Аренда недвижимости

      - обеспечить принятие решений  на основании отчетности, анализа  информации с ответственностью  руководителей за результаты  деятельности.

      2. Принцип эффективности управления - максимальный доход при максимальной эффективности использования ресурсов.

      При этом рекомендуется использовать следующий  алгоритм управления недвижимостью:

1. Оценка состояния объекта.
2. Постановка целей и задач управления.
3. Определение порядка и механизмов управления.
4. Контроль за эффективностью управления.

 

Глава 2. ТЕНДЕНЦИИ В ГОСУДАРСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

  АНАЛИЗ КОНЦЕПЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ  РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

      Государственное регулирование управления производственными  площадями и недвижимостью в  целом является сегодня необходимым  атрибутом и объективной реальностью  рыночной экономики. Именно поэтому  Республика Татарстан (далее - РТ) в  числе первых в России принимает стратегическое направление государственного регулирования и управления недвижимостью, которое было утверждено постановлением Кабинета министров Республики Татарстан                     от 16 марта 2002 г. N 126 "Об утверждении Концепции создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан" [9]. В целях реализации данной концепции на территории РТ проводится единая государственная политика в области государственного учета и управления недвижимостью, активного вовлечения в хозяйственный оборот республики недвижимого имущества всех форм собственности прямыми и косвенными методами. В результате ожидается увеличение неналоговых доходов республиканского бюджета и бюджетов других уровней, повышение инвестиционной привлекательности республики, так как «недвижимость составляет основу национального богатства республики и является важным источником пополнения государственного бюджета Республики Татарстан» [9].

      Разработанная система управления недвижимостью  реализуется с участием всех заинтересованных министерств и ведомств республики, т.е. с четкой координацией действий органов, осуществляющих инвентаризацию, учет, регистрацию прав на объекты имущественно-земельного комплекса, управление государственной недвижимостью и землей. Таким образом, осуществляется регулирование различных сегментов рынка недвижимости РТ с закреплением ее между участниками в соответствии с нормативно-правовыми актами республики и специализированными соглашениями.

      Центральное место в системе управления недвижимостью  занимает Министерство земельных и имущественных отношений РТ, которое взаимодействует с 11 исполнительными структурами РТ (рисунок 1).

      

      Распоряжением от 29 октября 2002 г. № 1534-р Министерство земельных отношений и имущественных  отношений РТ утвердило Методические рекомендации по вовлечению в хозяйственный оборот неэффективно используемого недвижимого имущества, находящегося в собственности РТ, путем передачи его в доверительное управление профессиональным управляющим. Воплощение в жизнь такого механизма управления государственной недвижимостью должен обеспечить ее сохранность, капитализацию на базе внедрения современных предпринимательских методов управления государственным имуществом с привлечением профессиональных управляющих [10].

      Мы  предполагаем, что в результате совершенствования  системы управления недвижимостью  путем реализации положений, закрепленных в вышеобозначенных документах, будут обеспечены:

      - увеличение доходности объектов  недвижимости;

      - стабилизацию доли объектов недвижимости, используемых в качестве административной недвижимости;

      - создание более привлекательных  условий для привлечения частных  инвестиций в сферу недвижимости;

      - сокращение выпадающих доходов  бюджета за счет сокращения, а  в последующем и отказа от  предоставления объектов недвижимости в пользование на льготных условиях;

      - исключение возможности для коррупции  в процессе управления недвижимостью;

      - вовлечение в хозяйственный оборот  объектов незавершенного строительства.

      Решение этих задач призвано способствовать ускоренному прохождению от переходной экономики РТ к рыночной. Но необходимо отметить, что принимая «Концепцию» и для ее реализации соответствующие нормативные и законодательные акты, республика делает первые шаги на региональном уровне по созданию целостной системы государственного управления недвижимостью. Так, установленные «Концепцией» связи, прямые и обратные, между одиннадцатью самостоятельными органами власти встречных документальных потоков при отсутствии критериев эффективного использования недвижимости, планирования, прогнозирования, инструментария анализа и оценки не решают всей проблемы создания системы государственного управления недвижимостью.

      Необходимость государственного управления недвижимостью  вызвана в первую очередь тем, что государственная земля и недвижимость являются стратегическим ресурсом, как для экономики, так и для общества в целом.

      Государство сегодня формирует половину ВВП, в его собственности находится  большая половина имущества страны. Причем в 2005 году около половины (48,6 %) объема валового регионального продукта Республики Татарстан было создано промышленностью [21].

      В структуре государственной недвижимости Республики Татарстан находится 84 млн. кв. м площадей государственной собственности, в том числе нежилой фонд составляет 57,61 млн. кв. м, из них на 21,32 млн. кв. м расположены производственные здания и помещения в количестве 21675 единиц, или 25,5 % от общего пообъектного состава государственного недвижимого имущества РТ           (рисунок 2).

      

Рисунок 2 - Пообъектный состав государственного недвижимого имущества Республики Татарстан

     В федеральный реестр в 2003 году внесено  свыше 1 млн. объектов недвижимости. Из 9846 ГУПов России 40 % являются убыточными, а рентабельность 22 % близка к нулю [11].

     Считаем, что необходимо рассмотреть основные проблемы управления недвижимостью  для государственных унитарных  предприятий на праве хозяйственного ведения и акционерных обществ  с государственной долей акций  в связи с тем, что ГК определяет предприятие как особый объект недвижимости.

     В государственных унитарных предприятиях на праве хозяйственного ведения  это:

     1) определение рационального количества  предприятий данной организационно-правовой  формы.

     2) наряду с последовательным сокращением  количества ГУПов и постепенным отказом от использования права хозяйственного ведения второй важнейшей проблемой в области управления государственным имуществом является определение эффективного механизма управления предприятиями, включающего в себя механизм взаимодействия между государством как собственником и государственным предприятием как частичным распорядителем и пользователем государственной недвижимостью.

     Поэтому, одним из способов выведения ГУПов  из состояния кризиса может явиться  приватизация. В процессе реформирования собственности в Татарстане должно быть приватизировано около 200 государственных унитарных предприятий (ГУП). Таким образом, в процессе приватизации будут реализованы и значительные пакеты акций многих предприятий, что привлечет новые инвестиции в республику [12].

      Следующим из возможных вариантов управления государственной недвижимостью в РТ является сервейинг - это системный подход к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по:

     - сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости,

     - подготовке и внедрению проектов по застройке,

     - оценке и управлению недвижимостью,

     - ремонту, реконструкции и модернизации зданий,

     - строительной инспекции и экспертизе,

     - продаже и аренде коммерческой недвижимости.

     Деятельность  сервейеров охватывает все этапы  и формы проявления жизненного цикла  недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное  решение всех практических вопросов [14].

      Необходимо  отметить, что в республике в этом вопросе уже накоплен значительный опыт. Связан он, прежде всего, с разработкой и внедрением в практику делового оборота принципа профессионального управления недвижимостью (сервейинга).

     Принцип сервейинга был воплощен в целом  ряде организаций-должников, первым среди  которых стал ГУП "КПО СВТ "Терминал". Принятые руководством республики нормативные акты позволили перейти к массовому использованию принципа сервейинга как в процессе финансового оздоровления организаций-должников, так и для вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества всех форм собственности. С мая 2002 года распространение сервейинга началось уже в рамках республики в целом.

     В результате только в 2001-2002 гг. в хозяйственный  оборот было вовлечено более 600 000 кв. м ранее неиспользуемых объектов недвижимости, привлечено частных инвестиций около 1,5 млрд. рублей, более 1000 предпринимателей без привлечения бюджетных средств обеспечены площадями для развития их деятельности, создано 15 000 дополнительных рабочих мест.

     На  сегодняшний день в той или иной форме сервейинг используется практически на каждом банкротном предприятии, обладающем избыточными производственными фондами.

     Достичь указанных результатов было бы невозможно без сформированной на основе принципов  гласности и равных условий для  всех субъектов рыночных отношений системы реализации имущества предприятий и организаций через открытые торги. Объем реализованного за последние три года на них имущества организаций-должников в Республике Татарстан, находящихся в процедурах банкротства, составил почти миллиард рублей. Более 450 хозяйствующих субъектов приобрели на торгах имущество этих предприятий, разместили на пустующих площадях новые производства, создали новые рабочие места, обеспечив тем самым дополнительные поступления в доходную часть государственного бюджета.

     К сожалению, сегодня пока рано говорить о том, что принципы гласности  и информационной открытости, обеспечения  равного доступа всех субъектов  рыночных отношений к участию  в торгах по реализации имущества, ставшие  прочной основой системы реализации имущества организаций-должников, в полной мере нашли свое воплощение в рамках системы реализации государственного имущества в целом, в том числе и земельных участков. Основная причина - наличие сильных административных барьеров со стороны чиновников и субъектов естественных и локальных монополий. Оградить предпринимателей от их произвола – это задача, решение которой позволит ускорить процессы экономического развития республики, это так же - задача государства. В 2003 году в рамках Республиканской межведомственной комиссии по экономическим и социальным реформам создана особая аналитическая группа по вопросам защиты бизнеса от естественных и локальных монополий крупных предприятий [20]. 

     Отсутствие  должного отношения к недвижимости и ее оценке привело к большим просчетам в области приватизации.

     Использование концессии. Концессионные договоры имеют принципиальное значение для эффективного управления государственным имуществом в разных отраслях экономики и сферах деятельности по контролем государства без передачи его в частную собственность. Концессионная форма управления государственным недвижимым имуществом является перспективной формой управления, в основном для имущества не подлежащего приватизации. Но, к сожалению, в Российской Федерации, в отличие от стран Запада, данная форма не является легитимной.

      Следующим возможным и, на наш взгляд, основным направлением при использовании  федерального имущества, является аренда.

      Зачастую, предприниматели предпочитают не выкупать нежилые помещения для размещения своих предприятий, а брать их в аренду. С появлением частной собственности и все новых видов деятельности особенно актуальными стали процессы аренды пустующих площадей зданий. Развитие рынка аренды республики показано в таблице 3 и на рисунке 3.