как  единство труда, капитала, природных  ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве – главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысяч гектаров (таблица 3.1), в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс.га, лесные земли - 8512 тыс.га, земли под болотами и водными объектами – 1364 тыс.га, другие земли – 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс.га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

 

Таблица 3.1 – Земельная площадь (на начало года; тысяч гектаров)

	1991	1996	2001	2006	2007	2008	2009
Всего земель (территория) в том числе:	20760	20760	20760	20760	20760	20760	20760
сельскохозяйственные земли	9415	9339	9258	9012	8985	8968	8945
лесные земли государственного лесного фонда	8229	8278	8437	8393	8467	8490	8512
земли под болотами и водными  объектами	1407	1431	1440	1377	1371	1365	1364
другие земли	1709	1712	1625	1978	1937	1937	1939

Примечание ― Источник: [8, с.277, таблица 11.1]

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это – отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости [9, c.113-117]. По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ № 58 от 02.02.2009 года "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков [10]. А указ № 64 от 06.02.2009 года вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков [11]. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования [12].

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса  Республики Беларусь О земле:

- собственность на  землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные  участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

- аренда земельных  участков (ст. 17). Арендодателями земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

- плата за пользование  земельными участками (ст. 32). Пользование  земельными участками в Республике  Беларусь является платным.

Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог  или арендная плата. За пользование  земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное  наследуемое владение, постоянное или  временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование  земельными участками, находящимися в  государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.