Формирование цен на рынке недвижимости

       За  рассматриваемый период (2008-2009 гг.) величина индекса потребительских цен  за 2009 г. по предварительным данным сократилась до 8,8-9% (в 2008 г. - 13,3%). Снижение инфляции отразилось на пересмотре оценок большинства социальных показателей.

       С учётом уточненных данных на 14,9 п.п. в 2009 г. по сравнению с 2008 г. уменьшился размер реальной заработной платы до 96,6%. Величина реальных располагаемых доходов  населения в 2009 г. по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 2,2 п.п. и составила 100,7%. Тем не менее имеет место повышение темпа роста реальных располагаемых доходов населения в 2009 г., что обусловлено как ростом пенсий и социальных пособий, так и значительной продажей населением иностранной валюты.

       В связи с изменением индекса потребительских  цен и уточненными данными  величины прожиточного минимума за I-III кварталы 2009 г., несколько скорректирована  оценка прожиточного минимума населения  на 2009 г. - 5 185 руб. (5 323 руб. по предварительной  оценке).

На основе данных текущей статистики по итогам 2009 г. численность занятых в экономике  составила 69,7 млн. человек (в 2008 г. -70,9 млн. человек). Общая безработица, рассчитанная по методологии МОТ, в 2009 г. составила 6,5 млн. человек или 8,9% (рис. 1) экономически активного населения (в 2008 г. - 4,8 млн. человек или 6,4%).

Рис. 1. Уровень безработных  по методологии МОТ  за 2000-2009 гг., %

           Дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег, сокращение возможности банков по кредитованию новых девелоперских  проектов, списанию долгов по действующим кредита, явилось второй причиной падения цен на недвижимость. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования «массовым», доступным для всех слоев населения, так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно. Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск  растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средства не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление.  

       3.2-Влияние кризиса на выгоду вложения средств в недвижимость 

       Значительная  часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для  улучшения жилищных условий, а стремлением  вложить свободные средства в  быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения  оказывает существенное влияние  наличие альтернативных способов вложения средств.

        На графике ниже представлены в  относительных величинах (за 1 принято  состояние на июль 2003 года) цены на недвижимость в Москве и Петербурге, индекс РТС (цены на фондовом рынке) и цена нефти  за последние 7 лет. 

       Многие  отечественные аналитики считают, что прямой связи между ценами на фондовом рынке и ценами на рынке  недвижимости не существует. Однако если сравнить динамику их изменения, закономерности четко просматриваются. Обратите внимание на периоды с июля 2005 по октябрь 2006 года и с июля 2007 по июль 2008 года. Можно заметить, что вслед за ростом фондового рынка с интервалом от 6 до 9 месяцев начинается рост цен  на рынке недвижимости.

       Важно, что начало роста на рынке недвижимости совпадает с началом стагнации  на фондовом рынке. Происходит это по той причине, что инвесторы фиксируют  свою прибыль на фондовом рынке и, видя, что в ближайшей перспективе роста на нем не будет, переводят средства в другие активы. В частности, в недвижимость. Процесс выбора и приобретения недвижимости требует, как правило, нескольких месяцев. Поэтому возникает дополнительная отсрочка реакции рынка недвижимости на изменения на фондовом рынке.

       Вернемся  к текущей ситуации. Как можно  видеть из кривых на графике, падение  цен на недвижимость остановилось и начался медленный рост. Нефть в нашей стране определяет платежеспособный спрос. Наш "рост благосостояния" и "развитие экономики" достаточно жестко завязаны на мировые цены на углеводороды. Нефть растет. Фондовый тоже. Вслед за этими событиями перестали падать и начали вялый рост и цены на недвижимость.

       Цены  на недвижимость значительно упали  с октября 2008 года и, на наш взгляд уже выбрали большую часть  потенциала падения. Однако новая волна (волны) кризиса, если она будет, может  увеличить разрыв между ценами на нефть и акции, с одной стороны, и ценами на недвижимость, с другой стороны. Это может повлечь за собой новую волну снижения цен  на квадратные метры, хотя вероятность  такого сценария сейчас представляется невысокой.

       3.3-Влияние кризиса на потребность строительных компаний в оборотных средствах, доступность кредитов, и объем предложения на рынке недвижимости 

       Чем больше вновь вводимых объектов, тем  выше конкуренция между застройщиками. В настоящее время объемы строительства  сильно сократились из-за сокращения спроса, и сокращение предложения  может остановить падение цен  на недвижимость.

       По  словам Павла Здрадовского, генерального директора компании Paul's Yard, cпрос на рынке городской жилой недвижимости полностью сместился в сторону вторичного рынка. "Соотношение спроса по всему рынку составляет на сегодняшний день 99% к 1%, где 99% от всего объема рынка - это вторичный рынок, и 1% - новостройки. Новостройки, в которых сейчас покупают квартиры - это уже готовые дома, где риск незавершенного строительства исключен. Поэтому квартиры в завершенных домах сейчас приравнивают к вторичному жилью"

       Если  строительные компании при уменьшении спроса начинают предлагать крупные  скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут  сильно падать и выгоднее продать  сейчас со скидкой, чем через месяц-два  по рыночной цене, которая будет  ниже текущей цены (даже с учетом скидки).

       С началом мирового экономического кризиса  в конце 2008 и начале 2009 года многие строительные компании заморозили перспективные  проекты в сфере жилищного  строительства и только завершали  практически достроенные, пытаясь  остаться на плаву. Однако, такая ситуация может привести к острому дефициту нового жилья, что создаст «благоприятные»  условия для коллапса на рынке  недвижимости. 

       Результатом влияния финансового кризиса является «заморозка» девелоперами своих проектов, либо отказ от них. Стоит отметить, что строительная отрасль оказалась одной из самых пострадавших в кризис. В результате страна стала большой замороженной стройкой, на которой жизнь теплилась лишь очагами

       По оценке экспертов, совокупный долг по кредитам компаниям строительного сектора составлял на конец 2009 года около $360 млрд. В течение года практически все девелоперы вели переговоры о реструктуризации долгов, и банки часто шли им навстречу. Для многих заемщиков закономерным итогом стала расплата активами. Так, в России только за 2009 год объем строительных работ сократился на 18%. 

       3.4-Сравнение Мирового Финансового Кризиса с Кризисом 1998г. 

       Очевидным и основным различием между кризисами 1998 и 2008-2009 гг. является, конечно, же, масштаб  бедствия. Тогда кризис охватывал  только территорию России. И хотя поводом  дефолта 1998 года послужили падения  фондовых рынков Юго-Восточной Азии, подлинные причины были связаны  с просчетами в кредитно-денежной политике правительства: огромный долг по государственным краткосрочным  обязательствам (ГКО), искусственное  поддержание многократно переоцененного курса рубля и т.д.

       Кризис 2008-2009 гг. также больно ударил по банковским учреждениям, однако, на сей раз, причины  происхождения были далеко не внутренними.

       Осенью 2008 года стало определенно ясно, что кризис достиг границ нашей страны. Сказалось это, в первую очередь, отсутствием кредитования со стороны  иностранных инвесторов, которое, разумеется, отразилось и на рынке недвижимости. Впрочем, данное обстоятельство, тем самым, является следующим немаловажным отличием между двумя кризисами.

       Десять  лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия  ипотечного кредитования, можно сказать, практически не существовало и вовсе. Сегодня же кризис существенно повлиял  на ипотеку, приведя к значительному  падению покупательского спроса. «Выросли процентные ставки, многие банки  отказались от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка, а это 10% в Москве и до 40% в Подмосковье  и регионах», - констатирует Николай  Андреев («Пересвет - Недвижимость»).

       Не  стоит упускать и тот факт, что  кредитование застройщиков также не было столь актуально как сейчас. Как свидетельствуют эксперты, тогда  рынок состоял из небольших компаний, накладные расходы у которых  были несравнимы с нынешними. Не было и огромных корпораций, затевавших мегапроекты сроком на несколько лет. Собственно, поэтому и не возникало необходимости в миллионных кредитах, деньги вкладывались только в необходимое, ни о каком перспективном развитии и расширении бизнеса в основном речи не было.

       Сейчас  же компании несут множество обременений, в частности, снижение кредитования строительной отрасли вынуждает застройщиков отказаться от многих проектов. «Сегодня застройщикам стало гораздо труднее получать кредиты у банков, - сообщает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования». И хотя некоторые крупные банки (например, Сбербанк России) продолжают активно кредитовать стройку, Юлия Гераськина убеждена: чтобы сегодня получить кредит, нужны «идеальные» проекты.

       Кардинальные  отличия кризисных ситуаций связаны  также с объемами строительства. При этом, как ни парадоксально, если в 98-ом году довольно хрупкая экономика  дала импульс для ускоренного  развития рынка недвижимости, то нынешний кризис сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства.

       И все же, несмотря на десятилетний разрыв и неодинаковую природу происхождения, кризисные ситуации разнятся не во всем. Взять хотя бы то, что на рынке  недвижимости, как тогда, так и сейчас, значительно упал спрос, цены в течение длительного периода корректировались вниз, количество сделок существенно уменьшилось. Более того, что касается ценовой динамики, то, по предварительным оценкам экспертов, ситуации очень похожи. Если сопоставить данные участников рынка недвижимости с результатами исследований аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», получается следующая цифровая картина. В результате кризиса 1998 года цены на московские квартиры упали в среднем на 35%. По данным IRN.RU, на тот период времени средний уровень цен составлял порядка $650-700 за кв.м, в то время как перед кризисом стоимость квадратного метра была равна $1000. Сегодня ситуация практически повторяется. Если до кризиса стоимость жилья находилась в диапазоне $6000-6200 за кв.м, то в настоящий момент ценовая отметка колеблется в районе $4000 за кв.м. Это значит, что падение уже где-то 30-35%