Рынок прав аренды

     Цены  на аренду квартир в Минске, в  долларах США в месяц:

  1-комнатные  -  от 150

2-комнатные  -  от 200

3-комнатные  -  от 250

4-комнатные  -  от 400

      При формировании ставок арендной платы (в т.ч. и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495. Ставки установлены в евро за 1 кв. метр в месяц.

     Базовая ставка арендной платы  дифференцируется в зависимости  от целевого использования помещения, месторасположения здания, сооружения в населенном пункте и населенного пункта. Положением предусмотрены также различные понижающие коэффициенты к базовым ставкам. Арендная плата вносится резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты, нерезидентами – в СКВ или российских рублях.

     Если объектом аренды является  помещение в здании, которое находится  в государственной собственности,  но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности. 

6. Субаренда

 

     Арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать арендованное  имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

   Арендатор имеет преимущественное право перед  другими лицами при прочих равных условиях на продление срока действия договора. 
 

7. ПОНЯТИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ В  РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

       Ранее действовавшее законодательство  не допускало аренды земли и других средств производства. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли, других средств производства. Реформация общественных отношений способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей, появлению новых форм использования земли. Одной из них является аренда земли.

       Аренду земли можно рассматривать как институт права и как право субъективное.

       Арендные отношения - самостоятельный  вид земельных отношений. 

       Аренда земли - это и один  из видов обязательств и обязательственных  правоотношений. Как институт права  аренда представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею. Основные положения законодательства по аренде земли закреплены в Гражданском кодексе (глава 34), Кодексе о земле (глава 8), Законе об аренде (1990 г), Примерном договоре аренды земли1 и других нормативных актах.

       Аренда земли как субъективное  право представляет собой право  конкретного лица (организации, гражданина) по непосредственному использованию земельного участка на праве аренды.

       Арендные отношения могут возникать  на основе договора между арендатором  и арендодателем земли. Условия  аренды с учетом особенностей, предусмотренных ст.47 Кодекса о земле, и размер арендной платы определяются соглашением сторон и закрепляются в договоре.

       Аренду земли следует относить  к одному из видов пользования  землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей:

 ·         она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды  определяются договором. Сроки  аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 5 лет;

 ·         является платным видом землепользования; возмездный характер арендных  отношений требует установления  арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

 ·         землепользователь получает землю  от государства на условиях  пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

 ·         землепользователи получают государственные  акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

       Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

       В аренду могут быть переданы  земельные участки и другие  обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

       В договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

       Аренда земли и субаренда земельного  участка подлежат государственной регистрации.

     Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику.

       В качестве арендодателя могут  выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

       Согласно Кодексу о земле (ст.44) арендодателями земельных участков  являются:

-         сельские (поселковые);

-         городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

-         граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

       Некоторые особенности отличают аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан

     Предметом договора аренды является земельный  участок.

       Как объект договора аренды  земельный участок должен быть  индивидуально определен.

       В отношении земельной недвижимости как предмета договора аренды устанавливается ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования, производится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

       В договоре отражается общая  площадь земель, наличие в их  составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных культур и древесно-кустарниковых насаждений, других земельных участков.

       При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре отмечается качественная оценка плодородия земель, а при необходимости - и экологической обстановки (средний балл оценки сельскохозяйственных угодий, содержание гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.).

       Аренда земли является одним  из видов временного возмездного  пользования ею. Законодательством могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

  Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

       Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы  может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

       В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

       Содержание договора аренды закреплено  в Гражданском кодексе, а также в ст.8 Закона об аренде.

       Арендодатель обязан:

 -         своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

-         предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми документами, необходимыми для использования участка;

 -         осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

-         отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию полностью или частично;

-         предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, если таковые имеются;

-         возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;

-         осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст.138 Кодекса о земле).

       Арендодатель имеет право: 

-         требовать уплаты арендных платежей;

-             досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче; при систематическом невнесении арендной платы;

-         получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;

-         изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы;

-         оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

-·         консультировать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и др.

 Права  арендатора:

-         требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных участков;

-         потребовать от арендодателя устранения недостатков;

-         потребовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;

-         использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

-         использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты;

<