Экономика недвижимости

    ВАРИАНТ № 5. 

    Задача  № 1.

    Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 35%.

    Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для  строительства

    Требуется определить, какой  вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации. 
 

     Для определения  наиболее  приемлемого  варианта  застройки необходимо  определить норму прибыли на капитальные вложения (рентабельность  капитальных  вложений)  при строительстве различных типов офисных зданий и выбрать из полученных вариантов  тот,  при  котором рентабельность капитальных вложений выше. Результаты в виде таблицы:

       Из данных таблицы видно, что при строительстве офисных зданий максимальная норма прибыли на капитальные вложения будет получена при реализации проекта здания №1. Этот показатель будет выше, чем при строительстве  многоэтажного гаражного комплекса (88,27% > 35%).  Таким образом, строительство офисных зданий более предпочтительно.

 

     Задача № 2.

    Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 630 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения. 
 

     Вклад – это сумма прироста стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

     Таким образом, вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения  составил 630 – 600 = 30 тыс. руб., хотя стоимость модернизации составила 110 тыс. руб.

     Ответ: 30 тыс. руб.

 

     Задача № 3.

    Необходима  реконструкция старого  офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции —  модернизация офисных  помещений или  переоборудование в  торговый центр. Капитальные  вложения на модернизацию офисов составят 600 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 1200 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 240 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным? 
 

     Для решения данной задачи необходимо определить коэффициент эффективности капитальных вложений. Он равен отношению прибыли к величине капитальных вложений.

     В случае модернизации офисных помещений  коэффициент равен  0,2 (120000 / 600000)

     В случае переоборудования офисов в торговый центр 0,2 (240000/1200000)

     Видим, что в обоих случаях коэффициент  эффективности капитальных вложений равен, соответственно они являются эффективными проектами для реализации. 

     Будем выбирать по самым низким затратам, следовательно, наиболее эффективный вариант -  модернизация офисных помещений

 

     Задача № 4.

    Застройщиком  за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 35 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 3 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 30 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае? 
 

     Для решения данной задачи необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков с дачными домиками, для этого исходные и расчетные данные оформим в таблице.

 

     Исходя  из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является разбивка земельного массива на участки площадью 10 соток, так как в данном случае у застройщика есть возможность получить прибыль, в другом же случае застройщик останется в убытке. 

     Ответ: для наиболее эффективного использования  средств земельный массив необходимо разбить на 5 участков по 10 соток.

 

     Задача № 5.

    На  земельном участке  стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина? 
 
 

     Федеральным стандартом оценочной деятельности ФСО-2 предусмотрены следующие  виды   стоимости, подлежащие  оценке:

     – рыночная стоимость;

     – инвестиционная  стоимость;

     – ликвидационная  стоимость;

     – кадастровая  стоимость.

     Наиболее распространенный является рыночная  стоимость. Рыночная  стоимость  имеет чрезвычайно широкую область применения и определяется в случаях купли – продажи или залога объекта, внесения его в уставный капитал или постановки на бухгалтерский учет, в случаях наследования или дарения объекта, при определении налогооблагаемой базы и во многих других ситуациях.

     В данном примере на основе приведенной  информации стоимость объекта можно определить при помощи ликвидационной стоимости и рыночной.

     Ликвидационная  стоимость – это стоимость продажи объекта при ограниченном времени экспозиции на рынке, то есть при продаже за время меньшее, чем это обычно требуется для аналогичных объектов. Обычно ликвидационная  стоимость применяется при распродаже имущества.

     При этом методе стоимость имущества  будет равна: 700 тыс. руб. * 0,75 = 525 тыс. руб.

     Ответ: виды стоимости – рыночная и ликвидационная. Стоимость имущества равна 525 тыс. руб.

 

     Задача № 6.

    Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.

    Таблица 2 – Исходные данные

 
 
 

     Стоимость всех построек на земельном участке равна:

             С = 92×120+25×40+160 = 12 200 дол.

     Размер  износа всех построек:

             И = 280+(12200-280)×0,15+200 = 2268 дол.

     Следовательно, стоимость с учетом износа составит:

             С_И = С – И = 12200-2268 = 9932 дол.,

     а стоимость всего застроенного земельного участка составит:

             С_у = СЗу + С_И = 550+9932 = 10482 дол.

     Таким образом, стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом и постройками составляет 10482 дол.

 

     Задача № 7.

    Определить  стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 20 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 70 лет, стоимость нового строительства точной копии 900 тыс. р., стоимость земельного участка — 50 тыс. руб. 
 
 

     Стоимость индивидуального жилого дома определим затратным способом. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа.

     Ифиз  зд = ЭВ / ТС

     где: Ифиз зд – физический износ здания (процент износа от восстановительной стоимости),%;

     ЭВ  – эффективный возраст,  лет;

     ТС - типичный срок экономической жизни,  лет.

     Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. 

     Сумма износа: 900 тыс. руб. * 0,286 = 257,4 тыс. руб.

     Оценка  здания: 900тыс. руб. – 257,4 = 642,6 тыс. руб.

     Ответ: стоимость здания затратным методом равна 642,6 тыс. руб.

 

     Задача № 8.

    Определить  затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 27150 м², стоимость строительства аналогичных зданий — 15 тыс.р./м², в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,7 млн. руб.