Оценка рыночной стоимости земельных участков

   Самые дорогие земельные участки находятся  в г. Чайковский и с. Ольховка (пос. Прикамский) с разрешенным использованием – ИЖС и ЛПХ.

   Наибольшая  цена  приходится на категорию участков, расположенных в районах средней  удаленности от центра города Чайковский (Уральская, Завьялово) и составляет 70 000 руб. за сотку, в пос. Прикамский (1 млн. за участок 12-15 соток), в с. Ольховка вблизи р. Кама (800 тыс. – 1 млн. за участок 15 соток). Наименьшая средняя цена зафиксирована на объекты в отдаленных деревнях Чайковского района: д. Дубовая, д. Гаревая, д. Русалевка – от 50 до 250 тыс. за участок. Разница в уровнях цен объясняется в основном удаленностью участков от города и окружающей инфраструктурой, дефицитов свободных (не застроенных) земельных участков.

   Структура предложения в зависимости от цены:

• 30-50 тыс.руб. за сотку – 74%
• 50-70 тыс.руб. – 21%
• 20 тыс.руб. – 5%

 
 
 
 

2. Определение рыночной стоимости земельных участков

2.1 Оценка земельных  участков методами  сравнительного подхода

    Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

    Основными условиями применения методов сравнительного подхода является активность рынка  с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.

    Источниками получения информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы данных, электронные и печатные периодические издания, ипотечные банки и др.

    Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада.

    Рыночный подход представлен двумя методами:

    1) метод сравнения продаж;

    2) валовой рентный мультипликатор.

    3.2.1. Метод сравнения продаж

    Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

                                                          ,                                              (32)

где   V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

P – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

К – корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

    Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий  на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

    Единица сравнения – физическая (цена единицы площади – цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 кв. м. и т.д.; цена за весь объект) или экономическая единица (цена единицы, приносящей доход, – номер в гостинице, посадочное место; машиноместо и т.д.), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

    Элемент сравнения – характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д. ), так и в относительных (процентах) величинах.

    К наиболее существенным различиям (элементам  сравнения) в характеристиках объектов недвижимости относят:

    1. Переданные имущественные права  на объект (собственность, аренда).

    2. Условия финансирования (способ  расчета, привлечение заемных  средств).

    3. Условия продажи (чистота сделки).

    4. Время продажи (динамика цен  сделок на рынке).

    5. Местоположение.

    6. Физические характеристики (наиболее значительные).

    7. Экономические характеристики.

    8. Отклонение от целевого использованы.

    9. Наличие движимого имущества. 

    Поправки  по первым четырем элементам сравнения  производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.

Задача  № 1

 

Внесение  поправок в цену продажи

Стоимость объекта оценки составит 44,83

Задача  № 2

Определить  стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2 070 тыс.руб.

Определение доли стоимости земли в цене продаж объектов

K_B1 = V_B1/V₁ = 1340/2110 = 0,635

K_B2 = V_B2/V₂ = 1290/2080 = 0,620

K_B3 = V_B3/V₃ = 1260/2050 = 0,615

K_Bср = (0,635+0,620+0,615)/3 = 0,623

Определим коэффициент, характеризующий долю земли

K_L = 1,00 – 0,623 = 0,377 => 37,7%

Определение стоимости свободного земельного участка

V_L = V * K_L = 2070*0,377 = 780,39 тыс.руб.

Вывод:

Стоимость свободного земельного участка составляет 780,39 тыс. руб. 

2.2 Оценка земельных участков методами доходного подхода

    Доходный  подход основан на определении стоимости  недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.