Рынок прав аренды

p align="justify">-         возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

-         быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и сельскохозяйственной продукции;

-         с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды;

-         п.2 ст.586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

       За арендатором сохраняются права  в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу (ст.588 ГК). В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законодательством или договором не предусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением случаев заключения договора, обусловленного личными качествами арендатора.

       Арендатор обязан:

-         обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка;

 -         соблюдать условия договора;

-         своевременно вносить арендную плату;

-         применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

-         при снижении плодородия земли за свой счет производить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

-         осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

-         при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

-         возместить арендодателю причиненный ущерб, если состояние возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в договоре;

-         не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

       В договоре аренды земли могут  быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные договором), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного участка, условия досрочного расторжения договора).

       Договор аренды или субаренды  в обязательном порядке должен  быть зарегистрирован в соответствующем исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого земельного участка.

  Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором.

       Прекращение действия договора  аренды возможно по истечении  срока, на который он был заключен. Сторонам предоставляется возможность продлить действие договора аренды земли.

       Допускается расторжение договора  аренды по волеизъявлению сторон.

       Он может быть досрочно расторгнут и по требованию одной из сторон договора.

       По требованию арендодателя договор  аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случаях,  когда арендатор: 

-         пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

-         существенно ухудшает имущество;

-         более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и по другим основаниям.

       Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.590 ГК).

       По требованию арендатора договор  аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случаях, когда:

-         арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

-         переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

 -         имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

       Порядок прекращения договора  аренды земельного участка зависит  от способа, применяемого сторонами  (одной из сторон). Так, в случае  расторжения договора по соглашению сторон, должны быть соблюдены требования о форме. Если договор расторгается вследствие одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения, то такая сторона должна направить другой письменное уведомление об отказе от исполнения договорных обязательств.

  По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

       Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

   Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.581,592 ГК).  

8. Договор проката

 

   По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

   Договор проката - один из видов договора аренды.

   Договор бытового проката - консенсуальный, возмездный, двухсторонний, публичный.

   Кроме параграфа 2, главы 34 ГК, действуют и специальные акты законодательства, регулирующие отношения, порождаемые договором поката. Это, в частности, «Правила предоставления гражданам во временное владение и пользование (напрокат) предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода», утвержденные Белбытсоюзом от 22.04.1993г1.

   Когда арендатором выступает физическое лицо, договорные отношения проката  подпадают под действие Закона Республики Беларусь от 19 ноября 1993 г. «О защите прав потребителей»2. Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 1996 г. № 3 «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей»3 прямо предусматривает, что названный закон регулирует отношения, вытекающие в числе других договоров и из договора бытового проката.

   Субъекты  договора: в качестве арендодателя выступает специальный субъект, для которого сдача имущества  в аренду является постоянной предпринимательской деятельности, то есть это юридической лицо или частный предприниматель без образования юридического лица (например, ателье или пункт проката), причем данный вид деятельности должен быть отражен в учредительных документах. Арендатором, как правило, является гражданин-потребитель, использующий полученное в аренду имущество для потребительских целей. Однако не исключается, что в качестве арендатора может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, если это прямо предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства.

   Предметом договора проката может быть только движимое имущество, притом только индивидуально-определенная вещь, передаваемая во временное владение и пользование с условием возврата. Как правило, предметом этого договора являются стиральные машины, холодильники и морозильные камеры, телевизоры, радиоаппаратура, электронно-счетные приборы и другая аппаратура, работающая на сухих элементах питания, электронно-вычислительные аппараты, одежда, спортивный инвентарь, музыкальные приборы, легковые автомобили и т.п. Предмет договора проката используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

   Арендная  плата по договору проката устанавливается  в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 601 ГК).

   Срок договора проката не должен превышать одного года. В случае заключения договора проката на срок более длительный, его срок будет считаться равным одному году.

   Правила о возобновлении договора проката  на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 598 ГК). По просьбе арендатора договор проката может быть продлен, но не более чем на оставшийся до истечения года срок.

   Форма договора проката - письменная (п. 2 ст. 597 ГК). Договор оформляется обязательством-квитанцией установленного образца, которое подписывается сторонами и является письменной формой договора.

   Основной  обязанностью арендодателя по договору проката является обязанность передать арендатору предмет проката. Предметы проката должны быть в исправном состоянии. Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст. 599 ГК). Аппаратура, работающая на сухих элементах питания (батарейках), выдается укомплектованной этими элементами питания. Если во время проката аппаратуры элементы питания выходят из строя, арендатор заменяет их за свой счет.

   Предметы  сложно-бытовой техники должны иметь  в соответствующих узлах, деталях, агрегатах пломбы, за сохранность  которых отвечает арендатор.

   В случае обнаружения арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих полностью или частично пользованию им, арендодатель обязан устранить их в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если договором проката не установлен более короткий срок. Арендодатель обязан устранить недостатки безвозмездно на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 600 ГК). Однако в случае, если недостатки арендованного имущества явились результатом нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 600 ГК).

   Обязанностью  арендодателя является выполнение капитального и текущего ремонта сданного в аренду имущества по договору проката. При невыполнении этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взыскивается (п. 1 ст. 602 ГК).

   Арендатор обязан доставить предмет проката  на дом и обратно арендодателю за свой счет, а при наличии транспортных средств у арендодателя - оплатить последнему расходы по доставке.

   Арендатор обязан пользоваться предметом проката  в соответствии с его назначением, соблюдая установленные правила содержания, эксплуатации и ухода за предметом проката. Он не имеет права производить разборку предмета, нарушать установленные пломбы. При отсутствии пломб на возвращаемом предмете проката арендодатель обязан направить арендатора в мастерскую, обслуживающую предметы проката, для проверки технического состояния предмета и апломбирования с оплатой за счет арендатора.