Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

  D — совокупный  спрос; 

  Dсх —  сельскохозяйственный спрос; 

  Dнесх  — несельскохозяйственный спрос. 

  Если  на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на си ординат —  цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный  наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный  оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.  

  Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением, и здесь также  есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного  строительства и офисов), но и  на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).  

  Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и  т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень  удаленности от центра потребления  продовольствия и сырья.  

  Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию.  

  Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продуты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.  

  Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие, наоборот, увеличение предложения, например, в  урожайный год может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.  

  Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменение погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.  

  На  сельскохозяйственный спрос на землю  оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  — явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского  хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это, в конечном счете, отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.  

  В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.  

  Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. 
 

  1.2 Механизм формирования  равновесной цены  земли 

    В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи.  Что же в этом случае лежит  в основе цены на земли? 

  При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней  мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму  ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли  есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна  ставке депозитного процента (Пц’)(2):

          (2)

  При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда  снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 ден. ед.  в год, будет продаваться  за 2800 тыс. ден. ед. ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. ден. ед. ( ). 

  На  рыночную цену земли определенное влияние  оказывает соотношение предложения  и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или  снижения цены: общее количество освоенной  земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать  в оборот заболоченные, пустынные  и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые  пределы. 

  Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных  регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке  земли. Одновременно возрастает спрос  на землю. Его предъявляют крупные  сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся  расширить свою деятельность. Активными  покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения  предложения и спроса на землю  сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 3 

  На  рис. 3 показано, что происходит с  ценой при сокращении земельных  угодий, являющихся объектом купли-продажи  на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной  и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2. 

  Не  случайно во второй половине XX вв. странах  Запада сложилась устойчивая тенденция  к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США  цена земли выросла по сравнению  с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим  этому следствием является еще более  быстрое повышение цены на жилые  дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного  односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов  она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в  размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая  по процентам сумма оказывается  больше первоначального займа в 2 или более раза. 

  Вкладывать  деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  «горячку», направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует  недвижимостью, и собственникам  земель, отводимых под новое городское  строительство. 

  В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при  разных формах землепользования: и  когда действует арендатор чужой  земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется  изготовление необходимых средств  производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса. 

  1.3 Понятие и виды  земельной ренты 

  Прежде  чем обратиться к исследованию земельной  ренты необходимо определить некоторые  категории, без которых анализ этого  вида доходов был бы затруднителен. 

  Землевладение - есть признание права физического  или юридического лица на определенный участок земли на исторически  сложившихся основаниях, чаще всего  под землевладением подразумевается  собственность на землю. 

  Землепользование - это пользование землей в установленном  обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно  является ее собственником. В обычном  понимании - это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов  землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица. 

  Рента - это регулярно получаемый доход  с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской  деятельности. Экономисты используют термин "Рента" в более узком  значении: экономическая рента - это  цена, уплачиваемая за использование  земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия  предложения земли и других природных  ресурсов - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств  производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте  любого государства ее столько-то - и ни гектаром больше. Фиксированный  характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет  равна нулю. Изменение величины ренты  не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически  сформировались определенные формы  собственности на землю. В большинстве  государств она находится в частной  собственности, и исходным условием для образования ренты является ее аренда.  

  Аренда  земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения  хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику - арендная плата. 

  Аренда  земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих  пор остается основной формой крестьянского  землепользования в слаборазвитых  странах. При капитализме получила распространение предпринимательская  аренда, при которой предприниматель  вкладывает в землю собственный  капитал с целью получения  прибыли и ведет хозяйство  с использованием наемного труда. Такая  аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.