Оценка стоимости бизнеса

а)  ПВД₁=S_ан1*С_ар.пл.1=420*500*12=2 520 000 руб.

     ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=7 250 000 / 2 520 000= 2,87

б)  ПВД₂=S_ан2*С_ар.пл.2= 555*700*12=4 662 000 руб.

      ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=10 000 000 / 4 662 000= 2,14

в) ПВД₃=S_ан3*С_ар.пл.3= 555*600*12=3 996 000 руб.

     ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=9 800 000 / 3 996 000= 2,45

Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ / 3=2,87+2,14+2,45 / 3=2,48

Определение оценочной стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=3 330 000*2,48=8 258 400 руб.

Окончательная стоимость недвижимости

Получив  значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов  оценки с учетом точности и достоверности  оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле

С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;

α_дох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

α_рын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=7 789 500* 0,6+ 7 992 000* 0,3+ 8 258 400* 0,1= 7 897 140 руб.

Снедв= 7 897 140 руб.

II) Объект оценки – машины и оборудование

Исходные  данные:

На предприятии  имеются: 1) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - 2 шт. N=7,2 кВт, 2003 года выпуска; 2) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А- 5 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 3)Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20- 6 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 4) Бесцентрово-шлифовальный станок мод.3Е180В - 2 шт. N=7,5 кВт, 2003 года выпуска; 5) Персональный компьютер – 2 ед., 2003 года выпуска.

Оценка стоимости  машин и оборудования затратным  подходом

При оценке стоимости машин и оборудования затратным подходом  воспользуемся  методом расчета по цене однородного  объекта.

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, цена которого известна:

а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - N=7,2 кВт, 2006 года выпуска по цене 1500 тыс. руб.; б) Токарный   станок с ЧПУ ТПК-125А- N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 1100 тыс. руб.; в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20 - 6 шт. N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 800 тыс. руб.; г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В - N=7,5 кВт, 2006 года выпуска по цене 220 тыс. руб.; д) Персональный компьютер – 2 ед., 2006 года выпуска по цене 30 тыс. руб.

2. Определение полной себестоимости производства единицы однородного объекта:

 

, где

С_п.од – полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Н_пр – ставка налога на прибыль (24%);

К_р – показатель рентабельности продукции (20%);

Ц_од – цена однородного объекта.

 а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»

 б) Токарный  станок с ЧПУ ТПК-125А

 в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

 

г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

д) Персональный компьютер

 

3. Определение  полной себестоимости оцениваемого  объекта:

, где

 С_п – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G_о и G_од - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Обрабатывающий  центр фирмы «HAAS»

 

Токарный  станок с ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый  DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный  компьютер

 

4.  Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта:

, где

S_в – восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Обрабатывающий  центр фирмы «HAAS»

 

Токарный  станок с ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый  DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный  компьютер

 

4. Определение совокупного износа оцениваемого объекта

На основании  визуального осмотра и сопоставления  полученных результатов с нормативными таблицами составим таблицу:

Табл.3

Наименование оборудования	Физический износ, %	Моральный %	Внешний %	Совокупный %
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»	5	5	0	10
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А	5	5	0	10
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20	5	5	0	10
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В	5	5	0	10
Персональный компьютер	5	15	5	25

 

5. Определение оценочной стоимости машин и оборудования

С_затр.=S_в – СИ

Обрабатывающий  центр фирмы «HAAS»:

С_затр=2460000 – 0.1*2460000= 2214000 руб.

Токарный  станок с ЧПУ ТПК-125А:

С_затр=4510000 – 0.1*4510000= 4059000 руб.

Автомат токарно-прутковый  DIAMOND-20:

С_затр=3935999 – 0.1*3935999= 3542399,1 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

 С_затр=360799 – 0.1*360799= 324719,1 руб.

Персональный  компьютер:

С_затр=49200 – 0.25*49200= 36900 руб.

С_{обор.затр}=2214000+ 4059000+ 3542399,1+ 324719,1+ 36900= 10177018,2 руб.

 

Оценка стоимости машин и  оборудования рыночным подходом

 

Применим  метод прямого сравнения.

Обрабатывающий  центр фирмы «HAAS»:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1500 тыс. руб. износ 0%.

2. Коэффициентная корректировка:

3. Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₁=С_анал*к =1500000*0.9 = 1 350 000 руб.

Токарный  станок с ЧПУ ТПК-125А:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1100 тыс. руб. Его износ 0%. Он отличается от оцениваемого наличием загрузочного-разгрузочного устройства заготовок, цена которого составляет 70 000 руб.

2. Коэффициентная корректировка:

  Поправочная  корректировка:

С_доп=70 000 руб.

3. Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₂=С_анал*к – С_доп=1100000*0.9 – 70 000= 920 000 руб.

Автомат токарно-прутковый  DIAMOND-20:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 750 тыс. руб.

    2)   Коэффициентная корректировка:

     3)  Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₃=С_анал*к =750000*0.9 = 675 000 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2005 года выпуска был продан по цене 200 тыс. руб. Его износ 2%.

Коэффициентная  корректировка:

    2)  Рыночная стоимость оцениваемого  объекта:

    3)   С₅=С_анал*к =200000*0.92= 184 000 руб.

Компьютер

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 29 000 руб. Его износ 5%. Он отличается от оцениваемого наличием дополнительного жесткого диска, цена которого составляет 4 000 руб.

2. Коэффициентная корректировка:

  Поправочная  корректировка:

С_доп=4 000 руб.

3. Рыночная стоимость компьютера:

С₄=С_анал*к – С_доп=29000*0.78 – 4 000= 18 620 руб.

Рыночная стоимость машин и  оборудования

С_{обор.рын}=С₁+ С₂+ С₃+С₄+С₅=1350 000*2+920 000*5+675 000*6+184 000*2+

18 620*2 = 11755240 руб.

Оценка стоимости машин и  оборудования доходным подходом

 

Доходный  подход при определении рыночной стоимости машин и оборудования не применяется.

Окончательная стоимость машин  и оборудования

С_{ср.вз.обор}=С_{обор.затр}*α_затр + С_{обор.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=40%, т.к. корректировка себестоимости осуществляется только по отношению к массе оборудования.

α_рын=60%, т.к. вносятся корректировки коэффициентные, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога, и поправочные, учитывающие дополнительные устройства, наличием или отсутсвием которых отличается аналог.

С_{ср.вз.обор}=10177018,2 * 0.4+ 11755240* 0.6= 11123951,28 руб.

Собор=11123951,28 руб.

III. Определение рыночной стоимости незавершенного строительства

 

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства затратным подходом

Существует  недостроенный склад площадью S=100 кв.м. Начал склад строится в 2005 году. На данный момент построены фундамент и возведены кирпичные стены. В строительство фундамента вложили 200 000 руб., а в строительство стен – 300 000 руб.

Рыночная  стоимость незавершенного строительства:

С_затр= 200 000+ 300 000= 500 000 руб.

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом

Для завершения строительства (крыша, ворота, коммуникации, внутренняя отделка) спрогнозировали: затраты – 1 700 000 руб. и срок завершения строительства – 1 год.

Рыночная  стоимость объекта-аналога завершенного строительств–

2 000 000 руб.

Рыночная стоимость         Рыночная стоимость                           Затраты на завершение строительства             =   объекта-аналога завершенного  -   строительно – монтажных                                             строительства                                          работ

С_дох=2 000 000 – 1 700 000= 300 000 руб.

 Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным  подходом

Рыночный  подход при определении рыночной стоимости незавершенного строительства  не применяется.

Окончательная рыночная стоимость  незавершенного строительства

С_{ср.вз.н.с}=С_{затр.н.с}*α_затр + С_{.дох.н.с}*α_дох

Примем:

α_затр=80%, т.к. составляется смета затрат на незавершенное строительство.