Метод капитализации в оценке стоимости недвижимости

Ставка  аренды за 1 кв.м общей площади объекта оценки составляет:

- 47,34 х 0 + 323,2 = 323,2 руб. 

     

Рис. 1 Зависимость базовой скорректированной цены объектов сравнения от величины суммарной корректировки  

     На  втором этапе была рассчитана величина действительного валового дохода путем внесения к значению ПВД поправки на загрузку. Необходимость внесения данной поправки обусловлена неравномерностью загрузки объектов в начале жизненного цикла (окончание ремонтных работ, поиск арендаторов, отделка под арендаторов и т.д.).

     Расчет  заполняемости проведен по формуле:

                                                                                                     (18)

     где К_з – коэффициент загрузки помещений;

     D_n – средняя оборачиваемость помещений (доля незанятых помещений в течение года);

     T_c – средний период, в течение которого помещения свободны;

     N_a - число арендных периодов в году.

     С учетом местоположения Объекта оценки и его физических параметров заполняемость его принята в типичный год - на уровне 95%, а риск неуплаты предполагается равным нулю (оплата вперед).

     На  третьем этапе из полученной величины ДВД исключены операционные расходы владельца.

     Постоянные. Страховые платежи. Согласно исследования в формате профессионального мнения ООО «Коллиерз Интернэшнл», расходы на страхование объектов коммерческой недвижимости являются условно постоянными и колеблются в диапазоне от 1 до 3% от ДВД. С учетом изложенного, величина расходов на страхование принята на среднем уровне из указанного диапазона, что составляет 2% от ДВД.

     Налог на имущество является условно постоянной статьей расходов (постоянной является ставка налога на недвижимость (имущество), в то время как его величина в денежном выражении является переменной и зависит от накопленной амортизации) и составляет, в соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2004 г. 2,2% от балансовой стоимости предполагаемых улучшений объекта оценки.

Расчет  налога на имущество приведен в приложении 4.

     Фонд  накопления на ремонт. Отчисления в фонд накопления на ремонт составляют 2,5% от действительного валового дохода: 2% на капитальный ремонт, 0,5% на текущий ремонт.

     Переменные. Значение коммунальных расходов при расчете эксплуатационных расходов не учитывалось, так как величина арендной ставки для объектов-аналогов не включает данных платежей.

     Расходы на охрану и безопасность. Согласно данным ООО «Коллиерз Интернэшнл» расходы на обеспечение безопасности в сфере торговли могут составить до 3-5% от ДВД. Для Объекта оценки, величина расходов на охрану и безопасность принята на среднем уровне из указанного диапазона, что составляет 4% от ДВД.

     Прочие  операционные расходы. Прочие расходы учитывают все ранее не учтенные расходы. Величина прочих операционных расходов по данным ООО «Коллиерз Интернэшнл» составляет до 1-2% о ДВД. Для оцениваемого объекта величина прочих операционных расходов принимается равной 1,5% от действительного валового дохода.

     На  четвертом этапе рассчитывается чистый операционный доход путем выделения суммы расходов из ДВД. Дисконтируя полученные по годам денежные потоки (чистый денежный поток), получаем текущую стоимость денежных потоков прогнозного периода. Расчет текущей стоимости денежных потоков производится путем дисконтирования ожидаемых денежных потоков прогнозного периода по формуле 2.

     Величина  реверсии определяется по формуле:

                                                                                                              (19)

     где: ДП_пост – денежный поток постпрогнозного периода;

     R_o – ставка капитализации.

     Стоимость имущества в постпрогнозном периоде определялась путем капитализации значения денежного потока последнего года прогнозного периода.

     Расчет  денежного потока в постпрогнозный период рассчитывался по следующей формуле:

                                                                                                  (20)

     где: ЧОД_пост – чистый операционный доход в постпрогнозный период;

     n_пост-1 – порядковый номер года, предшествующего постпрогнозному периоду.

     Сумма продисконтированных денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости имущества в постпрогнозном периоде составляет рыночную стоимость, рассчитанную доходным подходом.

     Ставка  капитализации в данном примере будет определена по модели Гордона.

     Модель  Гордона — формула оценки стоимости  объекта в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

     Расчетная формула определения имеет вид:

                                                                                                                     (21)

     где: R— коэффициент капитализации;

     r — ставка дисконтирования;

     g — ожидаемые долгосрочные среднегодовые темпы роста доходов в постпрогнозный период; планируются с учетом роста денежных потоков за последние два года прогнозного периода (в период их стабилизации). 
 

     Определение ставки капитализации (в реальном выражении, не включая инфляционную составляющую)

     Определим ставку капитализации методом кумулятивного построения.

     Определение безрисковой ставки

     Общепризнанным  представляется, что в качестве безрисковой ставки следует выбирать норму дохода на капитал по государственным ценным бумагам, т.к. для стран с рыночной экономикой надежность этого положения подтверждена многолетней практикой.

     Более разумными финансовыми инструментами  при использовании их в качестве условно безрисковых активов являются валютные облигации РФ. Сроки их размещения являются более длительными, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже.

     Рынок еврооблигаций является одним из наименее регулируемых финансовых рынков в мире, что значительно облегчает  как выпуск этих инструментов, так  и вложение в них средств.

     В настоящее время именно еврооблигации  России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд. долларов США), наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности.

     Исходя  из вышеизложенного, в качестве ставки, характеризующей возможность инвестирования на рынке с минимальной степенью риска, выбрана эффективная доходность к погашению еврооблигаций Российской Федерации, выраженных в долл. США, со сроком погашения более 20 лет в 2030 году.

     По  состоянию на дату проведения оценки средняя доходность еврооблигаций  РФ со сроком погашения в 2028 г. составила 7,64%¹⁰. Таким образом, номинальная безрисковая ставка составляет 7,64%.

     Для расчета реальной безрисковой ставки определим темп внешней инфляции иностранной валюты (долларов США), который за год до даты оценки составил около 3,85%¹¹.

     Для определения номинальной безрисковой ставки для рублей РФ, необходимо выявить инфляционную составляющую, имеющую место в Российской Федерации.

     Прогноз инфляции

     Исходя  из анализа Центрального банка Российской Федерации изменения темпов инфляции, а также приняв во внимание то обстоятельство, что начинающийся кризис носит финансовый, глобальный, а не государственный  характер, оценщики считают, что последствия  кризиса не будут такими катастрофическими, как в 1999 году и на ликвидацию их у финансовых рынков уйдет около 2 – 3 лет.

     В соответствии с Концепцией долгосрочного  социально-экономического развития Российской Федерации¹² в конце 2007 – начале 2008 годов предполагалось постепенное снижение инфляции потребительских цен следующими темпами: к 2012 году – около 5,6%, к 2017 – около 4,5%, после 2020 года и на перспективу – около 3,5% (представленные значения характерны для оптимистического варианта развития РФ). Даже с учетом новых обстоятельств (финансовый кризис) оценщики считают возможным принять к расчетам показатели, характерные для постепенного снижения темпов инфляции.

     Динамический  тренд темпов инфляция в РФ по данным, публикуемым на интернет-сайте Центробанка  в долгосрочной перспективе представлении на рисунке 2 и в приложении 5.

     

     Рис. 2 Прогнозный уровень инфляции в Российской Федерации 

     Рассчитав среднее значение представленных величин  инфляции по годам, получаем в результате среднегодовые темпы инфляции в  период 2010 – 2037 гг. в размере 5,79%.

     Таким образом, расчет номинальной рублевой безрисковой ставки с использованием формулы Фишера, выглядит следующим образом:

      ¹³                                                                          

     Премии  за риск, для кумулятивного построения ставки дисконтирования приняты  исходя из предположений, представленных в приложении 6.

     Итого сумма рисков составила:

     

     Таким образом, годовая номинальная ставка дисконтирования, определенная методом  кумулятивного построения, составила  19,58%.

     Необходимо  учесть, что полученное значение ставки дисконтирования является номинальным. Для получения ставки дисконтирования  в реальном выражении оценщик  воспользовался формулой Фишера.

     Расчет  ставки дисконтирования в реальном выражении по формуле 7:

     

     Таким образом, ставка дисконтирования в  реальном выражении, определенная способом кумулятивного построения, составила  13,04%.

     В настоящее время рынок стабилизировался и цены вряд ли пойдут вниз, резкие скачки вверх так же вряд ли возможны ввиду сбалансированного соотношения спрос-предложение. Активизация роста цен возможна только со второй половины 2011 года. Причиной этому может стать стабилизация экономики и дальнейшее развитие рынка недвижимости. По мнению специалистов рынка недвижимости, ставки аренды будут расти на 5% в год. 

     Таблица 2

     Расчет  ставки капитализации

 

     Расчет  стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 3.

     Таблица 3

      Расчет  стоимости объекта оценки доходным подходом