Исходные  данные - документы, в которых содержатся характеристики объекта оценки.

      Объекты оценки - имущество и имущественные  права, которые подлежат оценке. Объекты  оценки классифицируют за разными признаками, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса;

      Идентификация объекта оценки и связанных с  ним прав - установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем.

      Стоимость - эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег;

      Вероятная сумма денег - наибольшая сумма денег, которую может получить продавец и может согласиться уплатить покупатель;

      Текущая стоимость - стоимость, приведенная  в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использование фактических цен на дату оценки;

      Рыночная  стоимость - стоимость, за которую возможное  отчуждение объекта оценки на рынке  подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между  покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что любая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения;

      Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;

      Стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных  условиях нового объекта, идентичного  объекту оценки;

      Остаточная  стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведение) объекта оценки за вычитанием всех видов износа (для недвижимого  имущества - с учетом рыночной стоимости  земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);

      Стоимость в использовании - стоимость, которая  рассчитывается исходя из современных  условий использования объекта  оценки и может не соответствовать  его наиболее эффективному использованию.

      Наиболее  эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, финансово осуществимым, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

      Принцип разумной осторожности - применяемый при оценке принцип базируется на использовании нижнего предела цены объекта при отсутствии текущих данных для принятия иного оценочного решения.

      Дисконтирование - определение текущей стоимости  денежного потока с учетом его  стоимости, прогнозируемой на будущее;

      Денежный  поток - сумма прогнозируемых или  фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;

      Износ (обесценение) - потеря стоимости имущества  сравнительно с стоимостью нового имущества. Износ по признакам его возникновения разделяют на физический, функциональный и экономический (внешний). Физический и функциональный износ может быть технически устранимым, и неустранимым;

      Физический  износ - износ, обусловленный частичной  или полной потерей первоначальных технических и технологических качеств объекта оценки;

      Функциональный  износ - износ, обусловленный частичной  или полной потерей первоначальных функциональных (потребительских) характеристик  объекта оценки;

      Экономический (внешний) износ - износ, обусловленный  влиянием социально-экономических, экологических и других факторов на объект оценки.

 

3. ХАРАКТЕРИСТИКА  И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

3.1. Идентификация объекта  оценки

 

      Объектом  оценки является однокомнатная квартира №1 общей площадью 41,11 кв.м., расположенная по адресу: г. Днепропетровск, пр. Мира, 89, кв.100.

      Согласно  техническому паспорту на объект оценки, выданному коммунальным предприятием «Днепропетровское межгородское бюро технической инвентаризации», по инвентаризационному  делу № 279п-88 от 22.10.2011 г. (копия документа прилагается к настоящему отчету), общая площадь квартиры составляет 41,11 м2, жилая площадь -19,5 м2, в квартире 1 жилая комната (19,5), кухня (8,4 м2), санузел (3,6 м2), коридор (6,5 м2), встроенные шкафы(0,7 м2). Высота помещений 3,1 м.

      Помещение  было  приобретено на  основании договора   купли-продажи.

      Собственником квартиры является Юрченко Альбина Анатольевна.

      Заказчик  оценки - Национальный горный университет, кафедра экономики предприятия.

      Местоположение  объекта оценки (отражено на рисунке  1), характеризуется высоким уровнем инвестиционной привлекательности. Объект оценки расположен в Индустриальном районе г. Днепропетровска по пр. Мира, 89, кв.100. Район расположения объекта оценки характеризуется высоким уровнем развития инфраструктуры (рядом расположена школа, больница, остановка общественного транспорта, магазины). 

      

      Рисунок 1. Место расположения квартиры 

      На  момент оценки объект оценки используется по своему функциональному назначению как квартира (жилая недвижимость). Оцениваемая квартира расположена на пятом этаже десятиэтажного дома 1994 года постройки. Подъезд к дому осуществляется со стороны пр. Мира.

      Локальное расположение объекта удобно ориентировано  с точки зрения его жилого назначения. Объект удобно расположен по отношению  к транспортной магистрали, недалеко расположена остановка общественного транспорта, магазины, дом имеет изолированный тихий двор.

      Основные  конструктивные элементы жилого дома: стены - шлакоблочные, перекрытия деревянные, крыша плоская покрыта рубероидом, квартира оборудована централизованными системами водоснабжения, газоснабжения, электричеством, канализацией и отоплением, телефонизирована. В подъезде установлен домофон.

      Техническое состояние квартиры Исполнитель  характеризует как хорошее с  выполненным косметическим ремонтом. Все помещения в квартире пригодны к эксплуатации. Входные двери металлические двойные. Окна - металлопластиковые, внутренние дверные проемы деревянные - в хорошем состоянии, пол - деревянный, покрытие - линолеум, стены и потолки - штукатурка, обои, покраска - в удовлетворительном состоянии. Отделка стен в ванной комнате и кухне - кафельная плитка.

3.2. Территориальное  окружение объекта оценки

      Город Днепропетровск.

      Город стоит на берегу главной водной артерии  страны - реки Днепр. Ее берега связывают 5 железнодорожных и автодорожных мостов. Днепропетровский речной порт обеспечивает судам типа "река-море" прямые международные перевозки грузов с выходом в Черное море. Днепропетровск это один из ведущих экономических и финансовых центров Украины. 

      Хозяйственный комплекс города составляют больший 20 тысяч предприятий и организаций  разной формы собственности, где  вырабатываются тысячи наименований продукции. Город имеет мощный промышленный потенциал, который характеризуется  высоким уровнем развития тяжелой индустрии. На более чем 200 промышленных предприятиях 13 областей вырабатывается 4,5% всей промышленной продукции Украины. Стабильно наращивает темпы производства пищевая и перерабатывающая промышленность города. В городе вырабатывается 5,6% объема производства продуктов питание в Украине.

      За  последние годы промышленность города неизменно имеет положительный  прирост объемов производства. Позитивная динамика в производственной сфере  обусловила активизацию внешнеэкономической  деятельности, которая осуществляется почти с 130 странами мира. Экспорт днепропетровских предприятий и организаций из года в год возрастает. Объем экспортно-импортных операций составляет более 7% общего внешнеторгового оборота Украины.

      Строительный  комплекс по своим производственным мощностям, величине основных фондов, количеству работающих занимает второе место в Украине.

      В городе аккредитованы или имеют  филиалы более 40 крупных государственных  и частных банков. Город занимает одно из ведущих мест на фондовом рынке  страны -работают 2 фондовые биржи. Активно развивается рынок страховых услуг.

      Днепропетровск - город богатых культурных традиций. В нем работает 7 государственных  театров и 3 концертные организации, функционирует 6 государственных и 173 музеи на общественных основах, 55 библиотек. Вузовский регион объединяет 35 высших учебных заведений, в том числе - 21 I-II уровня аккредитации и 14 III-IV уровня аккредитации, в которых учится почти 80 тыс. студентов. Город - один из крупнейших научных центров Украины. В нем сосредоточенно много научно - исследовательских и проектно-конструкторских организаций.

      В городе существует развитая сеть учреждений здравоохранения Лечебно-диагностическую  помощь предоставляют 53 учреждения, в том числе и частные.

      Город Днепропетровск - характеризуется активным и развитым рынком с высоким уровнем деловой активности.

      Анализ  рынка недвижимости г. Днепропетровска.

      Краткий анализ современного состояния рынка  недвижимости города Днепропетровска  свидетельствует о наблюдающемся  спаде этого рынка и снижению цен, в особенности на вторичном рынке жилья, которое по данным специалистов достигло с июля по октябрь 2011 г. более 10%. Более стабильными остаются цены в центральном территориальном сегменте города, где ведется застройка элитных районов, здесь наблюдается привязка к историческим и живописным местам города, зеленым и парковым зонам. Наряду с ними ведется постройка элитных домов и административных зданий в центре города.

      Сейчас  на рынке недвижимости сложилась  нормальная рыночная ситуация, когда  предложение выше, чем спрос, когда потенциальный покупатель сам может выбрать те характеристики квартиры или офиса, которые ему необходимы, не чувствуя недостатка в выборе предложений и не подгоняя себя необходимостью покупки объекта недвижимости в связи с постоянным ростом цен.

      Ситуация  в сфере недвижимости тревожная, но не катастрофическая. В ближайшее  время обвала рынка не ожидается, рынок недвижимости переживает период стагнации, вызванный сложной экономической  ситуацией в стране и проблемами ипотечного кредитования.

      Спрос на недвижимость существенно упал, количество сделок сократилось в 2,5 раза. Отчасти это объясняется  уходом с рынка инвесторов, не видящих  перспектив вкладывать деньги в условиях кризиса, но главная причина кроется  в сокращении ипотечного кредитования. В то же время на рынке немало потенциальных покупателей, располагающих собственными средствами. Но они не торопятся приобретать недвижимость, надеясь, что цены упадут, и заняли выжидательную позицию. По данным ИГ «Магистр», снижение спроса и ограниченный доступ к кредитам существенно не отразились на стоимости жилья. Хорошие ликвидные объекты по-прежнему пользуются спросом, цена на них снижается не существенно. Спад цен на ранее переоцененное жилье наблюдается на уровне 5%.

      Что касается первичного рынка жилья, то мнению экспертов, рынок ждет существенное повышение цен. Причиной нового витка станут инфляция, повышение цен на стройматериалы, подорожание энергоносителей, проблемы с кредитами и их дальнейшее подорожание.

      Предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья нет. Постоянно возрастающая себестоимость строительства и огромный спрос на жилье не дадут ценам упасть.

      По  прогнозам специалистов остановка  ряда предприятий в городе, которая  уже имеет место, приведет к росту  безработицы и невозможности  не только покупать и содержать свое жилье, но и обслуживать ранее взятые кредиты. Это вызовет выброс на вторичный рынок жилья, и цена, резко пойдет вниз.

      Оптимистический сценарий развития событий связан с  грамотными антикризисными мерами правительства. Среди них — упорядочение процедуры аренды земли в городах, упрощение выдачи разрешительных документов на строительство. Все это вместе с разумной политикой по сдерживанию инфляции, мерами по поддержке национальной валюты и при условии политической стабилизации поможет поднять рынок недвижимости.

      Анализ  вторичного рынка жилой недвижимости г. Днепропетровска

      По  данным АН «Риелтор» в сентябре на днепропетровском рынке недвижимости понижение цен составило около 3,9%. По сравнению с июлем, объем предложений не изменился. А вот покупательский спрос уменьшился на 21%. Предложение превышало спрос в 2 раза. По итогам сентября, можно сказать, что на рынке жилья наступил период стагнации и что покупательский спрос стремительными темпами снижается. Ранее на вторичном рынке Днепропетровска до 60% сделок осуществлялось с помощью ипотечных кредитов. В связи с тем, что банки увеличивают суммы первоначальных взносов и ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов, снижается возможность приобретения жилья потенциальными покупателями.