Метод капитализации в оценке стоимости недвижимости

     R_c является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

     Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять  определенному уровню ипотечной  постоянной для кредитора и притока  дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем  взвешивания ее составляющих пропорционально  размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение  величины заемного капитала к стоимости  фонда инвестиций называется кредитной  долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных  инвестициях в недвижимость равна:

                                                                          ₍₁₁₎

     Тогда доля собственного капитала составляет: М_соб = 1 - М_кред, где за 1 принят суммарный капитал.

     Когда известны ипотечная постоянная (R_з) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

                                                                               ₍₁₂₎

     Типичные  сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал  получают на основе данных по сопоставимым продажам.

     4. Модифицированный  метод капитализации заемного  и собственного капитала (метод  Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы , упрощающие использование его метода.

     Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

                                                                                            ₍₁₃₎

     R - общая ставка капитализации;

     R_с - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

     М_кред - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

     С - ипотечный коэффициент;

     Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

     арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

     SFF - коэффициент фонда погашения  при ставке Y для прогнозируемого  периода владения.

     Ипотечный коэффициент может быть рассчитан  по формуле:

     

     где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

     R_s - ипотечная постоянная.

     Ипотечный коэффициент можно найти в  таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

     5. Метод связанных инвестиций земли  и здания.

     Суть  данного метода заключается в  определении взвешенных ставок капитализации  по каждому структурному элементу всего  имущественного комплекса - земле и  стоящему на ней сооружению. Взвешивание  ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса  в целом. Общая ставка капитализации  рассчитывается по формуле:

                                                                                           ₍₁₄₎

     С_з – стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;

     К_з – ставка капитализации для земли;

     С_зд – стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;

     К_зд – ставка капитализации для здания.

     6. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

     Как уже говорилось ранее, коэффициент  капитализации применительно к  недвижимости включает в себя доход  на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также  отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального  вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

     Потоки  доходов на инвестиции, поступление  которых прогнозируется равными  суммами в течение неограниченного  срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

     В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи  актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

     В случае если прогнозируется изменение  стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа  возмещения инвестированного капитала:

• Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) – для истощаемых активов;
• Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
• Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.

     1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:

                                                                                                          ₍₁₅₎

     R_y – ставка доходности инвестиций;

     n - Оставшийся срок экономической жизни.

     2. Возврат капитала  по фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

                                                                                              ₍₁₆₎

     SFF – фактор фонда возмещения;

     Y=R_y – ставка дохода на инвестиции.

     Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток  же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной  по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

     3. Возврат капитала по фонду  возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:

                                                                                             ₍₁₇₎

     Y_б – Безрисковая ставка процента.

     После расчета ЧОД и коэффициента капитализации  на их основе рассчитывается стоимость  объекта недвижимости. Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

     1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем  и наиболее эффективном использовании;

     2) расчет ставки капитализации  по собранным на конкурентном  и свободном рынках данных  по сопоставимым продажам.;

     3) определение стоимости объекта  недвижимости на основе чистого  операционного дохода и коэффициента  капитализации путем деления  ЧОД на коэффициент капитализации

 

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ  НА ПРИМЕРЕ КАФЕ

     Исходные  данные и используемые допущения

     Общая площадь объекта оценки – 53,3 кв.м.

     Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта является использование  под объект общественного питания.

     Основной  источник дохода: сдача в аренду.

     Арендуемая  площадь объекта: 53,3 кв.м.

     В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.

     На  первом этапе расчета денежного потока определялся потенциальный валовой доход от сдачи оцениваемого объекта оценки в аренду. Расчет производится по формуле 3.

     Анализ  показал, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта  – использование в качестве объекта  общественного питания. Далее оценщиком  было проведено исследование рынка  аналогичных помещений г. Кирова, целью которого являлось установление арендной ставки для объекта оценки.

     Для оцениваемого объекта, в результате анализа рынка недвижимости отобрано несколько аналогов, по которым был  проведён расчёт ставки аренды 1 кв.м общей площади.

     Характеристика выбранных аналогов представлена в приложении 1.

     При определении ставки аренды исходим из обобщенного мнения экспертов рынка, а так же опросов общественного мнения, регулярно публикуемых в открытой печати, касающихся основных факторов, существенно влияющих на ценообразование на рынке аналогичной недвижимости. Среди ценообразующих факторов были выделены те, по которым объект оценки и используемые аналоги различаются между собой:

• площадь;
• качество внутренней отделки;
• этаж расположения объекта.

     Для более точного учета влияния  каждого ценообразующего фактора на стоимость объекта недвижимости, рассчитаем систему весов (коэффициентов интенсивности) каждого фактора. Определение весов проведем на базе применения метода анализа иерархий.

     Расчет  системы весов интенсивности  влияния рассматриваемых ценообразующих факторов приведен в приложении 2.

     Расчет  базовых скорректированных цен  для объектов сравнения и величин  корректировок, в соответствие, с вышеописанной схемой приведен в приложении 3.

     Для определения итогового значения ставки аренды объекта по скорректированным  ценам предложений объектов-аналогов построим регрессионную модель зависимости базовой скорректированной цены от значения суммарной корректировки объекта сравнения, полученной в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик. Рассмотрим линейную зависимость.

     Коэффициент детерминации R² для линейной зависимости составляет 0,999, что говорит о высокой точности расчета. (рис. 1)