Рынок прав аренды

     Изменился и подход к аренде со стороны арендаторов-«якорей». Если в докризисный период, рассматривая варианты вхождения в качестве операторов, операторы супермаркетов и гипермаркетов рассматривали в качестве приемлемых ставки в размере 17-20 евро за 1 м кв., то теперь с их стороны уровень допустимых ставок снизился до 8-13 евро. Но на сколько реально совпадает баланс интересов ритейлеров и арендодателей на данный период, проверить сложно: на рынке на начало 2011 года просто нет предложения такого типа площадей и, соответственно, нет реальных сделок. 

3. Законодательство  Беларуси по вопросам формирования ставок арендной платы.

     Уже почти год Беларусь живет в  условиях, когда в формировании ставок арендной платы стал использоваться белорусский рубль. Прежде всего, введение этой нормы, предусмотренной Указом Президента РБ от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», было реакцией на возросший курс евро к белорусскому рублю. В чем еще плюс данного указа – в Беларуси фактически появилось понятие, аналогичное привычному на Западе понятию валовой арендуемой площади (GLA – Gross leasable area). Применяемая ранее схема исчисления арендных площадей с учетом коэффициентов комфортности и коэффициентов перевода зарубежных арендаторов приводила в стопор: сложно было объяснить, что такое коэффициент перевода в принципе, а уж как он исчисляется – тем более.

     Действие  указа в большей степени затронуло  арендные отношения в государственной (республиканской, коммунальной) собственности. Что же касается влияния на ставки в частных торговых центрах, то привязка к базовой величине сказывалась только в периоды колебаний курса рубль/евро. После вступления в силу указа Мингорисполком принял ряд решений, где утверждалось применение повышающих коэффициентов по договорам аренды в ряде торговых центров Минска, но по своей сути эти решения только закрепляли реальные рыночные договорные ставки между арендатором и арендодателем. В качестве примера можно привести один образец, взятый из решения от 20 января 2011 года. Пример рассматривает помещение, для которого ставка арендной платы в торговом центре до момента перевода оплаты в белорусские рубли составляла 60 евро за 1 м кв.

     Базовая ставка для торговых помещений города Минска (1,1) умножается на базовую величину (35000), умножается на коэффициент местоположения в городе (в Минске от 1 – центр, до 0,6 – некоторые окраины) и умножается на повышающий/понижающий коэффициент торгового объекта, установленный решением. В случае с рассматриваемым объектом торговли:

САП=1,1х35000х0,9х7,02=243243 руб. за 1 м кв. Если разделить приблизительно на 4020 (средний курс евро НБ РБ в январе 2011 года), получим ориентировочно те же 60 евро за 1 м кв.,  что и были в отношениях между арендодателем и арендатором до появления решения. 

4. Стрит-ритейл Минска

     Особый  интерес у арендаторов, так называемых «марочников», вызывают помещения в важнейших минских торговых коридорах. Современный минский стрит-ритейл представлен как в исторически сложившихся торговых коридорах – на главных городских магистралях в пределах исторического и административного торгового центра, так и формирующимися новыми торговыми коридорами в активно развивающихся крупных жилых районах. В этих коридорах как уровень ставок, так и их формирование имеет определенную специфику. Во-первых, в давно сформированных коридорах основная масса объектов стрит-ритейла относится к коммунальной форме собственности, где формирование ставок происходит по хорошо прописанной для государственной (коммунальной) форм собственности схеме формирования ставок арендной платы и арендных отношений вообще. Основное отличие  – эти объекты предлагались арендаторам путем аукционов на право аренды. Право аренды чаще всего предусмотрено на срок 3 или 5 лет. По этой причине даже в пик кризиса на важнейших торговых коридорах практически не было вакантных площадей, как и не было глобального падения ставок арендной платы. Случаи отказа от помещений со стороны компаний были только единичны, ставки сохранились на уровне 40-80 евро за 1 м кв. Есть и исключения. Например, есть факт аренды под один из фирменных магазинов международной компании за 7 евро на главном проспекте Минска, но данная компания заявляет о планах активного развития фирменной розничной сети в Беларуси и, что немаловажно, размещает заказы на производство продукции на белорусских предприятиях. Также как и факт аренды за 100 евро за 1 м кв. – все на том же проспекте Независимости. Анализируя уровень ставок в этих зонах стрит-ритейла, еще к существующим ставкам стоит добавлять сумму, внесенную за приобретение права аренды. А это, если разбить на период действия права, может добавить еще 3-5 евро на 1 м кв. в месяц.

     В новых, сформированных и формирующихся торговых улицах  в большинстве случаев нежилые помещения принадлежат частным собственникам  как строившим помещения путем долевого строительства так и выкупленным в последствии на аукционах в домах, возводимых государственными застройщиками. Здесь уровень ставок существенно ниже, чем в историческом и административном центре, и находится на уровне предложения в торговых центрах, а иногда и на порядок ниже, поскольку во многих случаях собственники предлагают помещения без отделки. Важен и факт состава арендаторов: в спальных районах в объекты стрит-ритейла  редко идут «марочники», а в основном представители среднеценогового сегмента и ритейлеры с группами товаров, рассчитанных на повседневные покупки. Поэтому в таких зонах, например, на ул. Притыцкого или проспекта Независимости в районе Уручье, пос. Восточный, ставки арендной платы составляют 15-17 евро, а в некоторых случаях и ниже.

     В целом же, динамика изменения среднего показателя ставок арендной платы в Минске представлена на диаграмме. Здесь учтены ставки успешных и не очень минских торговых центров и уровень ставок в объектах стрит-ритейла. Можно отметить, что данный индекс на протяжении последних лет остается относительно стабильным и для него характерны лишь сезонные колебания на уровне 1,5-2 евро.

Рис. 3.2. Динамика изменения средних размеров арендной платы в Минске 

     Многих  интересует вопрос: на сколько соотносимы цены предложения и цены реального  спроса на рынке? Специфика настоящего времени – большая прозрачность рынка. Так, если в докризисный период основная масса рекламных объявлений в строке «цена» имела значение «договорная» и реальный уровень ставок можно было узнать фактически только имея на руках договор аренды, то в настоящее время рекламные объявления без указания ставок могут остаться просто проигнорированными со стороны потенциального клиента. Поэтому сейчас практически по всем объектам ставки указываются и в большинстве своем соответствуют реальному рыночному уровню. Особенно это относится к недорогим объектам  со ставками до 12-15 евро за 1 м кв. В более дорогих предложениях арендодатель оставляет запас для маневра и торга с клиентом, как правило, на уровне 12-15%. Поэтому, если в цене предложения стоит ставка, например, 35 евро, то можно рассчитывать, что реально помещение можно снять по ставке 30-31 евро за 1 м кв. Также чаще всего указывается, включает ли предложение НДС или нет, что также не маловажно, а если эта информация дополнительно не оговорена, то в 90% случаев включение ставки НДС предусмотрено по умолчанию. 

5. «Мы»  в сравнении с  «ними»

     Небезынтересен  факт, как формируются ставки арендной платы в зарубежных государствах, в частности, в Евросоюзе. Безусловно, все страны ЕС – это государства с рыночной экономикой, поэтому главный регулятор рынка – баланс спроса и предложения. Но не стоит думать, что ставки свободного рынка берутся из воздуха, как это иногда бывает у нас: поставлю цифру – авось найдутся желающие, чуть что – поторгуюсь, немножко скину и придем к согласию. Как раз наоборот, свободный рынок имеет очень много рыночных регуляторов. Вряд ли возможно учесть все, но основные можно выделить.

     Первое. Классификация. Если у нас к классификации  объектов подход скорее формальный, то в Европе очень серьезный. Участие  в разработке классификаций принимают участие ведущие эксперты рынка, и чтобы попасть в класс, необходимо соответствовать очень жестким требованиям. Принадлежность к тому или иному классу – это уровень сервиса, который получит арендатор, и, соответственно, хороший ориентир, сколько стоит платить.

     Второе. Конкуренция. Здесь ситуация очень  понятна – чем более конкурентный рынок предложения площадей, тем более вероятно, что будет снижение предлагаемых ставок арендной платы. Хотя на любом, даже высококонкурентном рынке, есть предел, ниже которого ставки не упадут  даже без учета «картельных сговоров». Кроме того существует и обратный баланс – высокая конкуренция среди ритейлеров.

     Третье. Индекс потребительских ожиданий (настроений). У нас при формировании ставок арендной платы его не учитывает  никто, тогда как на развитых рынках очень активно: если прогнозируется, что индекс будет падать, соответственно будет падать выручка у ритейлеров, и собственники недвижимости, учитывая интересы бизнеса своих партнеров, должны соответствующим образом отреагировать. Тем более, что, особенно, в отношении крупноформатных арендаторов, широко распространена практика привязки арендной платы не к ставкам платы за квадратные метры, а к проценту от выручки.

     В целом же, как выглядит ситуация на рынке арендных отношений по итогам 2009-2010 годов  (Минск в сравнении со столицами иных государств ЦВЕ) отражено на диаграмме. В сравнении использована информация международных компаний по рынкам Торговой недвижимости региона EMEA.

Рис. 3.3. Сравнение средних ставок арендной платы 
 
 

4. Арендные  отношения в сфере малого бизнеса.

   Министерство  экономики Беларуси считает, что  в ближайшее время в сфере  малого бизнеса следует постепенно уходить от отношений аренды на недвижимость и сохранить этот институт только на рынке жилья.

   "В  ближайшее время надо постепенно уходить от института аренды в сфере производства работ, услуг и товаров, где создаются дополнительные блага, надо передавать помещения в собственность. Предпринимателям целесообразно уходить от аренды, им лучше иметь такие площади в собственности. Как таковой институт аренды будет уместен на рынке жилья, в том числе вторичного", - заявил замминистра экономики Беларуси Андрей Тур на пресс-конференции в Минске.

   Он  подчеркнул, что положения о совершенствовании  арендных отношений заложены в директиве N4, которая была подписана президентом Беларуси 31 декабря 2010 года. Этот документ предусматривает постепенный уход от арендных отношений в предпринимательстве.

   Кроме того, директива предусматривает  защиту и развитие частной собственности для беспрепятственного развития предпринимательства. Защита частной собственности состоит в невозможности конфискации имущества предпринимателя. В целом документ направлен на развитие всех форм собственности. "Это необходимое условие для формирования в стране среднего класса, эффективного собственника на всех уровнях", - подчеркнул А.Тур

   Новые арендные отношения в Беларуси не ущемляют бизнес. Такое мнение высказала директор Фонда государственного имущества Госкомимущества Наталья Жерносек на встрече с предпринимательскими структурами и госорганами, где обсуждались проблемные вопросы арендных отношений.

    "Утверждения о том, что аренда  душит бизнес и разоряет предприятия,  звучат предвзято, сегодня это  не подтверждается", - сказала  Наталья Жерносек. Если при заключении договоров аренды возникают подобные факты, то о них необходимо информировать Госкомимущество, обратилась директор фонда к предпринимателям.

     По ее мнению, при решении проблемных  вопросов между арендодателем и арендатором должны быть партнерские отношения. Тут должна быть и гражданская позиция, и частно-государственное партнерство. Госкомимущество с пониманием относится к проблемам предпринимателей, но здесь необходимо максимально сблизить усилия обеих сторон. "Невозможно сделать всем хорошо, но мы должны стремиться, чтобы обиженных здесь было меньше, поэтому предлагаю дружить при решении возникающих вопросов", - сказала Наталья Жерносек.

     Средства от сдачи в аренду  помещений поступают в бюджет. Так, в 2009 году в республиканский  бюджет от аренды имущественного комплекса поступило Br54 млрд. При этом ряд предприятий имеют льготы и перечисляют в бюджет только 20% арендной платы, в то время как остальные уплачивают 50%.

     Сейчас при перезаключении договоров  аренды поступают жалобы не  только от арендаторов на установление им высокого коэффициента арендной платы, но и от арендодателей. Арендодатели считают, что арендной платы им не хватает на покрытие затрат. Таким образом, нельзя утверждать, что арендная плата повысилась в несколько раз. Такие утверждения не имеют под собой основания, подчеркнула Наталья Жерносек. 
 
 

5. Арендная  плата.

       Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются  договором аренды. Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, все виды налогов и обязательных платежей в бюджет. Расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам в арендную плату не включаются и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон либо при наличии у арендатора соответствующих приборов учета – на основании показаний этих приборов.