Оценка рыночной стоимости земельных участков

justify">    Доход, приносимый недвижимостью, может быть подставлен следующими видами:    

• Потенциальный валовой доход (доход, который принесет объект при условии

    максимальной  загрузки, т.е. будет сдана в аренду вся предназначенная площадь).  

• Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, скорректированный на уровень незанятости площадей и потерь платежей).
• Чистый операционный доход (действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией).
• Стоимость реверсии (выручка от продажи объекта недвижимости).

    Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации (форм. 23) или функций сложного процента (форм. 31).

    Принципы, лежащие в основе данного подхода, – ожидания, замещения.

    Доходный  подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

    1) метод прямой капитализации дохода;

    2) метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

      Прямая капитализация  дохода 

    Прямая  капитализация позволяет преобразовать  стабильный ежегодный доход от объекта  в величину его стоимости. Метод  не устанавливает отдельно доходы в  расчете по периодам эксплуатации и  владения объектом.

          V=

или С= ,                                      

где   V– стоимость объекта недвижимости (С);

NОI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД);

R – коэффициент капитализации (К).

    Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие – ставку доходности инвестора на вложенный капитал (of) и норму возврата (возмещения) капитала (on). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

    Для расчета ставки капитализации применяют  методы:

    • метод кумулятивного построения (формирует коэффициент капитализации из составных частей, отражающих определенный уровень риска);

    • рыночной «выжимки» (экстракции) (сопоставляется величина годового дохода с ценой продажи аналогичных объектов недвижимости);

    • метод остатка (основан на разделении стоимости объекта недвижимости на составляющие – физические, финансовые);

    • коэффициента покрытия долга (отношение  чистого операционного дохода к  сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга).

    В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

 или  ,                                               

где   R – общий коэффициент (ставка) капитализации;

    М – доля заемного капитала;

    R – ставка доходности на заемный капитал (кредит);

    E – доля собственного капитала;

    R – ставка доходности на собственный каннибал.

    Метод остатка применяется также и  для физических составляющих (земельный  участок и улучшения – здания, сооружения). Соответственно выделяют:

    - метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые);

    - метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений).

    Формулы для расчетов по методу остатка для  физических составляющих:

                                                    V = ,                                          

                                                    V = ,                                       

где V -стоимость земельного участка;

V -стоимость здания, сооружения;

NOI -чистый операционный доход, приносимый объектом в целом (общий);

R -ставка капитализации для земли;

R -ставка капитализации для здания, сооружения.

      Дисконтирование  будущих доходов  (денежных потоков) 

    Метод дисконтирования денежных потоков  определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

    В отличие от прямой капитализации  дохода, этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам (как  правило, по годам), на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, например, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т. д.

    Пересчет  будущих доходов в сумму текущей  стоимости производится по следующей  модели:

                                              ,                                           

где V-стоимость объекта недвижимости;

    NOI-чистый операционный доход за период;

    FV -выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

    i-ставка дисконтирования;

    n-число периодов (порядковый номер периода);

    m-период владения объектом до момента продажи.

    Ставка  дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

    Расчет  ставки дисконтирования производится следующими методами:

    • кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски, характерные  оцениваемому объекту-аналогичен методу определения R);

    • рыночного анализа (на основе анализа  фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты);

    • инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала).

Задача  № 3

Собственник сдает земельный участок, площадью 20 га в аренду для целей сельскохозяйственного  производства, величина земельного налога составляет 59 руб. с 1 га в год, потери, образуемые при поиске следующего арендатора = 11 % от величины валового годового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 630 руб. с 1 га.

1. Определяется потенциальный валовый доход

ПВД = 630 * 20 = 12 600 руб.

2. Определяется действительный валовый доход

ДВД = 12 600 – (12 600 * 0,11) = 11 214 руб.

3. Определяется чистый операционный доход

ЧОД = 11 214 – (59 * 20) = 10 034 руб.

Ставку  капитализации принимаем, исходя из установленного государством индекса и она составляет 3%

V_зем. = 10 034/0,03 = 334 466,67 руб.

Вывод:

Стоимость земельного участка составляет 334 466,67 руб.

Задача  № 4

Определить  стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство АЗС на 6 бензоколонок. Капитальные вложения на 1 бензоколонку составляют 2680 тыс. руб. Планируемый доход на            инвестиции  = 23 %. Срок экономической жизни сооружений = 9 лет. При анализе эксплуатации действительных АЗС с аналогичным местоположением получены следующие данные: в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки реализуется 68 л бензина. Чистый доход от продажи 1 л бензина составляет в среднем 3,4 руб. С учетом пересменок времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

1. Определяется стоимость строительства АЗС

V_B = 2680 * 6 = 16 080 тыс. руб.

R_B = i + 100%/n = 23% + 100%/9 = 34,11%

2. Вычисляется чистый доход, приносимый сооружением

NOI_B = V_B * R_B = 16 080 * 0,3411 = 5484,89 тыс. руб.

NOI₀ = 6 * 300* 24 * 68 * 3,4 = 9987,84 тыс. руб.

3. Определяется остаточный доход, относящийся к земельному участку

NOI_L = 9987,84 – 5484,89 = 4502,95 тыс. руб.

4. Рассчитывается  стоимость земельного участка

V_L = NOI_L/R = 4502,95/0,23 = 19 578,04 тыс. руб.

Вывод:

Стоимость земельного участка составит 19 578,04 тыс. руб. 

2.3 Оценка земельных участков методами затратного подхода

     Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. 

     Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. 

     Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых, чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. 

     В городах складывается обратная картина, чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Согласно  затратному подходу общая стоимость  объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):