Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

  На  протяжении всего ХХ столетия наблюдается  тенденция к соединению земельного собственника и предпринимателя  в одном лице. Однако и при этом рентные отношения не исчезают. В  стоимость продукции сельского  хозяйства включаются наряду с материальными  затратами, зарплатой, нормативная  прибыль и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство. 

  Специалисты давно утверждают, что всякая земельная  рента есть не заработанный доход, ибо  земля является бесплатным даром  природы и не требует никаких  затрат на ее производство. Земля, по их утверждению, должна находиться в собственности  государства. 

  В СССР земля была национализирована  и предоставлена на условиях аренды (на вечное пользование) колхозам, совхозам, многочисленным предприятиям, организациям и лицам. Арендодателем выступало  государство, но это не повлекло за собой ликвидации рентных отношений. Через систему налогов и цены на сельскохозяйственную продукцию, государство  изымало значительную часть доходов  колхозов, совхозов и граждан. 

  Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению  дохода. Одна его часть - в виде обычной  прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над  обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. 

  Рентные отношения исследовались крупнейшими  экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и несмотря на различие подходов и взглядов, все  они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков. 

  Арендная  плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме  того, процент на капитал, вложенный  в имущество землевладельцами. Это  могут быть жилые и хозяйственные  постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. 

  Виды  земельной ренты 

  Если  хозяйствующий субъект и собственник  персонифицированы в одном и  том же лице, то со средних и лучших земель владелец урожая, продав продукцию, получит избыточную прибыль. В случае, когда субъект ведет хозяйство  на земле, арендуемой у собственника, эта дополнительная прибыль трансформируется в ренту и присваивается земельным  собственником. Данная рента называется дифференциальной. Она получается с  лучших и средних земель и по своей  величине дифференцирована в зависимости  от плодородия почвы.  

  Различные земельные участки значительно  отличаются по производительности. При  равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы  земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы  и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются  лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки  земли. Рассмотрим это на примере (Таблица 1). 

  С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго  участка равна 24 доллара. Самая дорогая  пшеница получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться  пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем  предприятии потерпел бы банкротство. 

  Сельскохозяйственных  продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В результате возникают  особые условия образования цен  на зерно и другую продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям ее производства на худших землях. Поэтому предприниматели, при  условии получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые  худшие земельные участки. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях. 

  Точно также сверхприбыль возникает и  из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически  выгодно расположены по отношению  к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего  этого, поэтому себестоимость продукции  у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в  себя затраты по доставке продукции  к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные  участки будут обеспечивать дополнительную прибыль. 

  Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей  причиной особенностей ценообразования  в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. 

  Рассмотрим  на графике механизм получения дифференциальной ренты (Рис. 4). 

  Собственники  лучшей земли за каждый гектар будет  получать ежемесячную дифференциальную ренту R1. Собственники средней земли  – ренту  R2. Дифференциальная рента  с худшей земли будет равна 0. 

  Для упрощения понимания графика  предполагается, что количество худшей, средней и лучшей земли одинаково. Аналогично выглядит на графике дифференциальная рента по положению.

  Дополнительные  вложения капитала приведут к росту  эффективности производства и соответственно к более высокой отдаче, к росту  ренты. Для лучших земель дифференциальная рента II повысится до R’1 . В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности  сельскохозяйственного производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче. Рента с лучших земель соответственно снизится до R”1. В случае, если добавочные, вложения капитала не изменит эффективности, дополнительная отдача будет постоянной. И рента с лучших земель останется  на уровне R1. 

  Земельные собственники прекрасно осведомлены  о качестве принадлежащих им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над  средней прибылью арендатора) достается  им в виде дифференциальной ренты. В  арендном договоре сразу же предусматривается  соответствующая арендная плата. 

  Арендатор в течение установленного срока  аренды стремится повысить экономическое  плодородие земли: применяет новые  технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические  мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход  продукции с единицы площади  и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию  по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более  высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается  арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец  учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит  ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким  образом, дифференциальная рента бывает двух видов. 

  На  пути второго вида дохода есть определенные преграды. Человек может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие  не безгранично. Рано или поздно наступает  время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать  человека за его прилежание. Применительно  к земле действует закон убывающей  отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в  обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало  по времени с усовершенствованием  агротехники".

    Передача в аренду худших земель  также приносит ренту. Эта рента  называется абсолютной. Так как  она получается абсолютно со  всех земельных участков и  абсолютно одинаковой величины, если размеры земельных участков  одинаковы.

  Абсолютная  рента – это рента, которую  получают все собственники земли, сдающие  ее в аренду землепользователям.

  Абсолютная  рента определяется по следующей  формуле (3): 
 
 

  Абсолютная  рента = рыночная цена          -        общественная цена

                                 сельскохозяйственной              цена производства       (3)

                                           продукции                          (средняя)

  В соответствии с теорией К. Маркса, вся масса прибавочной стоимости  создается только одним фактором производства – трудом, поэтому  в промышленности масса прибыли  предпринимателя и составляет 20 долл. (4):

                       m’ = средняя норма прибыли  = v = 20 долл.                            (4)

  В сельском хозяйстве масса прибавочной  стоимости также равна переменному  капиталу, который в силу специфических  особенностей сельского хозяйства, в 2 раза больше, чем в промышленности и составляет 40 долл. И распределяется между земельным собственником  в виде ренты – 20 долл. И средней  нормы прибыли предпринимателя  – 20 долл. (5): 

                        m’ = средняя норма прибыли  +  рента                                          (5)

  Таким образом, в соответствии с данными  таблицы 2 можно констатировать, что  в силу различий в органическом строении капитала , в промышленности абсолютной ренты нет, а в сельском хозяйстве она составляет 20 долл. 

  Абсолютная  рента в зависимости от спроса может изменяться. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  2 Российский рынок земли 

  2.1 Особенности формирования  земельных отношений  и рынка земли  в РФ 

  В России в девятнадцатом веке земельные  отношения развивались весьма ускоренными  темпами. Тогда в России можно  было усмотреть как феодальные, так  и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности  и землевладения. Правовое регулирование  земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями  права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами  административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие  нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами  гражданского права. На этом этапе исторического  развития можно было сказать, что  рынок земли касался более  или менее состоятельных слоев  населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы  при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после  провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что  крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в  собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне  работали на своих наделах и платили  помещику земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал  на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

  Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются  законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том  числе и земельной. 

  Объекты земельных отношений

  Объектами земельных отношений являются:

1. земля как природный объект и природный ресурс;
2. земельные участки;
3. части земельных участков.