Метод сравнения продаж

       Кроме этих данных известно, что все здания проданы при рыночном финансировании, в одно и то же время, при рыночных условиях продажи и все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно корректировок по данным элементам не требуется.

       При выполнении относительного сравнительного анализа применяется та же логика, что и в анализе парного набора данных. Различие состоит в интерпретации исходных рыночных данных. В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1 м² арендной площади.

       Рассмотрим  объект сравнения №1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его продажной цене (77,12):

     Корректировки на месторасположение и на производительность значительно перекрывают небольшую  корректировку на коэффициент использования  и единица стоимости объекта  оценки должна быть меньше, чем 77,12.

     Рассмотрим  объект сравнения №2 и определим корректировки, которые надо применить к его продажной цене (67,74):

     Следовательно стоимость единицы сравнения  объекта оценки должна быть больше, чем 67,74

     Рассмотрим  объект сравнения №3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его продажной цене (76,00):

     Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно  повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной, и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00.

     Рассмотрим  объект сравнения №4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его продажной цене (80.771:

     Положительная корректировка на автостоянку незначительп i i ) сравнению с отрицательными корректировками, поэтому общая корректировка отрицательна и цена объекта оценки должна быть меньше 80,77.

     Рассмотрим  последний объект сравнения и  определим корректировки, которые необходимо применить к его продажной цене (73,10):

      Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения: 

     Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 до 76,00 за м² арендной площади. Так как для объекта №5 было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес.

     Следовательно, рыночную стоимость 1 м² арендной площади можно принять равной 74,00, а стоимость объекта оценки — 222000.

     Относительный сравнительный анализ применяется  в случае, если имеющаяся информация недостаточна, чтобы выполнить процентные или денежные корректировки. Недостаток информации должен компенсироваться более глубокими разъяснениями полученного результата, чем в анализе парного набора данных. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В заключение нужно отметить существенный момент, определяющий эффективность применения методов регрессионного анализа при оценке стоимости. При определении рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж без применения регрессионного анализа оценщик вынужден осуществлять выборку объектов сравнения, имеющих основную характеристику (например, площадь), близкую к характеристике объекта оценки, так как, не зная вида зависимости между стоимостью и основным определяющим фактором, решение задачи интерполяции может привести к ошибочным результатам. Исключение составляет случай, когда для определенного вида недвижимости значение стоимости единицы сравнения не зависит от величины основного определяющего фактора (в этом

     случае  задача интерполяции исключается).

        Таким образом, оценщик ограничен в выборе рыночных данных для анализа. Применение регрессионного анализа позволяет установить функциональную зависимость между стоимостью объектов недвижимости и основным определяющим фактором, поэтому выбор рыночных данных по основному определяющему фактору в данном случае не ограничен. 

Список  литературы

1. Крафт X., Фелькер Ю., Шиффнер X., Волков В. Оценка недвижимости: в 3-х томах. — Берлин: TRACO VeriagsgeseUshaft mbH, 1997;
2. Международные стандарты оценки МСО 1 — 4 / Под          Артеменкова И.Л. — Москва: Российское общество оценщиков, 1995;
3. Методические материалы для экспертов - оценщиков. — Берлин: Фритц и Партнеры, 1995;
4. Наегли В. Справочник. Дип.инженер Хюнгербюлер. — Цюрих: Щультхес, 1994;
5. Пратт Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа. — Москва: Институт экономического развития Всемирного Банка, 1994;
6. Рат Ф., Рат И. Практика определения стоимости. Справочник для экспертов -оценщиков. — Дюссельдорф: Виннер-Ферлаг, 1995;
7. Росс, Брахман, Хольцнер. Определение стоимости строительства зданий и рыночной стоимости земельных участков. — Ганновер: Опперманн, 1993;
8. Тарасович Е.И. Методы оценки недвижимости. — Санкт-Петербург: ТОО "Технобалт", 1995;
9. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1996;
10. Ю.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Москва: Дело Лтд, 1995;
11. Общие правила по определению стоимости тоанспоотных средств. — Минск: 000 "Экоинформ", 1997;
12. .Соловьев А.А., Сиротина И.А. Сделки с автомобилями: Практ. пособие. — Москва: "Приор", 1996 г.;
13. Капустин В.В. Экспертиза и оценка транспортных средств. —- Ми„. "Беларуская навука", 1997 г.;
14. Н.Чуракова А.В. "Таможенная стоимость. Внешнеторговые контракты. Таможенное оформление автомобилей" — Москва: ТОО "Экспертное бюро", 1997 г.;
15. Саприцкий Э.Б. "Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии" — Москва: Центр экономики и маркетинга, 1977 г.;
16. Валдайцев B.C. "Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие" — Москва: Филинъ, 1997 г.;
17. Григорьев В.В., Федотова М.А. "Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие" — Москва: Инфра - М, 1996 г.;
18. Григорьев В.В. "Оценка и переоценка основных фондов: Учебное пособие" — Москва: Инфра - М, 1997 г.;
19. Десман Г.М., Келли Р.Э. "Руководство по оценке бизнеса" — Москва: РОО, 1996 г.;