Доходный  подход также может быть применен, однако, его применение в условиях развитого рынка подобных объектов и недоходного характера собственности носит вспомогательный характер, и в данном случае не целесообразно в связи с тем, что оцениваемый объект не является типичным объектом доходной собственности.

 

      

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

5.1. Определение стоимости  объекта оценки  сравнительным подходом

 

      На  дату оценки Исполнителем был исследован рынок объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Источником информации о ценах предложений аналогичных объектов является база данных агентства недвижимости «Магистр Недвижимости».

      При этом определялась стоимость 1м2 общей  площади по каждому из объектов-аналогов, наиболее близких по своим характеристикам к оцениваемому объекту, проводились необходимые корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от аналогов, в частности, особенности местоположения, техническое состояние, уровень отделки экстерьера и интерьера, площадь квартиры.

      Объект  оценки относится по функциональному  назначению к жилым помещениям, которые  могут быть использованы по своему назначению. Таким образом, в качестве аналогов Исполнителем были приняты  квартиры, расположенные в аналогичных блочных десятиэтажных домах на близлежащих улицах в районе расположения объекта оценки.

      Объекты-аналоги  представлены в таблице 5.1.

 

       Таблица 5.1

      Объекты-аналоги (рыночные предложения) 

 

      Из  проведенного анализа следует, что  цены предложений квартир в данном районе колеблются в диапазоне 756,41 до 1405,40 $/м2. В цене предложения заложен НДС. При этом среднеарифметическое значение удельной стоимости помещений в данном районе составляет 995,81 $/кв.м.

      Исполнитель считает представленную группу аналогов достаточно репрезентативной, сегменты достаточно четко выражены, данные однородны по источникам получения и составу информации.

      Корректировка объектов аналогов.

      Приведенная стоимость 1 кв. м общей площади  по каждому из объектов аналогов рассчитывалась по формуле:

      С оп = Суд.пр * Ken * Кмп * Ктд * Кэт * Кпл * Ктс * Ккк

      где Соп - удельная приведенная стоимость 1 кв. м объекта оценки;

      Суд.пр - удельная стоимость 1 кв. м. объекта - аналога;

      Ken - коэффициент скидки к цене  предложения, принят на уровне 0,95 (-5%) на основании данных, предоставленных  АН «Магистр Недвижимости»;

      Кмп - коэффициент корректировки на местоположение, равен 1,0 т.к. все объекты-аналоги расположены в том же территориальном рыночном сегменте;

      Ктд - коэффициент корректировки на тип  дома, равен 1,0, т.к. все объекты-аналоги расположены в аналогичных домах;

      Кэт - коэффициент корректировки на этажность принимается в размере 0,95 (-5%) - для квартир, расположенных на средних этажах здания;

      Кпл - коэффициент корректировки на объемно-планировочные  решения, равен 1,05 (+5%), для объектов-аналогов, не имеющих изолированных комнат;

      Ктс - так как объект оценки по уровню ремонта классифицируется как «жилое (удовлетворительное) состояние, корректировка на техническое состояние принимается в размере:

• евроремонт - удовлетворительное (-10%);
• хорошее - удовлетворительное (-5%);
• требующее ремонта - удовлетворительное (+5%);

      Ккк - коэффициент корректировки на отличие  в количестве комнат для 2-х и 3-х  комнатных квартир по данным АН «Магистр Недвижимости» равен 5%.

      Коэффициент скидки к цене предложения - стандартная  величина (0,95), приводящая цены предложения  к ценам сделок на достаточно развитом рынке (данные предоставлены АН «Магистр Недвижимости»).

      Коэффициент корректировки на местоположение - коэффициент, учитывающий разницу в стоимости аналогичных объектов коммерческой недвижимости, возникающую вследствие различной инвестиционной привлекательности, исходя из местоположения.

      Коэффициент корректировки на тип дома отражает предпочтение покупателей приобрести квартиру в том или ином доме, более привлекательными являются жилые дома, возведенные из кирпича.

      Коэффициент корректировки на этажность - учитывает отличие объекта оценки и объектов-налогов по нахождению в помещениях (более удобно расположены помещения не на первом этаже и последних этажах стоимость 1 кв.м. более низкая).

      Коэффициент корректировки на объемно-планировочные решения - отражает привлекательность объекта с точки зрения внутреннего расположения комнат.

      Коэффициент корректировки на техническое состояние - учитывает уровень отделки используемых площадей, что в значительной степени  отражается на стоимости объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами недвижимости.

      

      Расчет  удельной стоимости 1 м2 общей площади  объекта оценки по методу аналогов продаж представлен в таблице 5.2.

      Удельная  приведенная стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта Соп определялась как среднее арифметическое удельных приведенных стоимостей 1 кв. м площади объектов - аналогов Суд.пр :

      Таблица 5.2

      Расчет  удельной стоимости 1 кв.м. объекта оценки 

 

      Стоимость объекта оценки, рассчитываемая сравнительным  подходом, определяется по следующей  формуле:

      Сап =5 * Суд * Кнбу

      где: Б - общая площадь объекта оценки;

      Суд - среднеарифметическое значение удельной стоимости продажи 1 м2 объекта оценки, $ (без учета НДС);

      Кнбу - курс НБУ доллара на дату оценки (8,01).

      Стоимость объекта оценки (без учета НДС), рассчитываемая сравнительным подходом округленно составляет:

Сап = 41,11 * 995,81 * 8,01 = 224000,00грн. 

      Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (без учета НДС): 224000,00 (двести двадцать четыре тысячи) гривен.

 

      

6. СОГЛАСОВАНИЕ ВАРИАНТОВ  ОЦЕНКИ

 

      По  результатам оценки были получены следующие  результаты: 

 

      При определении стоимости объекта  оценки и согласовании вариантов, необходимо отметить следующее.

      Затратный подход не учитывает специфику условий  рынка недвижимости и имеет ограниченное применение, связанное с отсутствием или ограниченностью рынка подобных объектов, поскольку формирование рыночных цен аналогичных объектов происходит под влиянием многих факторов, не учитываемых в затратном подходе. Также следует отметить, затратный подход не отражает соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости и частично учитывает различие в местоположении объектов недвижимости, находящихся в центральной части города или на периферии.

      Доходный  подход базируется на реальных рыночных ставках арендной платы для определенного вида недвижимости. Доходный подход адекватно отражает рыночную стоимость объекта оценки, поскольку расчет производится по рыночным арендным ставкам и показателям капитализации, отражающим рыночное соотношение дохода и стоимости. Данный подход базируется на предположении, что сдача объекта в аренду совпадает с его наилучшим и наиболее эффективным использованием. Поскольку рынок аренды жилых помещений в районе расположения объекта оценки развит слабо, что обусловило невозможность создать репрезентативную выборку объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, доходный подход при определении стоимости объекта оценки не применялся.

      Сравнительный подход достаточно адекватно отражает реальную рыночную стоимость объекта оценки при достаточном количестве аналогичных по качественным и количественным характеристикам объектов, поскольку учитывает принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит на рынке недвижимости аналогичный по качеству и пригодности объект. При расчетах данным подходом использовались показатели, отражающие фактические характеристики рынка, через цены предложений объектов аналогов расположенных в районе расположения объекта оценки и обладающих сравнимыми функциональными характеристиками, с введением необходимых корректировок. Объем рассмотренной рыночной выборки также позволяет говорить об адекватности результата, полученного с использованием сравнительного подхода.

      Таким образом, предпочтение при определении  окончательного результата отдается результату, полученному с применением сравнительного подхода.

      Рыночная  стоимость объекта оценки составляет (без учета НДС): 224000,00 (двести двадцать четыре тысячи) гривен.

6.1 СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ

 

      Исполнитель удостоверяет, что:

      Объект оценки осматривался оценщиком лично;

      Оценка  выполнена объективно, Исполнитель  не имеет текущих или будущих  интересов в отношении собственности, являющейся предметом данного отчета, а также персональной заинтересованности или предубеждений в отношении участвующих в деле сторон;

      Выполненный анализ, мнения оценщиков и выводы ограничены лишь приведенными предположениями  и допущениями и представляют наши собственные беспристрастные  и профессиональные мнения, анализ и выводы;

      Вознаграждение  за проведение оценки не зависит от результатов оценки;

      Оценка  проведена и данный отчет составлен  в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10.09.2003 г.. Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества", утвержденного постановлением КМУ от 28.10.2004 г. №1442 «Норм профессиональной деятельности оценщика», утвержденных Советом УОО, протокол №1 от 24.12.19997 г. и "Международных стандартов оценки";