Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

труда;

• развитие предпринимательства, малого и среднего бизнеса. [5 с.328-

332]

    2.2 Земельная собственность в РБ. 

    Земельная собственность – совокупность общественных отношений по поводу присвоения земли. В статике экономические отношения собственности означают,  кому принадлежат земельные богатства общества. В динамике экономические отношения собственности характеризуют и сам способ присвоения земли, а также всего с ней связанного имущества.

    Переход к рыночной экономике потребовал коренных земельных преобразований, в первую очередь в отношениях земельной собственности. Произошли  следующие преобразования:

• расширился состав земельных отношений. В число добавились

экономические отношения (отношения частной собственности  на землю, отношения по аренде земельных участков).

• земельные отношения наполняются новым содержанием.

Многие  из земельных отношений изменяют свой характер. В условиях рыночной экономики это касается установления платы за земельные участки и цены земли. Пользование земельными участками в Республике Беларусь – платное (ст. 32 Кодекса о земле[прил.Б]).

• изменены пределы правового регулирования земельных отношений. К

регулированию земельных отношений привлекаются нормы гражданского права.  [11 с.13-14;58-62]

    Необходимость реформирования отношений собственности  обусловлена разным статусом собственников  и коренными различиями в отношениях собственности в рыночной и командной  экономике. В настоящее время земельная реформа в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого – отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность, кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь фермерских хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади.

      Необходимость передачи земли  в частную собственность подтверждается  и следующими фактами. По оценке специалистов Минсельхозпрода, треть валовой продукции потеряна из-за бесхозяйственности. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю.     

       Здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь. Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

• определение роли государства и создание экономических условий для

изъятия в его пользу земельной ренты;

• совершенствование экономического механизма взимания платежей за

владение, пользование и распоряжение землей:

• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ;
• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

[12 c.10-13]

    Реорганизация отношений собственности необходима также для реализации принципа социальной справедливости и для повышения эффективности народного хозяйства. Для этого проводят разгосударствление и приватизацию объектов государственной собственности. Таким образом, с государства снимаются функции прямого управления народным хозяйством. Государственный сектор экономики переходит в негосударственные формы собственности. Разгосударствление и приватизацию объектов государственной собственности проводят в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

    Процесс приватизации государственных объектов собственности требует установления права частной собственности  на земельные участки.

    Содержание  права собственности составляет содержание норм права, регулирующих экономические  отношения земельной собственности. Эти нормы содержатся в Конституции  Республики Беларусь, Кодексе о земле. Содержание права собственности связано с наличием у ее обладателя правомочий владения, пользования и распоряжения землей.

    Земельное законодательство нормирует предельные размеры частных земельных владений: общая площадь земельных участков, приобретаемых в частную собственность для ведения хозяйства, не должна превышать 1 гектара для граждан, проживающих в сельских населенных пунктах, поселках городского типа.

    Земельные участки для строительства и  обслуживания жилого дома передаются гражданам Республики Беларусь в  частную собственность сельскими, городскими, районными исполнительными  и распорядительными органами в размерах:

• в городах – от 0,05 до 0,15 гектара;
• в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – от 0,15 до

0,25 гектара.

    В отдельных случаях в зависимости  от местных условий и особенностей земельные участки для строительства  и обслуживания жилого дома могут предоставляться гражданам в размерах: в городах – менее 0,05 гектара, проживающим в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – менее 0,15 гектара.[11 с.81-82]

    Кодексом  Республики Беларусь о земле установлен состав земель, не подлежащих передаче в частную собственность (ст. 38 Кодекса о земле [прил. Б]).

    С целью стимулирования рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивая социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и местоположения введена плата за землю. Субъектами платы за землю в форме земельного налога являются собственники земельных участков, землевладельцы, землесобственники и землепользователи, осуществляющие любые виды деятельности. Порядок налогообложения, ставки земельного налога и предельный размер арендной платы за земельный участок устанавливаются законодательством Республики Беларусь.

    Стремление  законодателя к стабильности в области  земельных отношений потребовало  принятия следующей нормы. В Кодексе  о земле в ч.2 ст.11 закреплено важное законоположение: в Республике Беларусь не допускается возврат земли лицам, утратившим право собственности на нее до 16 июня 1993г.(ст. 11 Кодекса о земле [прил. Б]). Аналогичное правило установлено и в отношении наследников бывших земельных собственников, которые могут приобрести участок на общих основаниях. Но не все бывшие собственники имеют права, подтверждающие их права на земельные участки. Восстановить их невозможно. Также возврат земель наследникам затрагивает права современных владельцев и пользователей земли.[11 с.86]

    Также существует проблема приобретения юридическими лицами земельных участков в собственность. Немаловажная проблема для инвесторов на сегодняшний день – отсутствие нормальной понятной системы (процедуры) получения права частной собственности на землю.

    Раньше  эта процедура существовала, но она  была такая громоздкая, что пройти ее было невозможно. Некоторые инвесторы, которые хотели получить землю в собственность, построить завод и экспортировать продукцию отказывались от реализации проекта, поскольку нужно было дойти до самого высокого уровня, чуть ли не до президента. В Государственном комитете по имуществу говорят, что вопросы приобретения юридическими лицами участков в собственность законодательно урегулированы и находятся в компетенции местных органов власти. Участок предоставляется в собственность юридическому лицу, если оно (лицо) является резидентом РБ.[13]

    Таким образом, существуют следующие проблемы рынка земли в Республике Беларусь:

• совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений;
• определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;
• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:
• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ;
• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования;
• стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель;
• выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и местоположения;
• приобретения юридическими лицами земельных участков в собственность.

    Все вышеизложенное позволяет говорить о том, что текущая ситуация характеризуется  слабым практическим исполнением прогрессирующего законодательства в сфере земельных  отношений. Для устранения проблем в сфере земельных отношений необходимо развитие эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранение коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, товариществ, кооперативов, ассоциаций фермерских хозяйств, народных предприятий, агрофирм и пр. В целом, для реального изменения сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.

    Однако реализация этих предпосылок больше зависит теперь от политической воли руководства страны. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Рынок земли в Республике Беларусь: функционирование, проблемы и перспективы развития 

     Говорить о том, что в Беларуси существует рынок земли, является по большей части профанацией. Надо признать, что земля у нас не является предметом рыночных отношений. Зато у нас достаточно хорошо развит рынок недвижимости, иными словами, рынок объектов, которые на этой земле расположены. При этом то, где и на какой земле находится объект, зачастую и определяет его рыночную стоимость.

    В настоящее время правовое поле, в  котором находится сфера земельных  отношений, претерпевает заметные изменения. В частности, речь идет об 667-м и 238-м  указах Президента. Сегодня кардинально  меняется процедура и порядок  оформления, а также предоставления земельных участков, причем как для  юридических, так и для физических лиц.

    Земельный рынок в Беларуси уже начинает формироваться. И первым признаком  этого является зональная дифференциация объектов недвижимости. Так, взять в  аренду склад, находящийся в непосредственной близости от автомобильного рынка, обойдется  на 20-30% дороже, чем объект, расположенный, скажем, в могилевском направлении  и в той же удаленности от кольцевой  дороги. А все потому, что расположенность  вблизи большого торгово-рыночного  объекта позволяет формировать  потоки клиентов, извлекать наибольшую прибыль при наименьших вложениях. Получается, что конъюнктура, определяющая рыночную стоимость тех или иных объектов, у нас существует.

    Кроме того, в Беларуси ведется государственный  кадастр. Ведь долгое время в стране не было четкой оценки рыночной стоимости  земельных участков. Создание государственного кадастра привело к повсеместному  использованию шкальной системы  оценки, что способствовало развитию других направлений, например, сегмента загородной недвижимости и рынка  аренды коммерческих объектов.[14]

    По мнению М.Русого, председателя постоянной комиссии по вопросам аграрной политики Палаты представителей Национального собрания Беларуси, в Беларуси земельный вопрос развивается эволюционно, без радикальных потрясений для участников отношений, что является преимуществом белорусской политики. Также М.Русый считает, что сейчас задача государства ввести в эту сферу экономический инструментарий, с помощью которого можно регулировать права на землю и получать большую отдачу от  использования этого ресурса. Но сегодня такой возможности нет и в результате в стране существует скрытый теневой рынок земли. Активизировать рыночные методы регулирования земельного рынка и вывести этот ресурс из теневого оборота позволяет проект Земельного кодекса Беларуси, созданный в 2006 г.