Экономика недвижимости

     Таким образом, сотка земли  на ул. Солнечная  стоит = 1,4 тыс. руб., а участок размером 15 соток без улучшений  = 21 тыс. руб.

     Проверим  полученные данные с помощью дополнительных данных в задаче: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 10%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной. Составим неравенство:

     (6,25 + 1,33)/2 - 10%  = стоимость земли на  ул. Солнечной = 2,57+20%

     Следовательно, ответ 1,4 тыс. руб. за сотку удовлетворяет условиям задачи.

     Ответ: сотка земли  на ул. Солнечная  стоит = 1,4 тыс. руб., а участок размером 15 соток без улучшений  = 21 тыс. руб.

     Задача № 14.

    Определить  стоимость земельного участка, наилучшим  и наиболее эффективным  способом использования  которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

    С учетом площади под  застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 4,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 500 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 22%, для земли — 16%. 
 

     Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

     ТС = ЧОД / R,     

     где R - ставка капитализации;

     ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости. 

     Чистый  операционный доход от здания составит:

          4100 × 0,22 = 902тыс. руб.

     Чистый  операционный доход от земельного участка  определяется как разница между общим операционным доходом и чистым операционным доходом от улучшений (зданий).

     Тогда чистый операционный доход от земли  составит:

     500 – 902= - 402 тыс. руб.

     Таким образом, доход от здания больше общего операционного дохода, т.е. земля приносит убытки. 

     Задача № 15.

    Определить  стоимость двухэтажного офисного здания общей  площадью 3000 м.кв. методом  прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 15 р./кв.м  в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 1150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 23%.  
 
 

     Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

     ТС = ЧОД / R,     

     где R - ставка капитализации;

     ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.

     где ДВД – действительный валовый доход;

     ПДВ – потенциальный валовый доход;

     S – площадь здания, сдаваемого в аренду;

     С_а – арендная ставка за 1 кв. м.

     Потери  – это потери от недоиспользования  объекта недвижимости и потери при  сборе платежей. По условию задачи потери составляют 3% от потенциального дохода. Таким образом, действительный валовый доход в год составит:

ДВД = 4500 х15х12х0,97 = 785700 руб.

     Операционные  расходы – это периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. По условию задачи ежегодные операционные расходы составляют 2% от балансовой стоимости объекта:

1 150 000×(0,0115 + 0,0085) = 23 000 руб.

     ЧОД = 785700 – 23 000 = 762700 руб.

     Стоимость офисного здания составит: 762700/0,23 = 3316086,96 руб.