Формирование цен на рынке недвижимости

       На этом фоне способствовали наступлению кризиса и микроэкономические факторы — развитие новых финансовых инструментов (прежде всего структурированных производных облигаций). Считалось, что они позволяют снизить риски, распределяя их среди инвесторов и обеспечивая правильную оценку. На самом деле использование производных инструментов фактически привело к маскировке рисков, связанных с низким качеством субстандартных ипотечных кредитов, и к их непрозрачному распределению среди широкого круга инвесторов. Наконец, в числе институциональных причин отметим недостаточный уровень оценки рисков как регуляторами, так и рейтинговыми агентствами.

       Мягкая денежно-кредитная политика, проводившаяся ФРС США с начала 2000-х годов, стимулировала выдачу банками кредитов. Среднегодовые темпы прироста банковского потребительского кредитования в 2003—2007 гг. были на уровне 5%, прирост потребительских кредитов в III квартале 2007 г. составил 7,2%. Объем выданных ипотечных кредитов возрос с 238 млрд долл. в I квартале 2000 г. до 1199 млрд долл. в III квартале 2003 г.

       По мере вхождения экономики США в рецессию наметилась тенденция постепенного сокращения объема выданных банковских кредитов. В III квартале 2008 г. объем выданных населению ипотечных кредитов составил всего лишь 415 млрд долл. (см. рис. 1). Значительно снизились темпы прироста потребительских кредитов — в ноябре 2008 г. по сравнению с октябрем их объем сократился на 3,7%.

       Ключевую роль в развитии текущего кризиса сыграла асимметрия информации. Структура производных финансовых инструментов стала столь сложной и непрозрачной, что оценить реальную стоимость портфелей финансовых компаний оказалось практически невозможным. Поскольку кредитный рынок больше не мог эффективно выявлять потенциально неплатежеспособных заемщиков, он впал в паралич. Развитие ситуации в финансовой сфере серьезно повлияло и на реальный сектор экономики. Вскоре после усугубления проблем в финансовой системе США вошли в рецессию. Национальное бюро экономических исследований США (NBER) — совет ученых-экономистов, считающийся официальным арбитром в определении времени начала и конца рецессии в стране, в декабре 2008 г. объявило, что рецессия в США началась еще год назад — в декабре 2007

       Постепенно  финансовый кризис в США начал  распространяться во всем мире. Американские корпорации приступили к срочной  распродаже активов и выводу денег  из других стран. По оценкам Банка  Англии, суммарные потери от кризиса  в экономиках США, Великобритании и  ЕС уже составили 2,8 трлн долл.

       ВВП США в III квартале 2008 г. снизился на 0,5%, что оказалось самым значительным падением с 2001 г., из-за максимального  за 28 лет сокращения потребительских  расходов (на 3,8%). При этом снижение данного показателя было несколько  компенсировано увеличением расходов государства, ростом экспорта и снижением  импорта. По оценке Бюджетного управления конгресса США, прирост ВВП в 2008 г. составил 1,2%.

       Объем задействованных в экономике  США мощностей в ноябре упал до 75,4% по сравнению с 76,3% в октябре, что на 5,6 п. п. ниже среднего уровня в 1972—2007 гг. Индекс деловой активности в промышленности (ISM manufacturing index)¹ в декабре 2008 г. снизился до 32,4 пункта по сравнению с октябрьским значением в 36,2 пункта. Это самое низкое значение индекса с июня 1980 г., когда оно находилось на уровне 30,3 пункта. В 2007 г. его среднее значение составило 51,1 пункта.

       По  данным министерства труда США, в  декабре 2008 г. американская экономика  потеряла 524 тыс. рабочих мест, а в  целом за год — 2,6 млн. Это максимальный показатель с 1945 г., когда экономика  страны перестраивалась на мирные рельсы. Уровень безработицы в США  достиг 7,2% — максимального показателя с 1992 г. (до начала финансового кризиса  — 4,4%). Если же учесть увольнения лиц, занятых  частично, то он вырос до 13,5% (в конце 2007 г. — 8,7%).

         Объем задействованных в экономике США мощностей в ноябре упал до 75,4% по сравнению с 76,3% в октябре, что на 5,6 п. п. ниже среднего уровня в 1972—2007 гг. Индекс деловой активности в промышленности (ISM manufacturing index)¹ в декабре 2008 г. снизился до 32,4 пункта по сравнению с октябрьским значением в 36,2 пункта. Это самое низкое значение индекса с июня 1980 г., когда оно находилось на уровне 30,3 пункта. В 2007 г. его среднее значение составило 51,1 пункта.

       По данным министерства труда США, в декабре 2008 г. американская экономика потеряла 524 тыс. рабочих мест, а в целом за год — 2,6 млн. Это максимальный показатель с 1945 г., когда экономика страны перестраивалась на мирные рельсы. Уровень безработицы в США достиг 7,2% — максимального показателя с 1992 г. (до начала финансового кризиса — 4,4%). Если же учесть увольнения лиц, занятых частично, то он вырос до 13,5% (в конце 2007 г. — 8,7%).

       Объем строительства новых домов в США в ноябре 2008 г. снизился на 19% относительно предыдущего месяца. Это самый низкий показатель с начала его наблюдения. По сравнению с ноябрем 2007 г. снижение составило 47%. В годовом исчислении объем продаж новых домов в ноябре 2008 г. оказался на 35,3% меньше, чем в ноябре 2007 г.

       Объем строительства новых домов в  США в ноябре 2008 г. снизился на 19% относительно предыдущего месяца. Это  самый низкий показатель с начала его наблюдения. По сравнению с ноябрем 2007 г. снижение составило 47%. В годовом исчислении объем продаж новых домов в ноябре 2008 г. оказался на 35,3% меньше, чем в ноябре 2007 г.

         События в экономике США негативно  повлияли на фондовые рынки  в развитых и развивающихся  странах. В 2007 г. фондовые рынки развивающихся стран росли опережающими темпами по сравнению с развитыми странами, чему способствовали портфельные инвестиции из ведущих мировых экономик. В 2008 г. массированный приток средств из-за рубежа на развивающиеся рынки прекратился, и динамика фондового индекса для развивающихся стран практически повторяет динамику ведущего американского фондового индекса. За 2008 г. индекс S&P 500 сократился почти на 40%, а индекс MSCI ЕМ - более чем на 50%. 

2.3- Проявление Мирового Финансового Кризиса в России 

       Неблагоприятная ситуация в экономике США не могла  не отразиться на всем остальном деловом  мире, и Россия не стала исключением. Наиболее сильно по экономике страны ударила невозможность дальнейшего  получения дешевых иностранных  кредитов на межбанковском рынке, а  также снижение объемов экспорта продукции. Кроме этого причиной возникшего в нашей стране финансового  кризиса считается также падение  цен на нефть – молниеносное и  значительное – со 150$ до 40$ за 1 баррель. Энергоносители (газ и нефть) имеют  первостепенное значение для богатой  ими России, поэтому снижение цен  на сырье резко снизило и доходы от его экспорта.

       Помимо  внешних причин финансового кризиса  нельзя оставлять без внимания и  причины внутренние. Начиная с  мая 2008 года, рост биржевых индексов РТС  и ММВБ не только остановился, но и  начал свое падение. В целом, к  настоящему времени индексы упали  на 70%. Свою ложку дегтя в августе 2008 года внес и грузино-осетинский конфликт, породивший противостояние России и  стран Запада и повлекший за собой  отток иностранного капитала из страны. Но многие западные экономисты склонны видеть причину этого не столько в военных действиях, сколько в возникших чуть ранее скандалах вокруг энергетических компаний ТНК-ВР и Мечел, когда западные и российские менеджеры также разошлись во взглядах на управление. И хотя большая часть этих конфликтов уже урегулирована, отношение Запада к нашей стране во многом изменилось, а фондовый рынок потерпел немало убытков.

       Некоторые последствия финансового кризиса  налицо уже сейчас, а с некоторыми России еще только предстоит столкнуться.  
Девальвация рубля: Сегодня помимо упадка фондового рынка мы имеем снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам – доллару и евро. То есть девальвация рубля - уже реальность, хотя она и не такая резкая как в 1998 году. В целом, ожидается общее снижение доходов населения на фоне роста цен на товары и услуги.  
Промышленность и занятость населения: Влияние финансового кризиса в России на себе ощутили практически все предприятия, особенно работающие на экспорт. Даже самые крупные компании сворачивают многие инвестиционные программы, всеми возможными путями сокращают расходную часть своего бюджета, что, в свою очередь, влечет за собой массовое увольнение и сокращение рабочих мест.  
Банковская система и сбережения граждан: Что касается банковской системы, то здесь можно отметить ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам, повышение ставок по вновь выдаваемым кредитам, свертывание многих ипотечных и потребительских программ (например, беззалоговых и беспроцентных кредитов). Государство сегодня всеми силами поддерживает сферу банковских услуг, понимая ее большую значимость для страны, но все же некоторым мелким региональным банкам не удастся избежать краха. Основные силы Правительства направлены на поддержание наиболее крупных и значимых кредитных организаций. Поэтому больным вопросом у россиян сегодня является сохранность их сбережений. На этот счет особых причин для беспокойства быть не должно, так как если банк входит в систему страхования вкладов, то все сбережения в сумме до 700 тыс.руб. гарантировано будут сохранены.  
Земля и недвижимость: Цены на землю и недвижимость также уже претерпели изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного  роста.

       В целом, кроме негативных последствий  любой кризис имеет и определенные положительные моменты. На промышленном рынке происходит так называемый «естественный отбор». На плаву остаются только наиболее жизнеспособные предприятия, проводящие эффективную политику управления ресурсами. Неконкурентоспособные  же компании уходят с рынка. Но в  борьбе предприятий за выживание, в  условиях жесткой конкуренции может  также произойти и снижение цен  на некоторые товары и услуги, что, безусловно, тоже является положительным  моментом. Пример тому – бензин, земля, недвижимость. Кризис приводит рынки  к естественному ценообразованию. Помимо этого происходит общее оздоровление экономики и выход на первый план отечественных производителей. 

ГЛАВА 3-ВЛИЯНИЕ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА 2008г НА ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

       Для того чтобы нам понять как нынешний Мировой финансовый кризис повлиял  на динамику цен на недвидимость в Российской Федерации и сделать прогноз на будующее, воспользуемся 6 важнейшеми факторами, влияющими на цены на недвижимость приведенными в 1 главе, а также сравнением нынешнего кризиса с кризисом недвижимости 1998 года. 

3.1-Влияние  кризиса на наличие  свободных средств и доступность кредитов для физических и юридических лиц 

       К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения. Таким образом рынку недвижиости был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей как в части текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности.  К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения. Таким образом рынку недвижиости был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей, как в части текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности.

         Кризис нанес удар почти по всем без исключения социальным прослойкам россиян, что отражается сегодня на социологических данных. По итогам недавнего исследования АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), только 2% россиян считают возможным приобретение квартиры в 2010 году. Иначе говоря, большого количества новых покупателей недвижимости, потенциальных ипотечных заемщиков, в среднесрочной перспективе не просматривается

       Остановимся на некоторых показателях уровня жизни населения нашей страны. По данным Минэкономразвития России рост ВВП в 2009 г. сохранился на уровне предварительного прогноза - 91,5% (таблица 1). В IV квартале 2009 г. спад ВВП уменьшился до -4,8%, против - 9,9% в январе-сентябре 2009 г.

       Таблица 1

       Основные  показатели развития экономики России за 2008-2009 гг. ( в % к соответствующему периоду предыдущего года)