СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В  ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 5

1.1. Общая характеристика  доходного подхода 5

1.2. Сущность и этапы  доходного подхода 9

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ  В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 11

2.1. Теория капитализации  и капитализационные  коэффициенты 11

2.2. Определение чистого  дохода от использования  объекта недвижимости 14

2.3. Методы расчета  ставки капитализации  и расчет стоимости  недвижимости 18

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ НА ПРИМЕРЕ КАФЕ 27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 37

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 38

ПРИЛОЖЕНИЯ…...……………………………………………………………..45 

ВВЕДЕНИЕ

     Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

     Прошедшая приватизация и акционирование государственной  собственности явились основой  создания институтов частной и корпоративной  собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как  следствие этих процессов, переход  собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности  стала обычным явлением экономической  жизни. Приобретение реального объекта  может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка  дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

     Проведение  оценки недвижимости для определения  цены продажи является самым ответственным  видом оценочной деятельности и  поэтому требует очень внимательного  и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для  залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

     В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.

     В ряде случаев оценка недвижимости при  продаже является необходимой, а  иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права  сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже  недвижимости, находящейся в долевой  собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

     Основная  сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих  его потребительские свойства, и  развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

     Одним из методов оценки, который применяют  профессиональные оценщики, является метод капитализации. Он основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

     Целью данной курсовой работы является установление сути метода капитализации, рассмотрение основных методов расчета ставки капитализации и расчета стоимости  недвижимости, а также характеристика определения чистого дохода. Кроме рассмотрения теоретических аспектов метода капитализации в курсовой будет приведен пример использования данного метода на практике. В качестве объекта оценки выбрано «Кафе».

ГЛАВА 1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Общая характеристика доходного  подхода

     Обоснованность  и достоверность оценки стоимости  недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

     Доходный  подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности  приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем  в процессе всей оставшейся экономической  жизни. Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

     Исходя  из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая  стоимость ожидаемых выгод. Под  выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при  сдаче в аренду, но и неявные  выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих  нужд. В последнем случае стоимость  объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник  мог бы получить от сдачи объекта  в аренду.

     Цена  владения (пользования) объектом может  определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение  потребительской полезности или  ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под  строительство жилого дома мы можем  рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

     Данный  подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
2. рыночной стоимости.

     Основные  принципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов I: V= PV(I_l ,...I_k), где k - период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

     В соответствии с принципом замещения  максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной  доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.¹

     В рамках доходного подхода различают  метод прямой капитализации и  метод капитализации доходов  по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и  коэффициента капитализации или  дисконтирования.

     При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного  дохода первого года использования  актива при условии, что актив  находится в стадии генерации  типичных доходов, и коэффициента капитализации  для преобразования дохода в текущую  стоимость. А в методе капитализации  по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

     При оценке же методом капитализации  по норме отдачи на капитал учитывается  тенденция изменения чистого  дохода во времени и анализируются  отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

     Метод прямой капитализации – метод  оценки рыночной стоимости доходного  актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого  года в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости  активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов  применяется, если:

• Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;
• Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Метод капитализации доходов основан  на следующих принципах оценки:

• принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.
• принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
• принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

     Оценка  текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом:

     I. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;

     II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов: