Аренда недвижимости

Таблица 3- Динамика рынка аренды Республики Татарстан

Источник: www.budgetrf.ru 

Но, к  сожалению, рынок аренды производственных площадей развит слабо вследствие того, что в современных условиях мало создается новых производств. Этим часто обуславливается дисбаланс  в структуре спроса и предложения. Как правило, к найму в аренду предлагаются крупные производственные помещения, на которых ранее располагались заводу, НИИ и т.д. площадью от 500 кв. м. В то же время спрос в основном предъявляется на помещения малой площадью (до 300 кв. м) для организации малых производств, торговых залов и т.д. Фактически, положение на рынке аренды производственных помещений свидетельствует о кризисном состоянии реального сектора экономики, в первую очередь промышленности.

Рисунок 3 - Динамика роста поступлений от сдачи в аренду федерального недвижимого  имущества 

      В РТ, как и в России в целом, в  настоящее время слабая развитость инфраструктуры рынка недвижимости, в особенности производственных фондов, отсутствие системного подхода не позволяют предприятиям использовать незадействованные площади в качестве эффективного инструмента финансового оздоровления.

     На  основе информации Государственного комитета РТ по управлению государственным имуществом можно сделать вывод, что большая половина площадей не используется в производстве основной продукции как на бывших оборонных заводах и предприятиях машиностроительной отрасли, так и на целом ряде социально значимых предприятий республик.

     Однако  следует принимать во внимание то обстоятельство, что структура налогообложения зависит от текущего финансового положения предприятия, а подавляющее большинство российских и республиканских предприятий находится в депрессивном состоянии, так как они обременены неподъемными долговыми обязательствами. В этом случае в структуре налогов начинают преобладать те, которые не зависят от объема производства (например, налог на прибыль), и предприятию за эту избыточную недвижимость приходится платить налоги и нести расходы по ее содержанию. В результате излишние площади не только приходят в негодность и не приносят дохода в бюджет, но и становятся дополнительным фактором нездоровья коллектива предприятия.

     Конкурентоспособность промышленного предприятия характеризуется  его потенциальными возможностями  обеспечить доходность своего бизнеса в долгосрочной перспективе.

     Основа  стоимости товара (услуг) любого предприятия  состоит из затрат, условно подразделенных на две части: переменные постоянные. Первые изменяются пропорционально  объему производства, вторые остаются стабильными при изменении объема производства, например, амортизация на здания, сооружения, оборудование и т.д. [25].

     Предприятию более выгодно, если на единицу продукции  приходится сумма постоянных затрат, что возможно при достижении максимума  объема производства и реализации продукции, для которого определяются эти расходы. Если при спаде производства продукции переменные затраты сокращаются пропорционально, то сумма постоянных затрат не изменяется, что приводит к росту себестоимости продукции. Поэтому списание затрат в зарубежной практике рассматривается как одно из направлений распределения доходов [25].

     Одна  из причин кризисного состояния отечественных  предприятий как раз в том, что в течение долгого времени их руководители не решаются расстаться с основными фондами, созданными гораздо ранее. Отсутствует понимание того, что содержание избыточных, не используемых фондов с целью возможного их использования в будущем изначально убивает предприятие. Так, по нашему мнению, если существуют излишки площадей, то их необходимо реализовать либо сдать в аренду, а полученные средства инвестировать в производство и инновации, на разработку новых видов товаров, продукции и услуг.

     Из  вышеизложенного следует, что государство  неэффективно управляет недвижимостью.

     Сегодняшнее критическое состояние по управлению недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий России и РТ связано, по нашему мнению, с рядом проблем как по управлению недвижимостью, так и государственной собственностью.

     Можно выделить следующие проблемы в части управления недвижимостью:

     - отсутствие четких критериев  необходимости создания и функционирования  принадлежащей государству собственности.  Существующее количество государственных  унитарных предприятий и объектов  недвижимости не в полной мере соответствует его потребностям и возможностям. В результате государство зачастую не в состоянии эффективно управлять и осуществлять действенный контроль за принадлежащей ему собственностью.

     - отсутствие полного реестра государственных  унитарных предприятий, содержащего информацию об их активах и основных результатах финансово-хозяйственной деятельности;

     - созданная нормативная база не  вполне соответствует той ситуации, которая сложилась в стране  по управлению недвижимостью  и государственной собственностью;

     - низкая доля неналоговых поступлений  в бюджет от использования  недвижимости;

     - низкое качество эксплуатации  фонда недвижимости, приводящее  к его преждевременному старению;

     - незначительные объемы частных  инвестиций в недвижимое имущество республики;

     - отсутствие у государственных  организаций правоустанавливающих  документов на объекты недвижимого  имущества, отсутствие финансовых  средств на изготовление технических  документов, оценку, оформление прав  на земельные участки. 

     - отсутствие рыночной оценки находящейся в государственной собственности недвижимости.

     - отсутствие компенсационных механизмов (страхование, возмещение в случае  нанесения ущерба по вине третьего  лица либо в случае форс-мажорных  обстоятельств в добровольном  и судебном порядке и т.д.) в сфере управления государственной собственностью.

     Таким образом, для эффективного управления государственной недвижимостью решение вышеперечисленных проблем нельзя откладывать. А сама экономика предприятий заставила искать такие формы и методы управления своей собственностью.

     Формы и методы управления государственной  недвижимостью, а микроуровне зависят от организационно-правовой формы государственных предприятий и их объединений (казенные предприятия, унитарные учреждения на праве оперативного управления и унитарные предприятия на праве хозяйственного ведения, акционерные общества со 100%-ным государственным капиталом, контрольным пакетом акций у государства или пакетом акций ниже контрольного).

     Управление  государственной недвижимостью  каждой организационно-правовой формы в настоящее время продолжает осуществляться, несмотря на принятие большого количества нормативных и законодательных актов бессистемно, хаотично в каждом регионе страны.

     Еще одна из проблем, но уже административного  характера, с которой в настоящее время сталкиваются инвесторы [21]- при приобретении в собственность имущественных комплексов и земельных участков на торгах. Покупая имущественные комплексы, включающие и земельные участки, на открытых торгах по рыночной стоимости, предприниматели приобретают вместе с тем многочисленные проблемы, связанные с подключением объектов недвижимости к наружным инженерным сетям (водопровод, канализация, газ и т.д.). Хотя законодательством четко установлено, что на торги может выставляться только полностью сформированный земельный участок с установленными границами, включая определение технических условий на подключение объекта к инженерным сетям. Таким образом, каждому потенциальному покупателю имущественного комплекса, т.е. участнику торгов, должна быть предоставлена информация о возможности подключения приобретаемого объекта к тем или иным инженерным коммуникациям. Иначе он вправе подключить объект так, как сочтет нужным.

     На  практике же здесь начинает действовать  система так называемых "двойных  стандартов". Предприниматель, купив объект недвижимости, вынужден дополнительно платить за его подключение к инженерным сетям, потому что так диктует при выдаче тех условий организация-поставщик энергоресурсов, хотя зачастую оказывается, что возможность подключения была изначально и обязана была быть предоставлена совершенно бесплатно.  

     Развитие  рынка недвижимости  предполагает наличие конкурентной среды, т.е. должны быть созданы равные условия  для всех предпринимателей. Это дает надежду на то, что эти устранимые трудности не станут препятствием для развития цивилизованного рынка недвижимости  в  республике.  

Глава 3. АНАЛИЗ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

      На  сегодняшний день аренда является эффективнейшим видом управления государственным недвижимым имуществом, так как другие виды управления не приносят в государственный бюджет столь стабильных и довольно высоких поступлений (порядка 6 % от всех доходов бюджета).

      Арендные  отношения в Российской Федерации  регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

      - Гражданский кодексом РФ [2];

      - Бюджетный кодекс РФ [3];

      - Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации от 9 сентября № 1024 [5];

      - Уголовный кодекс РФ [4];

      - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [8].

      Собственником федерального недвижимого имущества  является Российская Федерация. Представителем собственника сегодня является Федеральное  агентство по управлению федеральным имуществом, подведомственное Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации. В каждом субъекте  РФ учреждены территориальные органы представителя собственника для осуществления непосредственного контроля за управлением федеральным имуществом - Территориальные управления Федерального агентства по управления федеральным имуществом, которые в том числе в соответствии с федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации и в пределах, установленных настоящим Положениями о Территориальных управлениях:

     1. Осуществляют полномочия  собственника   в   отношении  имущества 
федеральных     государственных     унитарных     предприятий, федеральных 
государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического 
лица   на  территории   соответствующего субъекта, иного федерального   имущества, расположенного на территории субъекта, в том числе составляющего государственную    казну  Российской    Федерации,    а    также    полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

     2. Осуществляют от имени Российской Федерации юридические действия 
по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской 
Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации в 
установленном порядке по вопросам, относящимся к его компетенции.

      Считаем, что сегодня Российская Федерация  сталкивается со следующими проблемами в части сдачи в аренду федерального недвижимого имущества:

1. Перечисление арендных платежей не на счет собственника (РФ), а на счет балансодержателя (государственные предприятия и учреждения).
2. Площади федерального имущества сдаются в аренду по заниженным ставкам.

3. Арендаторы сдают арендуемые ими площади в субаренду без согласования с собственником.

        Для решения вышеобозначенных  проблем предлагаются следующие  схемы (рисунки 4, 5, 6, 7, 8, 9).