Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

  Согласно  действующему российскому земельному законодательству земельный участок  как объект земельных отношений  — часть поверхности земли (в  том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (статья 6 ЗК РФ).

  Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после  раздела образует самостоятельный  земельный участок, разрешенное  использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

  Участники земельных отношений

  В соответствии с действующим российским земельным законодательством (статья 5 ЗК РФ) участниками земельных отношений  являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

  Права иностранных граждан, лиц без  гражданства и иностранных юридических  лиц на приобретение в собственность  земельных участков определяются в  соответствии с Земельным Кодексом РФ и федеральными законами.

  Для целей земельного законодательства используются следующие понятия  и определения:

1. собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
2. землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3. землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4. арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5. обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

  Состав  земель в Российской Федерации

  Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие  категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

  Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с  зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются  федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования  из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без  дополнительных разрешений и процедур согласования.

  В местах традиционного проживания и  хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей  в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми  актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных  категорий. 

  Отнесение земель к категориям, перевод их из одной  категории в другую 

  Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1. земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации;
2. земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4. земель, находящихся в частной собственности:
5. земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
6. земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

  Порядок перевода земель из одной категории  в другую устанавливается федеральными законами. 

    Категория земель указывается  в: 

  1) актах федеральных органов исполнительной  власти, актах органов исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации и актах органов  местного самоуправления о предоставлении  земельных участков;

  2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

  3) документах государственного земельного  кадастра;

  4) документах о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним; 

  5) иных документах в случаях,  установленных федеральными законами  и законами субъектов Российской  Федерации. 

  Нарушение установленного Земельным Кодексом РФ, федеральными законами порядка  перевода земель из одной категории  в другую является основанием признания  недействительными актов об отнесении  земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую 

  Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений. 
 

  2.2 Современные проблемы  формирования земельного  рынка в РФ 

  Россия  — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все  природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской  воды, около 70 % территории располагается  в сейс-моустойчивых районах1. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной  политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована  и полностью исключена из рыночного  оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

  Рыночная  трансформация экономики России обусловила направленность земельной  реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков —  в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных  дискуссий Государственной Думой  был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

  Тем не менее, процесс формирования института  частной собственности на землю  в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют  о том, что земля включена в  рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные  гражданским законодательством. В  то же время земля как пространственная основа существования государства  и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны  государства для обеспечения  политической, экономической, экологической  безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ  существования страны и ее граждан.

  Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение  эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса  и управления национальным богатством посредством развития многообразных  форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь  от использования городских земель, так как, во-первых, в городской  среде рыночные отношения развиваются  со значительным опережением по отношению  к сельской местности. Во-вторых, позиция  науки и общества по включению  городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в  своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы  также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных  территорий. Поэтому социально-экономическое  значение городских земель за последние  годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских  земель.

  Значимое  направление государственного регулирования  отношений собственности (и в  особенности для стран переходной экономики) — процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника2. В рыночной экономике  городская земля рассматривается  не только как пространственный базис  хозяйствования и жизнедеятельности  населения, но и как важнейший  источник извлечения прибыли для  предпринимателей, регулярного поступления  средств в региональные и муниципальные  бюджеты.

  В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция  этой реформы до сих пор полностью  не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

  Формирование  цивилизованных рыночных отношений  предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый  этап развития, а именно превращение  земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного  применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления  развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия  этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования  земельного рынка?

  В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения  органов государственной и муниципальной  власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей  и сотрудников Управления Роснедвижимости  по Нижегородской области и его  структурных подразделений, которые  выступили в качестве экспертов  в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования  оборота земли. Анализ результатов  исследования, а также экспертного  опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников  при прохождении процедур, связанных  с недвижимостью и землей, проводившихся  в рамках «Исследования сделок с  землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд  выводов.

  Степень информированности населения и  его «правовой грамотности» в  вопросах владения, распоряжения и  пользования землей, по мнению большинства  экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

  На  развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

  По  мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий  негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено  процессами деградации земель и усилением  социальной напряженности в результате перераспределения собственности  на землю. К тому же велика вероятность  того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно. 
 
 

Заключение 

  Рассмотренные в рамках данной работы вопросы рынка  земельных ресурсов и земельной  ренты позволяют сделать следующие  выводы: