Метод сравнения продаж

     Для измерения корректировок применяют  количественные и качественные методики.

     К количественным методикам относят:

     • анализ парного набора данных (paired data set analysis};

     • статистический анализ (statistical analysis);

     • графический анализ (graphic analysis);

     • анализ тенденций (trend analysis);

     • анализ издержек (cost-related analysis);

     • анализ вторичных данных (secondary data analysis). К качественным методикам относят:

     • относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

     • распределительный анализ (ranking analysis);

     • индивидуальные опросы (personal interviews).

       Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

     Статистический  анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

     Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

     Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

     Анализ  издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Следует однако заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

     Анализ  вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.

     Относительный сравнительный анализ. Данный подход относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

     Распределительный анализ. Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

     Индивидуальные  опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

     В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Следует заметить, что на практике эти два метода применяют как отдельно друг от друга, так и совместно.

     Проведение  сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:

     • определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

     • измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

     • проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

     • анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

     При применении качественной методики все  объекты делят на две группы: имеющие  большие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.

     При окончательном согласовании стоимости  больший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своим характеристикам.

     В заключение следует заметить, что, владея всем арсеналом методов корректировки, профессиональный оценщик может решить практически любую задачу. Обсуждению подлежит лишь точность результата, которая зависит от достоверности исходной информации.

1.6.2. Последовательность корректировок

     Последовательность, в которой производятся корректировки, определяется, в основном, анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимого объекта. Результаты корректировки обычно представляют в виде следующей таблицы:

 

     Представленная  последовательность корректировок, с  одной стороны, достаточно хорошо зарекомендовала себя на практике, а с другой стороны, имеет убедительную внутреннюю логику.

     Первые  четыре корректировки относятся  к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей.

     Скорректированная на условия рынка цена является базой  для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

1.7. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

     Еще одним подходом, позволяющим оценить  рыночную стоимость недвижимости является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. К таким показателям относят:

     • валовый рентный мультипликатор (GRM);

     • общий коэффициент капитализации (Ro).

     Валовый рентный мультипликатор (grross rent multiplier] определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

     Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

     • на основе анализа рынка определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;

     • на основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения GRM для данного типа собственности;

     • умножить величину арендной платы для объекта оценки на GRM для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки. Следующий пример иллюстрирует эту последовательность:

 

       Валовый рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обуславливает его недостатки:

       • метод применим только на активных рынках доходной недвижимости;

       • метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

       • метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов.

       Общий коэффициент капитализации (overall rate of return) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

       Для применения общего коэффициента капитализации  на рынке отбираются продажи с  аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие GRM.

       Затем для каждого объекта сравнения определяется Ry путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение Rp. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения rq на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Другими словами, здесь используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.

       Последовательность  определения Ry проиллюстрирована в следующем примере:

 

     Для данного рынка объекты сравнения  характеризуются средним значением  общего коэффициента капитализации, равным 0.11. Отсюда, зная величину чистого операционного дох ода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.