В сентябре на рынке недвижимости Днепропетровска  повышение цен на жилье составило  около 3,6%. По сравнению с августом, объем предложений уменьшился на 11%, а вот покупательский спрос  оживился и был более активным, чем в последние месяцы. Если в  августе предложение превышало спрос в 5 раз, то в сентябре — примерно в 3 раза. Подводя итоги сентября, можно отметить период оживления на рынке недвижимости. В то же время основным сдерживающим фактором при покупке жилья являются сложности получения банковских кредитов в связи с ужесточением требований к заемщику и повышением процентных ставок. Банки и дальше увеличивают не только процентные ставки, но и суммы первоначальных взносов. Если проанализировать объем реальных (заключенных) сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке, то можно сделать вывод, что количество сделок в сентябре возросло, но пока не существенно, несмотря на явное увеличение количества потенциальных покупателей квартир.

      Уменьшилась стоимость выставляемых на продажу  однокомнатных квартир. В целом по городу понижение произошло на 4,9%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $29 тыс. Понижение цен на 5,7% было зафиксировано в отдаленных районах города. В центральных и приближенных к центру районах наблюдалось снижение средних цен предложения на 4% соответственно.

      Цены  предложений трехкомнатных квартир  в целом по городу понизились на 6,6% по отношению к августу. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру и отдаленных от центра районах города, снизились на 2,5% и 8,5% соответственно. В центральных частях города снижение составило 8,5%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало сентября— $133 тыс.

      Что касается спроса, то в сентябре интерес к первичному жилью значительно упал. Это обусловлено не только курсовым колебанием, но и той «нездоровой» ситуацией, которая сложилась на рынке ипотечного кредитования. Все эти факторы говорят о том, что снижения цен не избежать, остается только предполагать — насколько существенным оно будет.

      Говорить  о том, что цены на новостройки  будут существенно снижаться, пока нельзя, так как себестоимость строительства достаточно высока, рост цен на стройматериалы не прекращается. Но, тем не менее, на данный момент цены остановились, и наблюдается даже незначительное снижение. Причина — отсутствие прежнего объема сделок, как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости.

3.3. Анализ наиболее  эффективного использования

      Согласно  определению Национального стандарта  № 1 принцип наиболее эффективного использования состоит в учете  зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки будет максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

      Стоимость объекта определялась из допущения  об отсутствии ограничений на его  функциональное использование. Так  как объектом оценки выступает квартира, расположенная на пятом этаже жилого дома, целесообразным является ее рассмотрение как потенциального объекта коммерческой недвижимости. Вместе с тем, объект оценки расположен в глубине двора, в последнем подъезде дома, стоящего торцом к пр. Мира, не имеет прилегающей территории для парковки автотранспорта, окружением дома являются жилые дома, для которых не характерна тенденция выведения квартир из жилого фонда и переоборудования под объекты коммерческой собственности.

      Кроме того, объект оценки требует значительных затрат на приведение его в техническое состояние, соответствующее объектам коммерческой недвижимости (магазинам, офисам) в территориальном рыночном сегменте и затрат на вывод из жилого фонда, следовательно, использовать объект оценки в качестве объекта коммерческого назначения не представляется возможным. Исходя из вышеизложенного, Исполнителем сделан вывод: наиболее эффективным является использование объекта по его функциональному назначению в качестве квартиры.

      Принцип физической возможности: сами помещения, объемно-планировочные решения соответствуют  их функциональному назначению.

      Принцип юридической законности: при оценке рассматриваемого объекта оценки исходил  из допущения юридической возможности  на использование объекта оценки по функциональному назначению.

      Принцип осуществления с финансовой точки  зрения: эксплуатация объекта на момент оценки возможна.

 

4. МЕТОДОЛОГИЯ  ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

      Доходный  подход

      Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

      Суть  метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

      При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации  доходов и метод дисконтирования  денежных потоков.

      Затратный подход

      Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

      Сравнительный подход

      Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. стандарт оценки № 1)

      Основные  методы оценки недвижимости

      Метод капитализации доходов

      Суть  метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

      Базовая формула:

      C = NOI / R_k

      где

      C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

      NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

      R_k — Коэффициент капитализации

      Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

      R_k = R_n + N_v

      где

      R_k — коэффициент капитализации

      R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

      N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

      В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

      Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

      Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

      Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

      Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного  периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

      Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший  период не может приносить стабильного дохода.

      «Информационная непрозрачность» российского рынка  затрудняет расчёт Чистого операционного  дохода и ставки капитализации, ввиду  недостатка информации по реальным сделкам  продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

      Метод дисконтирования денежных потоков

      Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты  их поступления.

      Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

      Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

      Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

      Обоснование и выбор методологии  оценки

      Исполнитель считает, что "применение методологии затратного подхода (в чистом виде) для оценки объекта оценки возможно, но стоимость воссоздания объекта может существенно отличаться от рыночной в связи с заложенной в стоимость объекта значительной нормой прибыли. Применение метода замещения т.е. использования данных о стоимости аналогичных объектов .реализуемых на рынке, с учетом уровня годности объекта оценки наиболее целесообразно и будет соответствовать также реализации методологи сравнительного подхода.

      Исполнитель считает, что применение методологии сравнительного подхода для оценки объекта оценки наиболее целесообразно, так как реализация принципа замещения относительно него возможна в полном объеме, на рынке представлено большое количество сопоставимых аналогов, сопоставимого уровня полезности качества, рынок организован и информационно обеспечен.