Метод сравнения продаж

Министерство  образования Республики Беларусь 

Белорусский Национальный Технический  Университет 

Факультет Гуманитарного Образования и  Управления 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 
 

По  дисциплине: «Оценка неденежных вкладов» 

На  тему:»Метод сравнения  продаж» 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Минск 2002 г.

 

Оглавление 

 

ВВЕДЕНИЕ

     За  годы, прошедшие с начала экономических  реформ, в белорусской действительности прочно укоренились такие понятия, как оценка, оценщик, рыночная стоимость. В соответствии с растущими потребностями рынка интенсивно разрабатываются законодательные и методические основы новой отрасли экономики — оценки недвижимости.

     Целью настоящей работы является формирование целостной системы теоретических и практических основ оценки недвижимости как самостоятельной дисциплины. Особенностью предлагаемой системы является использование в качестве основы с одной стороны, традиционно сложившихся в Белоруссии и систем ценообразования и нормативных баз в строительстве, методики технической диагностики и стандартов производства строительных работ, а с другой стороны — современных достижений теории и практики оценки, международных профессиональных стандартов и определений, используемых в странах с развитой рыночной экономикой. Подобный подход потребовал систематизации, адаптации и доработки комплекса выбранных отечественных и зарубежных методик для их применения в рыночной экономике с учетом особенностей современной российской действительности.

     Крайне  важной представляется проблема интеграции отечественной системы оценки недвижимости в международную практику. Как часть решения этой проблемы автором предлагается использование международной (англоязычной) терминологии и, соответственно, системы обозначений. Для удобства практического использования по тексту книги приводятся англоязычные синонимы и определения, соответствующие применяемым понятиям, а в конце книги приводится краткий словарь терминов в области оценки и финансирования недвижимости. 
 

 

1.Общие  положения и основные понятия.

1.1 Область применения  и ограничения  метода сравнения  продаж

     Метод сравнения продаж (comparative sales approach), называемый также рыночным методом (market approach), методом рыночной информации (market data approach), методом прямого сравнения (direct value comparison), является наиболее широко применяемым методом оценки. Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность метода остается одной и той же — стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

     Хотя  подобный метод оценки на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.

     В первую очередь наличие таких  трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи — вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

     Еще одной трудностью применения данного  метода является необходимость принимать  в расчет сделки, соответствующие  определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческой недвижимости методом сравнения продаж следует выполнять достаточно осторожно.

     При наличии достаточного количества достоверной  информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

     Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

1.2. Последовательность применения метода сравнения продаж

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

     • подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

     • определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

     • сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

     • приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

1.3. Выбор единиц сравнения

     Вряд  ли вызывает сомнение утверждение, что  ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

     При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

     • цена за единицу площади;

     • цена за фронтальную единицу длины;

     • цена за участок.

     Цена  за единицу площади — наиболее распространенная единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания — цену за 1 сотку (0.01 га), городские участки могут сравниваться по цене за 1 м² или даже меньше.

     Цена  за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения. В этом случае подразумевается определенный норматив на глубину участка, причем отступление от этого норматива практически не влияет на цену.

     Цена  за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.

     При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы  сравнения:

     • цена за 1 м² общей площади здания или сооружения;

     • цена за 1 м² чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду;

     • цена за 1 м² здания без учета стоимости земли;

     • цена за комнату;

     • цена за квартиру или другую единицу недвижимости;

     • цена за 1 м³ здания или сооружения;

     • цена за единицу, приносящую доход.

     Цена  за 1 м² общей площади хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопределенна, так как не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности.

     Цена  за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. Таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта.

     Цена  за 1 м² здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения.

     Цена  за комнату, как единица сравнения, имеет смысл при условии четкого определения понятия "комната". Разночтение этого понятия может привести к неадекватным результатам анализа.

     Цена  за 1 м³ здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.п.

     Цена  за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и т.п.

1.4. Выбор элементов сравнения

     Элементами  сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

     Для выделения элементов, от которых  зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может при меняться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

     В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

     1. Права собственности на недвижимость.

     2. Условия финансирования.

     3. Условия продажи.

     4. Состояние рынка.

     5. Местоположение.

     6. Физические характеристики.

     7. Экономические характеристики.

     8. Использование.

     9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

     К необязательным элементам можно  отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т.д.

     При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

1.5. Анализ и корректировка элементов сравнения

     Права собственности на недвижимость

     В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной рыночной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами. При этом, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

     Учет  разницы между рыночной и контрактной  арендной платой при определении  стоимости называют корректировкой на права собственности.

     Исходным  при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

     Величину  корректировки на права собственности  определяют двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

     Метод капитализации основан на предположении  о бессрочности аренды. Предположим, что требуется оценить полное право собственности офисного здания. Исследования рынка показали, что недавно было продано аналогичное офисное здание, которое на момент продажи было полностью сдано в аренду по долгосрочным договорам. При этом контрактная арендная плата составила 28 за м², а рыночная — 30 за м².