Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

    Как отметил председатель комиссии, главная  цель кодекса - сделать прозрачными операции с землей за счет обеспечения рыночных механизмов ценообразования и строгих правил распоряжения в этом секторе.

    Председатель  комиссии пояснил, что суть нового земельного законодательства в том, чтобы вовлечь в оборот земельные ресурсы. На сегодня в стране проведена кадастровая оценка земель сельхозназначения и земель населенных пунктов. До прошлого года такой оценки не было и градации соответственно тоже. Для кадастровой оценки земель Госкомитету по имуществу  потребовалось почти три года - с 2003г. по 2005г. За это время были оценены земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства. Результаты кадастровой оценки земель, утвержденные в установленном порядке, в разы отличались от действующих нормативных цен.[15]

    К примеру, в Минске нормативная цена земельных участков составляет $209 за сотку, а кадастровая стоимость - в среднем $2357. При этом кадастровая стоимость изменяется в зависимости от месторасположения участка и наличия развитой инфраструктуры. Допустим, если в Минске цена гектара земли составляет сотни тысяч долларов, то в Логойске - на порядок ниже.

    Согласно  указу президента N213 «О некоторых  вопросах передачи земельных участков в частную собственность граждан  РБ» за приватизацию земли придется платить не по нормативной, а по кадастровой  стоимости. Однако реального стимула  получения таким образом земли  в собственность у граждан  не появилось.

    Указ  устанавливает, что после его  принятия земельные участки передаются из государственной в частную  собственность граждан РБ по кадастровой  стоимости. Исключения составляют участки, которые передаются по льготной цене и по результатам аукционов по продаже земельных участков для  индивидуального жилищного строительства.

    Передачи земельных участков в частную собственность граждан Беларуси по кадастровой стоимости является справедливым и экономически обоснованным, поскольку государство будет получать компенсацию за улучшение земель (строительство дорог, инженерной инфраструктуры и др.),  будет способствовать развитию населенных пунктов, эффективному использованию земель, искоренению спекуляции земельными участками. До принятия этого документа, в соответствии с действующим земельным кодексом, при приобретении земельных участков в частную собственность белорусские граждане платили за землю из расчета льготной или нормативной цены. В частности, льготная цена применялась для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для строительства или обслуживания жилого дома. Также по льготной цене до 1 января 2000г. земельные участки выкупали граждане, получившие их во владение и пользование до 16 июня 1993г.

    Нормативная цена применялась в остальных  случаях, когда земельные участки  приобретались гражданами в частную  собственность. Однако нормативные  цены на земельные участки не отражали их реальной стоимости. Они не учитывали в должной мере месторасположения земельного участка и наличия инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Поэтому с начала года передача земельных участков из государственной в частную собственность по нормативным ценам прекратилась, а с принятием указа N213 в расчетах будет применяться кадастровая стоимость земель.

    Таким образом, теперь при выкупе в частную  собственность стандартного участка  в 15 соток в Боровлянах хозяин, который  владеет им, к примеру, по праву пожизненного наследуемого владения, вынужден будет заплатить государству от $10,65 тыс. до $37,5 тыс.[16]

    Между тем эксперты рынка недвижимости отмечают, что никакой экономической  целесообразности для подобных трат у белорусских граждан в настоящее  время нет: сделки по купле-продаже  участков без строений с 2007г. запрещены, а для сделок по купле-продаже  загородных домов владеть землей на правах частной собственности  совсем необязательно.[15]

    М.Русый  также отметил, что земельные  угодья для ведения сельского  хозяйства и фермерства будут предоставляться бесплатно под конкретные проекты. При этом новый кодекс позволяет осуществлять выкуп арендного права. Т.е. если человек взял земельный участок в аренду, начал строительство, хозяйствование и ему необходим кредит, тогда законодательство позволяет ему использовать его право аренды в качестве залога.

    По мнению разработчиков, такая норма даст возможности для развития ипотеки в данном сегменте. [17]

    В порядок расчета земельного налога привнесла существенные изменения  Особенная часть Налогового кодекса. Согласно Налоговому кодексу Республики Беларусь от 29 декабря 2009 года взимание земельного налога с 1 января 2010 года производится не от фиксированных платежей за гектар земельной площади, а исходя из кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от их функционального использования (видов оценочных зон) и целевого назначения.

    Владельцам  административных зданий, торговых и иных объектов нежилого общественно-делового назначения в сельской местности отношение суммы налога к кадастровой стоимости участка в 23 раза (!) превышает данный показатель для городских пользователей и владельцев аналогичных объектов. Т.е. для них ставка земельного налога установлена в размере 8,5% от кадастровой стоимости. Платя налог по такой ставке, землепользователь выплатит сумму, равную кадастровой стоимости участка, за 12 лет.  
       Более неприглядная картина вырисовывается, когда дело доходит до ставок земельного налога на участки производственного назначения. Если они расположены в городах и городских поселках, то земельный налог установлен в размере 1% от кадастровой стоимости участка. Для аналогичных же участков в сельских населенных пунктах и за пределами населенных пунктов налоговая ставка установлена в размере 12% от кадастровой стоимости.

    Т.е. если до нынешнего года производство выгодно было выносить за пределы Минска, областного или районного центра, то со вступлением в силу Особенной части Налогового кодекса выгоднее размещать производство в городе.  
       Уже есть конкретные примеры, когда сумма налога увеличилась для землепользователей в ближайшем пригороде Минска в 50 и более раз.

      Например, если в прошлом году землепользователь уплатил земельный налог около 3 млн. BYR, то в нынешнем году он должен заплатить более 150 млн. BYR. 

    Повезло владельцам автозаправочных и газонаполнительных станций, а также объектов, расположенных  в рекреационных зонах. Соответствующие  земельные участки независимо от местоположения облагаются земельным  налогом по ставкам 3 и 1% от кадастровой стоимости соответственно.  
Также это относится и к физическим лицам.

    Возьмем для примера Минск и его  ближайший пригород. Кадастровая  стоимость земель на окраинах Минска и за пределами городской черты  в 5-10-километровой зоне мало чем отличается от городской черты. Но при этом собственник  индивидуального дома, расположенного на окраине Минска, будет платить  налог в размере 0,015% от кадастровой  стоимости земельного участка, а  владелец дома, например, в поселке  Дроздово или в Боровлянах — 0,35%. Если кадастровая стоимость примерно одинаковая, то земельный налог для  жителя деревни окажется в 5-6 раз  больше, чем для городского жителя.

    Жильцам многоквартирных домов в сельских населенных пунктах ставки земельного налога установлены в размере 0,58% от кадастровой стоимости, тогда  как в г. Минске и в областных  центрах — 0,015 и 0,017% от кадастровой  стоимости участка.

    На  практике это может привести к  тому, что жильцам многоэтажных домов в ближайшем пригороде Минска придется платить земельный налог, в 30-40 раз превышающий налог для жильцов многоэтажных домов, расположенных на окраине Минска. Аналогичный порядок цифр вероятен и в пригородах других городов.[18] 

    Увеличение  земельного налога – не единственная проблема, на которую стоит обращать внимание, обсуждая обновленное земельное  налогообложение.

    Результатом нехитрых вычислений (налог = кадастровая  стоимость 1 кв.м земельного участка * площадь земельного участка (в квадратных метрах) * процентная ставка, умноженная на 10 000) стало ощущение надвигающихся на часть предприятий, расположенных в сельской местности, проблем. Из Минского района чиновникам разного уровня немедленно поступили жалобы, СМИ занялись предупреждением необратимых последствий, Совет министров – обсуждением возникших проблем, специалисты – тщательными подсчетами и поиском альтернативных изменений в земельном налогообложении. Так что в ближайшее время по этой теме должны прозвучать итоги. Ведь заинтересованных в гибели деловой инициативы в сельской местности быть не должно. Т.к. никому не выгодны рост безработицы, недополучение бюджетами налогов, увеличение задолженностей перед банками, падение инвестиционной активности.

    По  мнению специалистов, в сложившейся  ситуации не все видится в черном цвете.

    Собственники  должны задуматься об эффективном использовании  земельных участков. Во-первых, можно  уменьшать их площадь, оставляя лишь ту часть, которая действительно  используется. Принцип "про запас" больше не работает. Другой вариант – искать партнеров для застройки части земель, чтобы получать максимальную от них отдачу, – считают, например, в Национальном кадастровом агентстве.

    И проблему здесь видят с другой стороны: основное изменение нужно  сделать в самих условиях для  оценки и переоценки земли.

    Так что возмущение предпринимателей Минского района может оказаться лишь каплей в море проблем. Проблем страны, где  о рыночной стоимости земли можно  судить лишь приблизительно.[19]

    Ситуация  усугубляется еще и тем, что арендные ставки на землю в текущем году тоже привязали к кадастровой  стоимости и уравняли со ставками земельного налога. Причем арендные ставки введены задним числом Указом президента № 101 от 1.03.2010 г.

    Указ  №101 предусматривает определение  размера ежегодной арендной платы  за земельные участки исходя из их кадастровой стоимости с применением  коэффициентов в зависимости  от функционального использования (видов оценочных зон) и целевого назначения этих участков, а также  порядок уплаты ежегодной арендной платы юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

    Т.к. для определения размера ежегодной арендной платы установлены коэффициенты, аналогичные коэффициентам, применяемым в соответствии с Налоговым кодексом Беларуси для определения размера земельного налога, то вследствие этого размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не будет отличаться от размера земельного налога за такие же участки.

    Единый  подход к размерам платежей за земельные  участки для различных видов  вещного права на них не вызовет  нареканий у арендаторов и  создаст привлекательный инвестиционный климат для иностранных инвесторов при предоставлении им земельных  участков в аренду.

    В частности, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные  гражданам для ведения коллективного  садоводства и дачного строительства  в садоводческих товариществах  и дачных кооперативах, расположенных  за пределами населенных пунктов, устанавливается  при кадастровой стоимости этих земельных участков свыше или  равной 15000000 руб./га исходя из их кадастровой  стоимости с применением коэффициента 0,0045. За указанные земельные участки  с кадастровой стоимостью менее 15000 000 руб./га размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере 60000 руб./га.[20] 
       Президент  Беларуси Александр Лукашенко подписал указ N518, в соответствии с которым базовая  ставка  арендной платы на государственную  недвижимость устанавливается в белорусских рублях и увязана с базовой ставкой за  1 кв.м.[10] 
 

    Выше  изложенное позволяет говорить о  том, в Республике Беларусь наблюдается начало формирования рынка земли. Создан проект Земельного кодекса Беларуси, который позволяет активизировать рыночные методы регулирования земельного рынка и вывести этот ресурс из теневого оборота. Проблемой в стране является увеличение земельного налога. В населенных пунктах земельный налог увеличился примерно в 50 раз, чем в центре города.

  В стране ведется земельный кадастр, и теперь земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка независимо от месторасположения последнего. Проблема усугубляется еще и тем, что арендные ставки на землю привязали к кадастровой стоимости и уравняли со ставками земельного налога. Однако, единый подход к размерам платежей за земельные участки не вызовет нареканий у арендаторов и создаст привлекательный инвестиционный климат для иностранных инвесторов при предоставлении им земельных участков в аренду. 
 
 
 
 
 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Как видно из работы, рынок земли представляет собой важную часть рынка природных ресурсов, так как земля – это главный природный ресурс и без него невозможны другие природные ресурсы. В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. Из чего понятно, что кто имеет в собственности хороший участок земли, тот может и иметь на нем какие либо виды других природных ресурсов, которыми владелец данной земли может распоряжаться на свое усмотрение и извлекать из этого прибыль в виде прибыли от продажи ископаемых, либо ренты за использования его земли другими лицами. Если в аренду сдается обычный участок земли, то в данном случае земельная рента включает абсолютную ренту. Если же объектом аренды выступает лучший участок земли с более высоким плодородием и сулящий более высокий урожай, то кроме абсолютной ренты земельная рента будет включать дифференциальную ренту. Если определенный участок земли позволяет производить особый вид продукции, объем производства которой ограничен, то собственник такого участка земли имеет возможность присваивать монопольную ренту.  [5 с.451]