Экономика недвижимости

29

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

3.2. Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

3.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни – оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный объект.

В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском Кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 г. В статье 130 КГ РФ сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Недвижимость – земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прилепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты. К недвижимым относятся так же вещные права на землю [8, с. 140].

Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе отношений, связанных с государственным регулированием различных сфер жизни общества, с собственностью и многими сферами человеческой деятельности.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике [3, с. 17]. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, позволяющих передать права собственности, устанавливать цены, перераспределять территории между конкурирующими видами использования земли и ее улучшений (зданий, сооружений, насаждений). Рынок недвижимости – сложная структура. Чтобы свести вместе покупателей и продавцов, на рынке работают агенты по операциям с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страховщик, юрист. Участниками рынка недвижимости являются продавцы, покупатели, рыночные посредники и лица, оказывающие услуги (брокеры, оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты и др.) [12, с.5]. Ее цель – определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как товарная оценка – необходимое условие для принятие экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Основными законодательными актами, связанными с недвижимостью, являются следующие:

- Гражданский Кодекс РФ;

- Федеральный закон от 09.01.96 № 2-ФЗ «О защите прав потребителей»;

- Федеральный закон от 12.01.96 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах жилищной политики»;

- Указ Президента РФ от 07.03.96 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»;

- Письмо Госналогслужбы РФ от 06.06.96  № ВГ-4-08/47 «О временной методике оценки жилых помещений»;

- Указ Президента РФ от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства РФ»;

- Указ Президента РФ от 16.05.97 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении земельных участков под этими объектами».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Задачи данной работы следующие:

- провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

- определить стоимость нежилого помещения следующими подходами: сравнительный анализ продаж, затратный подход и доходный подход;

- рассчитать рыночную стоимость нежилого помещения.

Курсовая работа состоит из следующих этапов:

1. Определение проблемы.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

3. Определение стоимости нежилого помещения подходами к оценке недвижимости:

3.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определение стоимости недвижимости.

3.2. Определение стоимости недвижимости на основе затратного подхода.

3.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает в себя следующую последовательность действий:

- индентификация и описание объекта оценки;

- установление оцениваемых имущественных прав;

- указание даты оценки;

- описание цели оценки;

- определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Оцениваемых объект оценки недвижимости представляет собой одноэтажное необорудованное здание общей площадью 450*1,5=675 м2, 2 тип – одно помещение площадью 40–60 % от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади. Площадь земельного участка составляет 1125м2, из них 60% занимает здание (675 м2). Несущая способность грунтов – высокая. Объект расположен в г. Новосибирске, по адресу: ул. Вилюйская, 68 и находится в собственности ООО «Ремикс», юридический адрес: Российская Федерация, г. Новосибирск, ул. Тухачевского, 22.

Рис. 1. – Общий вид участка

Целью оценки данного объекта недвижимости является вынужденная продажа оцениваемого объекта в ограниченный период времени.

Дата оценки – 17.01.2011.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого необходимо определить рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для данного сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по состоянию на дату оценки.

2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятным и рентабельным на момент оценки использования объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1)                 законодательная разьрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2)                 физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3)                 экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4)                 максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Одноэтажное необорудованное здание, выполненное из крупноразмерных блоков и состоящее из двух помещений, площадью 675 м2, может быть использовано в качестве административного, складского, производственного, торгового или общественного питания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное: 250*675*12=2025 тыс. руб.

Складское: 280*675*12=2268 тыс. руб.

Производственное: 320*675*12=2592 тыс. руб.

Общественного питания: 220*675*12=1792 тыс. руб.

Торговое: 250*675*12=2052 тыс. руб.

При анализе аренды по жилым помещениям было выявлено, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т. д.) наиболее эффективно его использование под производство. Ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 320 р./м2 (выбор осуществлялся исходя из того, что площадь участка составляет 1125 м2, а объекта – 675 м2).

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три  подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. В основе подхода лежит предположение о том, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающие затраты за создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин,

где    Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.,

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.,

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ.