Рынок прав аренды

     Однако, во всех перечисленных случаях ответственным  перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

     Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

     При субаренде сам арендатор выступает  в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

     Договор субаренды порождает вторичные  отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586 ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

     Если  иное не предусмотрено договором  аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

     2. Арендатор имеет право выкупить  арендованное имущество. Это право  может быть реализовано на основании договора или закона. Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и до окончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

     3. В соответствии со статьей  592 ГК, если иное не предусмотрено  законодательством или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:

-  надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовал имущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);

-  готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это может касаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производить капитальный ремонт и т.д.);

-  арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумного срока.

     Преимущественное  право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что  договор должен возобновляться на тех  же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

     Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

     2.5. Прекращение договора аренды.

     Договор аренды прекращается с истечение  срока договора либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.

     Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

     Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников  арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора – через суд.

     Арендодатель  не вправе отказать наследнику недвижимого  имущества во вступлении в договор  на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

     В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

     2. Договор аренды может быть  расторгнут в судебном порядке  досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

     В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

-  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

-  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     Этот  перечень оснований расторжения  договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.

     Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при  наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:

-  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

-  переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

-  арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

-  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

     Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

     В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 
 

3. Рынок арендных отношений

1. Рынок арендных отношений в начале 2011 года в Минске.

   Стабильно  спокойным оказался 2010 год для  рынка Минска с точки зрения объемов нового строительства. Это говорит о том, что рынку по-прежнему характерно состояние, когда спрос на торговые площади существенно превышает предложение.

Рис. 3.1. Выход  на рынок г. Минска новых торговых площадей 

     Рынок торговой недвижимости Минска отличается крайне низким уровнем вакантных  площадей  не только  в ТЦ  и  стрит-ритейле центральной части города, но и на менее оживленных улицах. Коэффициент недоиспользования  в ТЦ составляет меньше 7% .

     При этом в  наиболее удачных торговых центрах не только нет свободных площадей, но и  сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов. 

2. Структура рынка торговых площадей Минска

     Если  говорить о структуре рынка торговых помещений г. Минска, то в настоящее  время для арендаторов  предлагаются помещения как в специализированных торговых центрах, так и в объектах торгового назначения в торговых коридорах, а также иные торговые помещения. К последним относятся встроено-пристроенные помещения в жилых домах вне торговых коридоров, перепрофилированные под торговлю помещения в административных зданиях, выведенных из жилого фонда квартирах, в ряде случаев – даже в бывших производственных помещениях. Соответственно, у торговой недвижимости, различающейся по качеству и расположению, разнятся и собственники. Торговые центры, основная масса из которых вышла на рынок в последнее время, строились, как правило, за счет частных инвестиций. Более старые объекты, особенно в сформированных торговых коридорах, относятся или к коммунальной собственности, или, например, принадлежат ГХУ УДП РБ – крупнейшему оператору недвижимости в республике, в ведении которого находится около 400 различных объектов.

     В свою очередь, существующие частные  торговые центры также отличаются спецификой предложения: основная часть объектов, особенно построенных до 2006 года, относится к ТЦ первого и второго поколений, и по своей специфике предназначена для мелких арендаторов. Но, не смотря на устаревший формат, некоторые объекты по-прежнему сохраняют привлекательность для арендаторов и имеют высокие ставки арендной платы. Объясняется это, прежде всего, расположением в привлекательных местах. Например,  «Паркинг» расположен в районе Комаровского рынка, формирующего ежедневный покупательский поток до 200 тыс. человек,  «Подземный город», перехватывающий пассажиров метро, имеет уровень покупательского потока в 10-15 тыс. человек…

     В более современных минских ТЦ, относящихся к объектам третьего поколения, большое значение имеет  наличие «якоря» или «магнита», способных привлекать покупателей и формировать активные покупательские потоки. Подсаживаясь на сформированные устойчивые потоки, арендаторы прикассовых зон и галерей согласны на более высокие ставки арендной платы. Поэтому по ряду наиболее успешных минских объектов в настоящее время существуют факты аренды помещений в 60-80 евро, что фактически в два раза выше среднерыночного показателя для ТЦ в Минске. Из этой обоймы выпадают некоторые «переходные» ТЦ, которые концептуально переросли объекты первых поколений, рассчитанных на небольшие секции индивидуальных предпринимателей, но при этом не позволяют разместить привлекательный «якорь». И не только по причине архитектурного решения, но, прежде всего, по  причине строительства объекта путем долевого участия. А в условиях, когда ярко прослеживается тенденция к укрупнению арендуемых площадей торговых операторов, данные объекты вынуждены предлагать условия со ставками гораздо ниже среднерыночных или предоставлять другие условия, как, например, арендные каникулы. Укрупнение арендованных площадей на сегодняшний день также в значительной степени влияет на снижение общего показателя снижения ставок арендной платы, поскольку зависимость ставки от размера арендуемой площади характерна для практики во всем мире, и Минск здесь не исключение.

     На  современном этапе сохраняется  дифференциация ставок арендной платы  и в зависимости от специализации арендатора. Например, в марте в одном и том же торговом центре Минска аналогичные по площади помещения, но одно пригодное для размещения магазина одежды (вход с основной галереи), а второе  -   для размещения расчетного центра банка или аптеки (имело автономный вход), соответственно и различались по ставкам: 50 и 80 евро соответственно.