Метод сравнения продаж

2. Практическое применение  метода сравнения  продаж

2.1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

     Применение  парного набора данных рассмотрим на примере оценки рыночной стоимости коттеджа общей площадью 120 м². Коттедж имеет б комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка - 1000 м².

     Для анализа использованы данные о пяти продажах сравнимых объектов на этом же рынке (табл.7).

     Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

     Величина  корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной процентной ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

     Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

     Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объекты №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (62000 — 56000)/56000 = 0.1. То есть за год цены на рынке увеличились на 10%.

     Таким образом, все сравнимые объекты  приводятся в одинаковые условия  по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

     В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем, участку площадью 12000 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами, а участку площадью 10000 м² соответствует дом площадью 120 м² с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

     70000 - 62000 = 8000.

     Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения  объектов №3 и №5:

     61600 - 59400 = 2200.

     Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

     77000 - 70000 = 7000.

     Результаты  выполненных корректировок приведены  в таблице 8. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

     Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.

     В данном примере мы имеем практически  очень узкий диапазон цен продажи — от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес — для объекта №5 количество корректировок равно 2. Кроме того, сумма общей

2.2. Определение рыночной стоимости офисного здания относительным сравнительным анализом

 Разберем  применение качественной методики — относительного сравнительного анализа — для определения рыночной стоимости офисного здания, описание характеристик которого приводится ниже:

     Предположим, что требуется определить рыночную стоимость объекта оценки с учетом существующих договоров аренды.

     В качестве объектов сравнения выбраны  пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы  на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение, продавались на условиях рыночного финансирования для владения на

     основе  аренды. Характеристики объектов сравнения  представлены ниже: