₍₁₎

3. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.²

1.2. Сущность и этапы доходного  подхода

     Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

     Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

     Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т.е. путем капитализации  дохода.

     Капитализация дохода – это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

     Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
• фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.³

 

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ  В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

     Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценивать стоимость объекта  на основе его потенциальной способности  приносить доход. При этом учитывается:

• сумма будущих доходов;
• момент получения доходов;
• продолжительность времени получения доходов.

     Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или  владелец может получить от объекта  недвижимости.

     Финансовые  выгоды:

• из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;
• выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии⁴).

     Капитализация дохода – это процесс пересчёта  потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

     Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

     Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас  типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).

     Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные  средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму  средств, уплаченную за право получения  известного или прогнозируемого  дохода.

     На  основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти  взаимосвязь между величиной  дохода и стоимостью прав на получение  этого дохода.

     Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет  оценивать стоимость объекта  на основании дохода, который он приносит владельцу.

     Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости  недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного  дохода в текущую стоимость.

     Этот  метод наиболее применим в тех  случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

     Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток  дохода за весь срок владения, не учитываются  прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой  дохода, динамикой имущественных  стоимостей. Но так как ставки капитализации  извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти  показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных  стоимостей.

     В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму  возмещения первоначально вложенных  средств.

     Метод прямой капитализации не рекомендуется  использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции  или же находится в состоянии  не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

     Стоимость объекта методом прямой капитализации  рассчитывается следующим образом:

                                                                                                            ₍₂₎

     где C – стоимость объекта недвижимости;

     NOI –величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

     C_k – коэффициент капитализации.

     Этапы оценки объекта недвижимости методом  прямой капитализации следующие:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчёт ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.⁵

     Прямая  капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных  прав, а так же стоимости отдельных  физических компонентов объекта (земли  и улучшений). В каждом из этих случаем  применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (таблица 1).

     Таблица 1

     Соответствие видов  дохода ставкам капитализации

2.2. Определение чистого дохода от  использования объекта недвижимости

     ЧОД - действительный валовой доход или  ожидаемый чистый доход в годовом  исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности  по кредитам, налогам и амортизационным  отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:

1. арендная плата от сдачи собственности в аренду;
2. часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

     Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов  считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется  в двух основных формах:

     • аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

     • аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).⁶

     Однако, как показывает практика, эти две  классические формы не исчерпывают  все многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее  время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов  является доход от продажи объекта  по частям в течение определенного  промежутка времени.

     В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся  на несколько уровней:

     1. потенциальный валовый доход;

     2. действительный валовый доход;

     3. чистый операционный доход;

     4. денежный поток до уплаты налогов;

     5. денежный поток от реверсии.⁷

     Расчету ЧОД предшествуют следующие этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода. Осуществляется на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД формируется за счет:

     А) плановой аренды – части ПВД, которая  образуется за счет условий арендного  договора;

     Б) сверхплановой аренды – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих  дополнительную оплату арендаторами тех  расходов, которые превышают значения, установленные в договоре;

     Г) рыночной аренды – часть ПВД, которая  относится к свободной и занятой  владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

                                                                                                         ₍₃₎

     S – площадь, сдаваемая в аренду;

     C_a – арендная ставка за 1 кв. м. площади.

     Как правило, величина арендной платы зависит  от местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, времени  аренды (срока) и т.д.