Экономика недвижимости

Оглавление

Введение. 2

Состав земли. Категории земель и классификация их по целевому назначению. Оценка земли. 3

Особенности оценки недвижимости. 16

Заключение. 28

Задача №1 29

Задача №2 30

Литература 31

 

 

 

Введение.

Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере  личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости. 
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. 
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

Состав  земли. Категории земель и классификация  их по целевому назначению. Оценка земли.

Состав земель в Российской Федерации.

Согласно статье 7 “Состав земель в Российской Федерации” Земельного кодекса:

“1.Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1). земли сельскохозяйственного  назначения;

2). земли поселений;

3). земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного социального  назначения;

4). земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5). земли лесного фонда;

6). земли водного фонда;

7). земли запаса.”

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и  служит определению специфического правового режима охраны и использования  земель в зависимости от их целевого назначения. Приведённые 7 основных категорий  земель существуют (при некоторых  изменениях названий) достаточно давно  и оправдали себя на практике с  точки зрения отграничения правового  режима одной категории от другой.

Полагают, что перечень категорий  располагается от “высших” категорий  к “низшим” в зависимости от их ценности и характера использования.

 В отличие от сельскохозяйственных  земель, служащих главным, как  правило, единственным и незаменимым  средством производства сельскохозяйственной  продукции, земли других категорий  служат пространственным базисом  для проживания, отдыха, производственной  деятельности различного характера  и т.д. Земли поселений, например, используются для строительства  и размещения зданий, коммунально-бытовых  сооружений, удовлетворения культурных  нужд населения.

Оценка земли.

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке  носит вторичный характер и выступает  как дополнительный вклад в стоимость  земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка  реализуются на протяжении неограниченного  времени, в то время как улучшения  имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой  базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют  особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским  законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими  кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности  на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий  земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности  землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;         

Г) санкции за нарушение  земельного законодательства.

 В Конституции РФ  подчеркивается, что земля и другие  природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование и  распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут иметь  земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут  иметь земельные участки на праве  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе  РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться  или переходить от одного

лица к другому иными  способами в той мере, в какой  их оборот допускается  законами  о  земле  и  других  природных  ресурсах (статья 129).

Основным земельным законодательным  актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным  кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

— компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений;

— все формы права собственности и других прав на землю;

— права и обязанности всех собственников земли;

— порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле-устройства;

— меры правовой охраны земель;

— порядок разрешения земельных споров;

— ответственность за нарушение земельного законодательства.

В настоящее время подготовлен  новый проект Земельного кодекса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года рыночные преобразования, а также потребности современного экономического развития страны.

Объектами земельных отношений  являются земельные участки и  права на них. Земельный участок  — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения  в гражданский оборот, охраны, учета  и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование  земельного участка — использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование  определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

—  способам использования земельного участка и запрещению

тех из них, которые ведут  к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

—  плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с

градостроительной  документацией  и  строительными  нормами  и

правилами;

— размещению   социально - культурных,    коммунально-бытовых,      промышленных  и   иных    зданий,    строений    и    сооружений     в    пределах соответствующей зоны или земельного участка;

—   видам пользования, оказывающим негативное воздействие

на здоровье человека или  связанным с повышенной для него опасностью;

—   предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую

природную среду;

— сохранению зеленых насаждений;

— иным требованиям, установленным федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование  земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

— в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;