Аренда недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ

     Недвижимость  в системе общественных отношений  занимает особое место, являясь не только товаром, удовлетворяющим потребности  людей, но и капиталом, в вещной форме  приносящей доход. Она является стратегическим ресурсом, составляет основу национального богатства страны, следовательно, служит очень важным элементом экономической системы.

     Проведенная в 1990-х годах бурная приватизация привела к тому, что ни государство, ни предприятия не были готовы к  новой системе управления. Поэтому особенностью государственного управления недвижимостью в переходный период явились постоянные дополнения и изменения нормативным актам по ряду вопросов, которые долгое время не были решены из-за отсутствия опыта и неподготовленности многих сфер и структур к новым экономическим условиям.

     Несмотря  на многовековую историю развития экономической  мысли в части собственности, государственное управление собственностью сегодня является одной из сложных  и недостаточно проработанных проблем.

     Таким образом актуальность данного курсового проекта, на наш взгляд, не вызывает сомнения, так как целью настоящей работы является исследование и разработка методики повышения эффективности управления недвижимостью.

     Для достижения поставленной цели в работе считаем необходимым решить следующие задачи:

1. раскрыть экономическую сущность недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности;
2. провести анализ концепции управления недвижимостью Республики Татарстан;
3. изучить сложившиеся тенденции и проблемы в государственном управлении недвижимостью промышленных предприятий;
4. изучить существующие методы государственного управления недвижимостью;
5. определить основные кризисные моменты в сложившейся ситуации управления недвижимостью;
6. дать предложения по эффективному управлению государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду.

     Объектом  исследования является система управления государственной недвижимостью.

     Предметом исследования, то есть определенной стороной рассмотрения объекта, является повышение эффективности управления объектами недвижимого имущества вышеобозначенного региона.

     Цели  и задачи исследования определили объем  и структуру работы. Курсовой проект состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы. Работа иллюстрирована таблицами и диаграммами.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1. 1. НЕДВИЖИМОСТЬ: СУЩНОСТЬ И КЛАССИФИКАЦИИ

      Необходимость государственного управления недвижимостью  возникла с формированием рыночных отношений хозяйствования, как в России, так и во всех регионах Федерации.

      Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира [15].

      Для экономической науки зарубежных стран характерно следующее определение  недвижимости: «недвижимость- это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано» [24].

      В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I          от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (площади).

      В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено  в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности  в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) [14].

    Решающий  шаг в становлении понятия  «недвижимость» сделал Гражданский  кодекс Российской Федерации (далее - ГК). Данный Федеральный закон определил общие контуры правового режима недвижимости. Согласно статье 130 ГК,                 «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2].

          Основным признаком  «иного имущества», отнесенного к  объектам недвижимости, является государственная  регистрация прав, независимо от их вида: право собственности. Хозяйственного ведения и оперативного управления, бессрочное пользование, ипотека, сервитут и иные права. Так, в соответствии со статьей 132 ГК, «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается                  недвижимостью» [2].

Таблица 1 – Классификация материальных и нематериальных объектов, относящихся к недвижимым вещам, в соответствии с ГК

Источник: Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник.- М.: КНОРУС, 2006 

     Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 2 – Основные признаки недвижимости

Источник: Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник.- М.: КНОРУС, 2006 

     Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

      Существуют  и пограничные понятия между  движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются  термины «существенные» неотделимые  части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба, как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное [15].

      Западными специалистами в зависимости  от целей недвижимость объектов классифицируется по категориям А, Б и В [16].

      Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется:

      - на специализированную недвижимость, приспособленную для ведения  определенного бизнеса и продающуюся  вместе с бизнесом: нефтеперегонные  заводы, химические предприятия,  цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не продаются третьей стороне на рынке;

      - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

      Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют для получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

      Категория В. Избыточная недвижимость- земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимость.

      В России нет четкой классификации  недвижимости, поэтому разными авторами предлагается разная классификация.

      Так А.Н. Асаул [13] предлагает деление недвижимости на 2 типа:

     1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».