Автор: Пользователь скрыл имя, 27 Декабря 2011 в 20:44, контрольная работа
Стоимость вакантного земельно¬го участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами нор¬ма прибыли на капитальные вложения (НПКВ т.е. отношение величины прибыли к объему капиталь¬ных вложений) составит 35%.
Затраты на воспроизводство здания составят: 27150×15+1700 = 408950 тыс. руб.
Задача № 9.
Определить величину корректировки цен продаж на размер участка дачи, используя метод парного анализа продаж.
Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
| № п/п | Размер, соток | Расстояние до города, км | Водоем | Состояние дорог | Баня | Гараж | Цена продажи, тыс. р. |
| 1 | 5 | 50 | - | Плохое | - | + | 45 |
| 2 | 5 | 55 | Река | Среднее | + | + | 60 |
| 3 | 5 | 55 | Озеро | Среднее | - | + | 57 |
| 4 | 10 | 50 | Река | Среднее | + | - | 55 |
| 5 | 10 | 55 | Озеро | Среднее | + | - | 53 |
| 6 | 5 | 55 | Река | Среднее | + | - | 53 |
| 7 | 5 | 50 | - | Плохое | - | - | 37 |
| 8 | 10 | 50 | Река | Среднее | + | + | 65 |
| 9 | 10 | 55 | Озеро | Среднее | + | + | 62 |
| 10 | 5 | 55 | Озеро | Среднее | - | - | 48 |
Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.
Обоснование корректировок:
Выбираем пару сравниваемых продаж под № 1 и 7, которые отличаются лишь по одному элементу – наличием гаража. Величина корректировки составит: 45тыс. руб. – 37 тыс. руб. = 8 тыс. руб.
Выбираем пару сравниваемых продаж под № 5 и 9, которые отличаются лишь по одному элементу – наличием гаража. Величина корректировки составит: 55тыс. руб. – 62 тыс. руб. = -7 тыс. руб.
Больше в нашей задачи парных продаж нет, так как любые другие пары отличаются друг от друга на величину различий больше, чем одна.
Ответ: величина корректировки цен продаж на наличие водоёма на даче равна 8 тыс. руб.; -7 тыс. руб.
Задача № 10.
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях
| Элементы сравнения | Условные номера складов | ||
| №1 | №2 | №3 | |
| Объем, m3 | 2000 | 2500 | 2000 |
| Местоположение
относительно
центра города |
район средней
отдаленности |
район средней
отдаленности |
отдаленный
район |
| Цена продажи, тыс. р. | 4000 | 5000 | 3500 |
Определим корректировки на разницу в объеме и на местоположение. Оформим результат в виде таблицы.
| Элементы сравнения | Условные номера складов | ||
| №1 | №2 | №3 | |
| Объем, м3 | 2000 | 2500 | 2000 |
| Корректировка на разницу в объеме, тыс. руб. | 0 | - 1000 | 0 |
| Местоположение относительно центра города | район средней отдаленности | район средней отдаленности | отдаленный район |
| Корректировка на местоположение, тыс. руб. | 0 | 0 | +500 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 4000 | 5000 | 3500 |
| Итоговая корректировка, тыс. руб | 0 | -1000 | +500 |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | 4000 | 4000 | 4000 |
Объем. Сравниваем складские помещения № 1 и №2, которые отличаются лишь по одному элементу сравнения объему помещения. Величина корректировки составит: 4000 – 5000 = -1000 тыс. руб.
Аналогично сравним помещения № 1 и №3 по местоположению. В результате получим, что скорректированная цена продажи составит 4000 тыс. руб.
Ответ: корректировки на отличия помещений №1, №2, №3 составят 0 тыс. руб., -1000 тыс. руб., +500 тыс.руб. соответственно.
Задача № 11.
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
|
Параметр |
Оцениваемая
квартира |
Недавно проданные квартиры | ||
| кв.1 | кв.2 | кв. 3 | ||
| Этаж / этажность | 3/5 | 1/5 | 1/5 | 3/5 |
| Телефон | + | - | + | - |
| Цена продажи, тыс. р. | - | 450 | 460 | 475 |
Парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие.
Из исходных данных видно, что квартира№1 и квартира№2 имеют только одно отличие по параметру «телефон», т.е. цена продажи квартиры на первом этаже без телефона на 10 тыс. руб. меньше, чем аналогичной с телефоном, и на 25 тыс. руб. меньше, чем аналогичной на третьем этаже без телефона. Соответственно, квартира на 3 этаже (оцениваемая квартира) будет стоит на 25 тыс. дороже, чем квартира № 1. Цена продажи оцениваемой квартиры составит: 450 тыс. руб.+35 тыс. руб. = 485 тыс. руб.
Ответ: цена продажи оцениваемой квартиры 485 тыс. руб.
Задача № 12.
Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.
Таблица 6 – Данные о сопоставимых продажах
|
№ продажи |
Цена продажи, тыс. р. | Характеристики относительно объекта оценки | Район | |
| Подъездные пути | Пожаро-охранная сигнализация | |||
| 1 | 700 | Хуже на 20 % | Аналогичная | С |
| 2 | 850 | Аналогичные | Хуже на 25 % | А |
| 3 | 780 | Лучше на 25 % | Аналогичная | Д |
Известно
также, что складские
помещения в районе
А дешевле, чем
в районе С, на 30 %
и дороже, чем в
районе Д, на 25%.
Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных складских помещений, используя метод мультипликативных процентных отклонений.
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Корректировки в долях | Скорректированная цена продажи, тыс. руб. | ||
| Подъездные пути | Пожаро-охранная сигнализация | Район | |||
| 1 | 700 | 1,20 | 1,00 | 0,70 | 588 |
| 2 | 850 | 1,00 | 1,25 | 1,00 | 1062,5 |
| 3 | 780 | 0,75 | 1,00 | 1,25 | 731,25 |
Стоимость оцениваемого складского помещения составит примерно (588+1062,5+731,25)/3= 793,9 тыс. руб.
Ответ: 793,9 тыс. руб.
Задача № 13.
Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.
Таблица 7 – Данные о сопоставимых продажах
| Параметры | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена и условия сделки | Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату | 20 тыс. р. наличными | Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска | 30 тыс. р. наличными |
| Улучшения | - | - | фундамент 10x10 | фундамент 10x10 |
| Размер участка, соток | 20 | 15 | 14 | 15 |
| Местоположение | уп. Ударная | уп,Ударная | ул.Горная | ул. Солнечная |
Имеется
также следующая
информация: стоимость
земли на ул. Солнечной
выше в среднем на 10%,
чем на ул. Ударной, и
ниже на 20%, чем на ул.
Горной; рыночная стоимость
автомобиля марки «А» 1979
г. выпуска 45 тыс. р.;
стоимость комнаты 225
тыс. р.; затраты на возведение
фундамента 10x10 м = 9 тыс.
р.
преобразуем исходную таблицу и посчитаем стоимость сотки земли без улучшения для каждого участка:
| Параметры | Участок №1 | Участок №2 | Участок №3 | Участок №4 |
| Цена и условия сделки | 125 тыс. руб. | 20 тыс. | 45 тыс. | 30 тыс. руб. |
| Улучшения | - | - | 9 тыс. руб. | 9 тыс. руб. |
| Размер участка, соток | 20 | 15 | 14 | 15 |
| Сотка без улучшений | 125/20= 6,25тыс. руб. | 20/15=1,33 тыс. руб. | (45-9)/14= 2,57 тыс. руб. | (30-9)/15= 1,4 тыс. руб. |
| Местоположение | ул. Ударная | ул. Ударная | ул. Горная | ул. Солнечная |