Метод сравнения продаж

     Допустим, что арендная площадь проданного здания равна 3000 м², общий коэффициент капитализации на рынке — 10%, коэффициент незанятости — 5%, а расходы на управление составляют 3% от действительного валового дохода (другие расходы не учтены, т. к. аренда — чистая).

     Для определения величины корректировки разница в арендной плате с учетом незанятости и расходов на управление умножается на арендную площадь и результат капитализируется общим коэффициентом капитализации:

     2.0 - 0.05х2.0 = 1.90

     1.9 - 0.03х1.9 = 1.84

     1.84х3000=5520

     5520/0.1 = 55200.

     Таким образом, величина корректировки будет  равна плюс 55200. Если контрактная арендная плата была бы выше рыночной, то корректировка была бы со знаком минус.

     Второй  метод определения величины корректировки  на права собственности состоит  в дисконтировании разницы арендной платы в течение оставшегося срока аренды. Предположим, что в рассматриваемом нами объекте сравнения договора аренды заканчиваются через 10 лет, а рыночная норма дисконтирования для арендных платежей составляет 12%. Тогда дисконтирование 5520 ежегодных потерь в течение 10 лет при 12% определит величину корректировки:

     5520 х 5.650223 = 30692,

     где 5.650223 — коэффициент настоящей стоимости единичного аннуитета в течение 10 лет при 12% годовых.

     Таким образом, из вышесказанного следует, что применение общего коэффициента капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышает величину корректировки.

     Условия финансирования

     Предположим, что на какой-то гипотетический рынок  поступили для продажи несколько  объектов с совершенно одинаковыми характеристиками. После того, как все они были проданы, выяснилось, что стоимости их существенно отличались друг от друга. Одной из наиболее вероятных причин этого является различие в условиях финансирования сделок. Например, покупатель может согласиться на большую цену продажи, получая при этом кредит от продавца со ставкой процента ниже рыночной.

     Стремление  участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену продажи объекта.

     Расчет  корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются.

     К наиболее распространенным условиям сделки относят случай, когда продавец выплачивает пункты, т.е. проценты от суммы кредита, которые кредитор требует для предоставления кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину пунктов в денежном выражении.

       Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

     В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.

     Предположим, например, что в качестве сравнимой  выбрана продажа подобного объекта за 150000, причем 50000 были уплачены сразу, а под остальные 100000 продавец предоставил ипотечный кредит сроком на 20 лет при норме 10% годовых. В то же время анализ рынка показал, что текущая норма процента составляет 12% годовых. Расчет величины корректировки стоимости объекта на условия финансирования имеет следующий вид:

 

     Другой  способ получить скорректированную  цену продажи заключается в делении месячного платежа при контрактной норме на месячный платеж при рыночной норме и умножении результата на величину кредита:

     Предположим далее, что на данном рынке типичный покупатель удерживает кредит в среднем в течение 8 лет, после чего либо полностью его выплачивает, либо перезаключает договор, либо продает объект вместе с существующей ипотекой. При таких условиях настоящая стоимость кредита рассчитывается как сумма настоящей стоимости платежей по кредиту в течение срока владения и настоящей стоимости остатка кредита при рыночной процентной ставке:

     Показанные  подходы в принципе могут привести к рыночно скорректированной цене продажи при любых условиях финансирования. Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

     Условия продажи

     Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между  продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

     С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя будет существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

     Главные трудности при корректировке  на условия продажи — выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно, если вообще не исключать его из перечня объектов сравнения.

     Состояние рынка

     Корректировка на состояние рынка учитывает  прежде всего изменение рыночных условий, происходящее с течением времени.

     Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

     Оптимальным индикатором состояния рынка  является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.

     Местоположение

     В кругах профессиональных оценщиков ходит популярная фраза, смысл которой сводится к тому, что существуют три наиболее важные фактора, определяющие стоимость недвижимости. Это местоположение, местоположение и местоположение.

     Корректировка на местоположение требуется, когда  географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах, поэтому можно сказать, что корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.

     Физические  характеристики

     Практически всегда объекты сравнения имеют  различия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

     Корректировка на физические характеристики требует  обсуждения каждого элемента различия. При этом следует заметить, что величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за, например, излишние архитектурные детали.

     Экономические характеристики

     Этот  элемент сравнения обычно применяют  к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода — текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. Следует проявлять особую осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.

     Использование

     При выборе объектов сравнения следует  отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. Например, спортивный зал после продажи используется как крытая автостоянка. В этом случае цена продажи может быть выше, чем рыночная стоимость спортивного комплекса. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

     Компоненты  стоимости, не связанные  с недвижимостью

     Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.д., характерно присутствие в стоимости компоненты, не связанной с недвижимостью. Стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики таких позиций не совпадают с характеристиками недвижимости. При оценке недвижимости на основе арендной платы, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены.

1.6. Техника выполнения корректировок

1.6.1. Измерение корректировок