Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цену на землю

Второй  этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых  отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.

Следующие этапы правового обеспечения  земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший  частную собственность на землю  граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных  ресурсов в экономику. Вступил в  силу ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе.

Естественным  логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном  кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

И все  же главным на втором этапе земельной  реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Несмотря на то, что вопрос этот сильно политизирован, основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Основной  целью земельной реформы в  постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

2. Особенности оценки земли

2.1. Государственный  земельный кадастр  как экономико-правовая  система функционирования  объектов недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему  необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и  арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также  учете и оценке земель должен иметь  фиксированные и легкораспознаваемые  на местности и на плане границы. В природном отношении он может  различаться по естественноисторическим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих  право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный  учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности. 

Информационное  обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением  топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, прежде всего, опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости. Напротив, при оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда используется метод капитализации расчетного рентного дохода, иногда наряду с учетом затрат, необходимых для воспроизводства (сохранения) и поддержания ценности их природного потенциала.

Применяемый при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения метод капитализации ренты учитывает множество факторов: состояние почвенного покрова, климатические условия, местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной и лесной продукции, расстояние до центра хозяйства и мест складирования и переработки, наличие и качество дорожной сети. В отношении сельскохозяйственных земель учитываются также категории их использования (пашня, сенокосы, пастбища, приусадебные участки, залежи).

Необходимо  заметить, однако, что объективные показатели, подлежащие учету при применении данного метода (многолетние данные об урожайности, результаты почвенных обследований, величину затрат на производство единицы продукции, рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию), принадлежат реальности сегодняшнего дня. Она же пока не дает поводов для оптимизма, свидетельствуя в целом о весьма низкой эффективности сельхозпроизводства. Следовательно, едва ли в данном случае можно говорить о корректном учете подлинного потенциала земельных угодий (тем более в условиях повсеместного стремления руководителей хозяйств к занижению показателей доходности). И все же между кадастровой и рыночной стоимостью земли существует огромное несоответствие. Последняя, по результатам отдельных аукционов, оказалась во много раз дешевле.

Кадастровый учет земель сельскохозяйственного  назначения завершился в 2001 году. Самыми дорогими были признаны кубанские  черноземы. Стоимость  одного гектара земли  в Краснодарском  крае составила 43 650 рублей. Далее следуют Московская (33 030 рублей), Ленинградская (23 000 рублей), Воронежская (21 650 рублей) и Калининградская (17 720 рублей) области. Вслед за ними расположились Чувашская республика (14 950 рублей), Алтайский край (10 990 рублей), Республика Башкортостан (10 100 рублей), Приморский край (10 000 рублей), Новгородская область (7 620 рублей), Красноярский край (7 190 рублей) и Астраханская область (2 440 рублей). Самыми малоценными признаны сельхозугодия Магаданской области, Ханты-Мансийского и Коми-Пермяцкого автономного округов — всего 400 рублей.

Например, основными исходными показателями для расчетов оценки земель лесного фонда являются: базовая продуктивность лесных земель в натуральном и стоимостном выражении, оценочные затраты на добычу, переработку и транспортировку древесины, цены реализации готовой продукции.

При определении кадастровой  стоимости земель промышленности вне  населенных пунктов  наряду с методом  капитализации рентного дохода применяется  и затратный метод, поскольку существует множество трудностей в получении достоверной исходной информации. Поэтому в ряде случаев признается целесообразным прежде всего учитывать затраты на инженерно-транспортное обустройство территории промышленных районов. Такая оценка не выходит за границы лишь минимального уровня налоговой базы, ниже которого не обеспечивается возврат общественных инвестиций на воспроизводство оборудованных территорий.

2.2. Основные положения  оценки земельных  участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

• земля не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• незаменима другими средствами производства;
• обладает постоянством местоположения;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественная;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и  «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в  том случае, когда речь идет о  неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют  следующие улучшения, проводимые для создания участка:

• внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
• внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном  кодексе РФ содержится следующее  определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».