Рынок прав аренды

 
 
 

1. Основные  нормативные акты, регулирующие арендные отношения.

Основные  нормативные акты, регулирующие арендные отношения:

- Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XІІ «Об аренде»

- Гражданский кодекс Республики Беларусь. Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З

- Указ Президента Республики Беларусь от 25 марта 2003 г. № 118 «О некоторых вопросах распоряжения государственным имуществом»

- Указ Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности»

- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности»

- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 29 сентября 2003 г. № 1226 «Об утверждении Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь».

     По  белорусскому законодательству земельные  участки не могут быть объектом купли-продажи. Их можно только получить в аренду. Арендодателями являются местные исполнительные и распорядительные органы власти, а также частные собственники.

 Условия,  сроки и размер арендной платы  определяются по соглашению сторон и закрепляются договором. Сроки аренды не должны превышать 99 лет, а в случае сельскохозяйственного использования – быть менее 5 лет. Земельные участки могут также являться предметом залога, но только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Право собственности залогодателя удостоверяет государственным акт.

       Продажа объектов государственной  собственности (предприятий, оборудования, зданий, сооружений и т.п.) производится  на конкурсах и аукционах, к участию в которых допускаются также иностранные инвесторы. Для этого им необходимо своевременно подать заявку на участие, внести сумму залога, специальный сбор за подачу заявления, плату за регистрацию и предоставить другие необходимые документы.

  Квартиры и дома в Беларуси могут быть приобретены по договору купли-продажи иностранными гражданами в том случае, если они постоянно проживают и работают в стране, или юридическими лицами – при условии их регистрации на территории Беларуси. В республике введено обязательное страхование находящихся в частной собственности строений.

Цены на объекты недвижимости в Минске, в долларах США :

1-комнатные   -  от 40 тыс.

2-комнатные  -  от 60 тыс.

3-комнатные  - от 75 тыс.

4-х и  более комнатные  -  от 90 тыс.

 индивидуальные  жилые дома, коттеджи  -  от 150 тыс.

 офисы,  производственные помещения   -  400-2000 за кв.м.

       На сегодняшний день в Беларуси  действуют десятки компаний, оказывающих широкий спектр услуг на рынке недвижимости:

 аренда  офисных помещений

аренда производственных, торговых и иных помещений

покупка и  продажа недвижимости

помощь в приватизации

посреднические  услуги

консалтинговые  услуги

оценочная деятельность

эксплуатация  жилого и нежилого фонда

девелоперская деятельность.

     Компании, оказывающие услуги по аренде: «БелПромОценка», «МАТЭНА», «Центр реализации недвижимости», «Белнедвижимость», «ЮНИСПЕКТР», «БЕЛБУД», «БытЭкс», «Аэлита», «КорпКонсалт», «Партнер». Ведущие агентства недвижимости республики: «Западная недвижимость», «Квадратный метр», «Мир недвижимости», «Пакодан», «Риэлтиком», «Твоя столица», «Универсальные юридические услуги», «Час Пик» и др.

       Квалифицированную помощь по  вопросам аренды и недвижимости  Вам окажут специалисты общественных объединений «Белорусская гильдия специалистов по недвижимости» и «Белорусское общество оценщиков». 
 
 
 
 
 

      2. Договор аренды

     2.1. Понятие и элементы договора аренды. Виды договора аренды 

     Договор аренды (имущественного найма) - это  соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Результатом этого договора, как явствует из его определения, является передача имущества не в собственность (хозяйственное  ведение, оперативное управление), а во временное владение и пользование.

     Договор аренды - консенсуальный, возмездный, двухсторонний.

     Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится к предприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Так, унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

     Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

     Предмет договора аренды является его существенным условием. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

     Не  могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора (ст. 985 ГК).

     Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах  имущества, не подлежащих сдаче в  аренду или выкупу»[1] определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается,

     Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об  объектах, находящихся только в собственности  государства» определяет, что передача в аренду объектов, указанных в  данном нормативном акте, осуществляется в соответствий с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.

     Цена  не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК).

     Однако, для договора аренды здания или сооружения цена является существенным условием.

     Срок  также не является существенным условием договори аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК).

     Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

     Возражения  арендодателя о возобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

     В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательством  могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Так, ст. 29 Водного кодекса[2] определяет, что водные объекты могут предоставляться  в краткосрочное пользование  на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование – на срок от 5 до 25 лет.

     Статья 13 Кодекса о недрах[3] дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так, на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологического изучения, на срок до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – для совмещения указанных видов пользования.

     Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных  участков для сельскохозяйственного  использования не может быть менее  пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле[4]).

     Если  в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

     Договоры  аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК).

     Так в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений»[5], договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат государственной регистрации.

     Особые  требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

     Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств  с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

     В ГК содержатся лишь основные правила  об аренды. По каждому виду аренды имеется  специальное законодательство. Однако, следует отметить, что нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать правилам соответствующего параграфа ГК. В случае расхождения указанных актов с настоящим кодексом действует последний (ч.3 п. 2, ст. 3 ГК).

     Основными законодательными актами, регулирующими  арендные отношения являются: Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде»[6]; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г. №9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности»[7]; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от 13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности»[8]; постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения»[9] и т.д.